中新網(wǎng)4月28日電 樓市成交量的上漲如同為低迷已久的樓市注入了一針興奮劑。雖然業(yè)內(nèi)對3月樓市“小陽春”的評斷尚有分歧，但是“回暖”一詞卻早 已徑自在市場上擴(kuò)散開來。與此同時(shí)，樓市狂熱時(shí)難入開發(fā)商法眼的“剛需”購房客也隨之走熱，不只是因?yàn)橹醒朐缫衙鞔_表態(tài)樓市調(diào)控的同時(shí)還要支持首套購房需 求，更在于當(dāng)前樓市成交量的上升得益于剛需的釋放已漸漸成為各方共識(shí)。然而，3月樓市雖然已見一縷春光，但是市場上的重重迷霧并未因此散盡。樓市是否真的 已經(jīng)開始“回暖”？開發(fā)商“以價(jià)換量”的策略是否還將延續(xù)？樓市“刺激剛需”還有多少施展空間？房企破產(chǎn)會(huì)否出現(xiàn)蔓延之勢？....。。種種縈繞在各方心 頭的疑問尚待解答，也成了4月樓市中熱議之詞。
樓市回暖
樓市價(jià)格趨穩(wěn)加之“兩會(huì)”后政策的明朗化，越來越多的剛需人群不再持幣觀望。三月“小陽春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢出現(xiàn)環(huán)比大幅攀升。一時(shí)間，樓市“回暖”之說充斥市場。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪京城多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，一些整體質(zhì)量和周邊配套較好、價(jià)格回落也較為明顯的項(xiàng)目當(dāng)前確實(shí)吸引了為數(shù)不少的看房人，成交量也因此逐步回升。
不過亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，當(dāng)前的成交量上漲應(yīng)該解讀為“反彈”或者是“復(fù)蘇”，而非“回暖”。因?yàn)槟壳暗那闆r是開發(fā)商“以價(jià)換量”，價(jià)格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，但凡價(jià)格上調(diào)的項(xiàng)目其銷售量隨即下降，而“回暖”則是在價(jià)格反彈后成交量依然不減。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在 接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時(shí)分析說，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價(jià)格并沒有回暖，因?yàn)槌山涣可仙艽蟪潭壬鲜情_發(fā)商降價(jià)促銷換來的，因此，表現(xiàn)出的是 “量增價(jià)跌”，而非“量增價(jià)增”。與此同時(shí)，此番樓市回暖不僅與開發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可 分。
開發(fā)商以價(jià)換量顯成效 樓市“暖意”尚不足
樓盤降價(jià)引剛需釋放 專家：樓市"微回暖"難持續(xù)
以價(jià)換量
2011年，樓市在限購背景下表現(xiàn)低迷，成交量驟降所引發(fā)的資金鏈緊張使得許多曾捂盤待售的項(xiàng)目不得不紛紛開盤面市。供應(yīng)量的不斷增加讓市場當(dāng)中可選擇 性隨之加大，入市項(xiàng)目又只得采取不同程度的優(yōu)惠措施爭奪市場，正因?yàn)榇?，價(jià)格的大面積下滑也直接促進(jìn)了成交量的不斷回升。3月的樓市“小陽春”，無疑成為 了開發(fā)商“以價(jià)換量”所見成效的最好范本。
雖然3月成交量猛漲讓市場給樓市打上了“回暖”的標(biāo)簽，但是業(yè)內(nèi)人士卻指出，春節(jié)后的“小陽春”只是假象。一方面因?yàn)槎路輸?shù)據(jù)與去年年底相比仍處于下滑趨勢，另一方面，市場上賣得好的只是部分降價(jià)促銷，且因面積較小而總價(jià)較低的樓盤。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)的特殊性，使得它不可能像快銷品一樣隨時(shí)停止生產(chǎn)，也不可能無限期地捂盤觀望。隨著未來房地產(chǎn)市場的存銷比越來越大，這種 現(xiàn)狀會(huì)逼得開發(fā)商不得不繼續(xù)降價(jià)促銷以求快速出貨。如此看來，當(dāng)前開發(fā)商的“以價(jià)換量”策略，或許還僅僅只是一個(gè)開始。
京樓盤繼續(xù)降價(jià)“自救”
首套房貸八五折
去年10月開始，建行北京地區(qū)率先上浮了首套房個(gè)貸利率后，各大行也悄然跟進(jìn)。今年春節(jié)后，國務(wù)院明確了今年將加大對首套房置業(yè)人群的優(yōu)惠支持力度，各家商業(yè)銀行的首套房個(gè)貸利率又逐漸回落至基準(zhǔn)，而近期，各家銀行政策微調(diào)，房貸陸續(xù)出現(xiàn)9折甚至8.5折優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落，但是貸款利率高企在一定程度上會(huì)抵消房價(jià)下降給購房人帶來的實(shí)惠。在目前房價(jià)已經(jīng)回落，而且還將進(jìn)一步下探的情況下，如何進(jìn)一步減輕首次購房人群的購房成本，無疑是刺激剛需入市的關(guān)鍵。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道近期在走訪各個(gè)樓盤時(shí)，諸多樓盤銷售人員都明確表示只要符合銀行要求，當(dāng)前可以拿到低至8.5折的首套房貸款利率優(yōu)惠。不過據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn) 頻道了解，要想拿到這么誘人的折扣，不僅要符合銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”的各項(xiàng)要求，在貸款額度上也有不同限制，8.5折聽起來很美，但并非人人可得。
刺激剛需
剛需，雖然群體數(shù)量大、購房欲望強(qiáng)，但是因其購買力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場人士所看好。然而，當(dāng)“樓市銷量上升得益于剛性需求的持續(xù)釋放”逐 漸成為共識(shí)，這也讓許多開發(fā)商不得不對剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。“剛需戶型”也因此成為了開發(fā)商廣告牌上的常見詞。
早在去年底，中央有關(guān)部門曾在不同場合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購房需求。但是不可否認(rèn)的是，調(diào)控在一定程度上提高了購房門檻，而加大利息等購房成本也在打擊投資性購房的同時(shí)，抑制了剛性需求和部分改善性需求。
近來，銀行首套房貸款利率悄然回歸基準(zhǔn)繼而再現(xiàn)八五折優(yōu)惠，不僅如此，武漢、南昌、鄭州等二三線城市又紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度……，種種跡象顯示，樓市“刺激剛需”入市的政策正在全國范圍內(nèi)蔓延。
日前，又有媒體在報(bào)道中稱，住建部正 在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長效政策機(jī)制。 雖然住建部相關(guān)人士否認(rèn)了將有新舉措出臺(tái)的傳聞，但不斷放寬的金融貨幣政策和各地不斷出新的刺激舉措似乎已經(jīng)給出了一個(gè)信號(hào)：政策支持首套購房需求的力度 正在逐漸加大。
樓市"刺激剛需"政策全國蔓延
房企爭奪剛需趨于白熱化 “紅五月”再現(xiàn)有點(diǎn)難
房企破產(chǎn)
4月，媒體接二連三曝出房企破產(chǎn)的消息。從杭州金星，到順德廣德業(yè)，再到杭州錦繡天地……，隨著調(diào)控效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷浮出水面。就目前來看，破產(chǎn)的幾乎都是小房企和項(xiàng)目公司。
浙江是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，從個(gè)案來分析，這些房企破產(chǎn)和調(diào)控似乎沒有直接相關(guān)性。但在調(diào)控環(huán)境下，即便如綠城中國，都曾岌岌可危，需要變賣項(xiàng)目求得生存，而一無經(jīng)驗(yàn)、二無實(shí)力、三無政策扶持的項(xiàng)目公司，一個(gè)項(xiàng)目失敗就意味著公司破產(chǎn)，隨時(shí)都可能踩上地雷。
上千家房企已消失 潘石屹二度救綠城
房企融資貸款受阻 二季度末或迎新一輪降價(jià)
土地市場“零溢價(jià)”成交
與開發(fā)商降價(jià)促銷刺激樓市銷量有所回暖相比，一季度的土地市場依然難言復(fù)蘇。無論是地方政府的推地意愿，還是開發(fā)商的拿地意愿，均處于歷史低位。
一季度，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，全國300個(gè)城市的土地供應(yīng)環(huán)比、同比均有下跌。土地成交方面，無論是價(jià)格還是數(shù)量同比均有所下降。土地市場依然持續(xù)呈現(xiàn)疲態(tài)，一二線主要城市土地市場依然處于“零溢價(jià)”時(shí)代，溢價(jià)率維持在近年最低水平。
“零溢價(jià)”成交在一二線主要城市多次出現(xiàn)。今年一季度，北京出讓的45宗土地全部零溢價(jià)率成交，為7年來首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武漢平 均溢價(jià)率分別為7%和4%，其他城市溢價(jià)率均接近零。一路走低的溢價(jià)率，體現(xiàn)出土地市場的冷清現(xiàn)狀，供應(yīng)乏力、成交低迷，在樓市迎來“小陽春”的同時(shí)，一 季度重點(diǎn)城市土地市場整體迎來“倒春寒”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短暫的成交回暖并不能在根本上解決開發(fā)商資金緊張的問題，如果持續(xù)一段時(shí)間的成交回暖，開發(fā)商或回歸土地市場積極拿地。另外，對后市所面臨的不確定性也是開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎的原因之一。
