[提要]雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報(bào)、季報(bào)顯示，地產(chǎn)商庫存高企、負(fù)債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計(jì)劃、銷售目標(biāo)增長率。另一方面，以信托、銀行理財(cái)?shù)热谫Y渠道進(jìn)入還款高峰期為標(biāo)志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價(jià)換量、回籠資金將成行業(yè)共識。
雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報(bào)、季報(bào)顯示，地產(chǎn)商庫存高企、負(fù)債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計(jì)劃、銷售目標(biāo)增長率。另一方面，以信托、銀行理財(cái)?shù)热谫Y渠道進(jìn)入還款高峰期為標(biāo)志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價(jià)換量、回籠資金將成行業(yè)共識；而在房價(jià)真正松動后，行業(yè)或走出先抑后揚(yáng)的發(fā)展曲線。
據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，滬深兩市共142家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2011年年報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4714億，同比增長13.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤660億，同比增長13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。
而市場對于房地產(chǎn)上市公司的共識是，調(diào)控政策出臺兩年以來，業(yè)績已非最受關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)，存貨、負(fù)債、資金鏈等更具警示、預(yù)判意義。
先看存貨。統(tǒng)計(jì)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)1.3萬億元，同比增長34.7%。調(diào)控政策下，隨2010年大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日趨聚焦于不斷累積的高庫存；同時(shí)，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷售不景氣，這又導(dǎo)致企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)增長和存貨周轉(zhuǎn)率下降。
例如萬科，以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。
再看負(fù)債。據(jù)統(tǒng)計(jì)，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末負(fù)債水平仍在提升，總負(fù)債額達(dá)到1.44萬億元(包括預(yù)收賬款)，比上年同期1.6萬億上漲24%，負(fù)債率平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來最高。
最后看資金鏈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，133家房地產(chǎn)上市公司2011年末經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴(yán)重。
以上三項(xiàng)構(gòu)成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負(fù)債持續(xù)攀升、資金鏈愈發(fā)緊張，三者高度關(guān)聯(lián)、又相互惡化。反饋到年報(bào)中，大量龍頭房企紛紛降低開工面積計(jì)劃，降低銷售目標(biāo)增長率，以求“以價(jià)換量”度過難關(guān)。對比過去幾年動輒30%、50%的銷售目標(biāo)增長率，多數(shù)房企將銷售目標(biāo)增長率設(shè)定在10%以下。
金地集團(tuán)在年報(bào)中坦言：如果說2011年的房地產(chǎn)市場是調(diào)整之年，那么我們認(rèn)為2012年將進(jìn)一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態(tài)勢短期內(nèi)將很難改變，房價(jià)還將處在理性回歸的過程中。
以此從基本面來看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)全線下滑。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。
在拿地?zé)崆樯希康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。
國泰君安研究報(bào)告直接預(yù)測，2012年地產(chǎn)全年新開工增速將持續(xù)下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。
更值得注意的是價(jià)格指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月商品房銷售均價(jià)為5498元/平方米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，標(biāo)志著房價(jià)真正開始松動。
再看到上市房企的今年一季報(bào)，業(yè)績呈現(xiàn)明顯的探底趨勢，存貨壓力還在攀升。
截至4月27日，據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，滬深兩市共129家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2012年一季報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入653億，同比增8.87%，實(shí)現(xiàn)凈利潤86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見。
以“招保萬金”四大龍頭為例。其中，金地集團(tuán)凈利潤1.56億元，同比降3.58%；招商地產(chǎn)凈利潤4.3億元，同比降23.5%；保利地產(chǎn)凈利潤5.4億元，同比降23.5%；僅萬科實(shí)現(xiàn)同比增長，凈利潤14億元，增15.8%。
與此同時(shí)，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。
庫存壓力大 四大房企“招保萬金”業(yè)績現(xiàn)分化
被喻為地產(chǎn)四大金剛的“招保萬金”一季報(bào)昨日落幕，一季度四大房企業(yè)績出現(xiàn)一定程度分化。
昨日，金地集團(tuán)同時(shí)公布2011年年報(bào)和2012年一季報(bào)。年報(bào)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入239.19億元，同比增長22.08%，實(shí)現(xiàn)凈利潤30.17億元，同比增長12%。一季報(bào)顯示，公司今年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入17.43億元，同比減少18.7%，實(shí)現(xiàn)凈利潤1.56億元，同比減少3.58%。
地產(chǎn)“龍頭”萬科23日晚間公布了今年一季度銷售報(bào)告。一季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。同時(shí)，今年前3個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元。
由于銷售結(jié)轉(zhuǎn)滯后，截至一季度末，萬科合并報(bào)表的已售資源未竣工結(jié)算面積為1304萬平方米，合同金額合計(jì)約1389億元，較去年年底的1222億元進(jìn)一步增長，也超過了去年全年的銷售額，為未來的業(yè)績表現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。
此前，保利地產(chǎn)及招商地產(chǎn)2012年一季度凈利潤均同比下降。保利地產(chǎn)2012年一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤5.37億元，同比下降23.52%；招商地產(chǎn)2012年第一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤4.29億元，同比下降23.53%。
對比四大房企的一季報(bào)，四大金剛一季度業(yè)績出現(xiàn)了一定程度分化，不過今年以來整體銷售情況逐月回暖。值得一提的是，從一季報(bào)看，“招保萬金”的存貨壓力仍沒有得到緩解，截至3月末，金地集團(tuán)存貨為660億元，較2012年期初增2.8%，同比大增26%；萬科存貨2147億元，較2012年期初增3.1%，同比大增42%；招商地產(chǎn)存貨近517億元，較2012年期初增0.4%，同比增長27%；保利地產(chǎn)存貨1633億元，較2012年期初增7.4%，同比增長29%。
四大房企一季度利潤降7% 保利首現(xiàn)凈利同比下滑
截至4月23日，萬科、保利、招商和新城四大房企相繼發(fā)布了一季度報(bào)告。季報(bào)顯示，一季度四大房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營收191.34億元，同比增長29.49%，實(shí)現(xiàn)利潤23.11億元，同比下降7.04%。此外，截至2012年3月31日，這四大房企的存貨合計(jì)4516.82億元，比2012年初增加4.36%。
成本增長迅猛利潤遭侵蝕下降7%
從四大房企來看，凈利潤增速均低于營收增速。
其中，萬科營收上漲29.81%，凈利潤僅上漲15.83%。相比之下，招商和保利的情況更為突出。
招商在營業(yè)收入出現(xiàn)近三成同比增長的情況下，凈利潤出現(xiàn)23.53%的同比下降，是2008年以來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑。而保利實(shí)現(xiàn)凈利潤5.37億元，同比下滑23.52%，這也是其2006年上市以來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑，其一季度凈利潤甚至低于2010年同期水平。而新城出現(xiàn)虧損的原因主要是因?yàn)槠浔酒趦?nèi)沒有項(xiàng)目結(jié)算。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，品牌房企以價(jià)換量促使?fàn)I業(yè)額有所上漲的同時(shí)也直接造成房企利潤不會太高，但除此之外，房企成本上漲也是導(dǎo)致營收中凈利潤占比下滑的主要原因。如廣告等支出增加使得一季度四大房企的銷售費(fèi)用達(dá)到9.42億元，同比增長48.57%，而融資的持續(xù)困難，導(dǎo)致四大房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用上升至1.75億元，同比增長58.28%。再加上土地，建安成本和營業(yè)稅費(fèi)的上漲，四大房企的利潤被侵蝕也在所難免。
陳雪認(rèn)為，凈利潤增速低于營收增速，表明四大房企凈利潤率出現(xiàn)下滑。當(dāng)前四大品牌房企的凈利潤率在10%-15%之間，預(yù)計(jì)在未來以價(jià)換量繼續(xù)深入、資金壓力居高不下及相關(guān)成本高企等因素，此比例可能繼續(xù)下降。
四大房企庫存合計(jì)4517億 謹(jǐn)慎拿地凸顯房企后市預(yù)期悲觀
季報(bào)顯示，四大房企在一季度存貨合計(jì)4516.82億元，其中萬科庫存2147.01億元，比年初增加3.06%；保利庫存1633.34億元，比年初增加7.38%；招商庫存516.6億元，比年初增加0.43%；新城庫存為219.87億元，比年初增加12.45%。一季度四大房企的庫存合計(jì)增加了4.36%，而去年同期增長幅度為13.01%。
與去年相比，今年四大房企存貨增長速度明顯放緩，這并非意味著品牌房企“以價(jià)換量”去庫存效果好于2011年同期。
陳雪告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，四大房企存貨增長速度明顯放緩的主要原因是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少。以萬科為例，2012年1季度在土地市場并未出手，而在去年同期則拿地18塊，總計(jì)支付土地款達(dá)99.9億。而保利的季報(bào)則披露一季度的新開工面積同比下降23.96%。從目前市場狀況來看，謹(jǐn)慎拿地、控制開工成為品牌房企的共識，綜合反映了大型房企對未來后市的預(yù)期依然傾向于悲觀。
