樓市“回暖”真相系列報(bào)道之四：土地市場(chǎng)成交能否回漲？sf
一季度住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)“暖意”的同時(shí)，全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，整體土地推出量和成交量環(huán)比均下降三成以上。北京在前三個(gè)月出讓的45宗土地，全部底價(jià)成交，為7年來(lái)首次。同時(shí)，以萬(wàn)科、恒大、綠城等為代表的大型房企拿地謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)成交量能否回漲，還有待后市觀望。sf
一季度北京45宗土地全部底價(jià)成交sf
樓市宏觀調(diào)控以來(lái)，全國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍下調(diào)，市場(chǎng)成交量明顯回漲。相對(duì)住宅市場(chǎng)的“暖意”，土地市場(chǎng)則顯得過(guò)分“冷清”。sf
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心成交信息統(tǒng)計(jì)，一季度北京共出讓45宗土地，出讓金總額達(dá)96.7億元，同比下降39.3%。值得關(guān)注的是，這45宗土地全部底價(jià)成交，為7年來(lái)首次，于是“零溢價(jià)”成為過(guò)去一季度北京土地市場(chǎng)的主旋律。其中，成交的地塊中住宅用地僅有5宗，平均樓面價(jià)為4796元/平方米。在5塊住宅用地中，僅招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)聯(lián)合體所拿來(lái)廣營(yíng)地塊每平米樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元。對(duì)此，中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，除受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響外，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹驼{(diào)控下的拿地能力明顯打了折扣。面對(duì)住宅市場(chǎng)的“回暖”，土地市場(chǎng)全無(wú)“暖”字可言。sf
突破零溢價(jià) 土地市場(chǎng)“暖意”難現(xiàn)sf
然而，進(jìn)入四月份以來(lái)，北京兩塊土地的成交，似乎打破了一季度土地市場(chǎng)的“冷清”局面。4月9日，北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園C2地塊以5.63億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率為1.62%，結(jié)束了3月份北京全市住宅地塊零成交的尷尬，也打破了土地“零溢價(jià)”的局面。4月16日，備受關(guān)注的北京東城區(qū)香河園地塊經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)價(jià)，被南昌市政以19.15億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為43%。該地塊的成交，不但結(jié)束了北京土地市場(chǎng)低溢價(jià)的拿地局面，也創(chuàng)造了2012年來(lái)北京住宅土地市場(chǎng)樓面價(jià)最高值。sf
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，本地塊的熱度難言土地市場(chǎng)回暖。從截止目前的土地市場(chǎng)交易看，本地塊受到熱捧難言土地市場(chǎng)探底。地段決定價(jià)值，在沒(méi)有區(qū)位支持下的其他住宅類(lèi)地塊，依然以底價(jià)成交，比如，通州永順鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率也僅為1.62%。sf
就在東城區(qū)香河園地塊成交前三天，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公布了第一批北京2012年經(jīng)營(yíng)性用地?cái)M供應(yīng)項(xiàng)目信息，首批擬供應(yīng)土地共54塊，總用地面積高達(dá)731.07公頃，其中純住宅用地供應(yīng)為362.54公頃。“政府也看到了目前土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，于是適時(shí)出臺(tái)了土地供應(yīng)計(jì)劃。” 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“這有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和用地需求，提前甄選所需要的地塊。”同樣，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，提前公示擬入市土地詳情，在一定程度上促使開(kāi)發(fā)商放棄觀望，積極購(gòu)買(mǎi)適合企業(yè)自身需求的土地，有利于土地市場(chǎng)成交量的回漲。sf
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一季度全國(guó)土地推出量和成交量降三成sf
北京土地市場(chǎng)的成交情況，一定程度上反應(yīng)了全國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀。日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2012年一季度全國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)顯示，1-3月份，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地5752宗，環(huán)比減少32%，同比減少24%；成交面積23053萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%，同比減少30%。1-3月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為788元/平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌22%。一季度整體土地推出量和成交量環(huán)比均下降三成以上。sf
4月初，部分城市公布了2012年住房土地供應(yīng)計(jì)劃。資料顯示，北京、上海、寧波、湖南等地的供應(yīng)計(jì)劃較去年相比，都有不同程度的縮減。sf
另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月份中上旬，北京、上海、廣州、天津等全國(guó)20重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，共計(jì)推出住宅用地94塊，流拍7塊，流拍率為7.4%；土地溢價(jià)率為7.34%，僅比2012年一季度1%左右的溢價(jià)率小幅提高。sf
可見(jiàn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深化，各地政府推地謹(jǐn)慎。2012年初以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)明顯供應(yīng)放緩，環(huán)比、同比均有下跌。sf
萬(wàn)科、綠城等大型房企拿地謹(jǐn)慎sf
因住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售受阻、庫(kù)存積壓的影響，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闃O低。據(jù)了解，一季度萬(wàn)科新增土地為零，僅4月份在唐山和青島購(gòu)得2塊土地。恒大地產(chǎn)2011年下半年幾乎停止了拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購(gòu)地。近期，綠城中國(guó)在2011業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，公司發(fā)展策略將告別以往通過(guò)高負(fù)債率追求規(guī)模擴(kuò)張，側(cè)重依靠品牌和管理輸出穩(wěn)健發(fā)展，在拿地方面也將更趨謹(jǐn)慎，2012年暫無(wú)拿地計(jì)劃……sf
由此可見(jiàn)，多數(shù)房企皆對(duì)拿地表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。郭毅表示，部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題導(dǎo)致拿地實(shí)力不足，現(xiàn)在土地市場(chǎng)成交低迷，可能會(huì)在未來(lái)一年半或兩年時(shí)間內(nèi)影響商品房的供應(yīng)。sf
目前土地價(jià)格下降、成交低迷的環(huán)境下，購(gòu)房者是否合適買(mǎi)房呢？對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在出席“2012中歐私人投資高峰論壇”中表示，土地價(jià)格越是下降越需要買(mǎi)房。他說(shuō)，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)下一輪一定是高漲，我們的規(guī)律是，下降趨勢(shì)就意味著下一輪的高漲。”郭毅認(rèn)為，目前土地價(jià)格低，使開(kāi)發(fā)商具有了成本優(yōu)勢(shì)，但是，商品房銷(xiāo)售的價(jià)格還是要看當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，跟市場(chǎng)價(jià)格接軌。
