心存絕對短缺預(yù)期 誤解政府調(diào)控決心
剛剛過去的3月，北上廣深等城市的住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)上漲，同時，部分城市的成交價格出現(xiàn)了不同幅度的下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“量升價跌”的具體原因需謹(jǐn)慎分析，應(yīng)該看到，當(dāng)前房價跌幅不大，還有不少開發(fā)商在“死扛”。因此，政府仍需堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)房價合理回歸。
百城住宅均價環(huán)比連續(xù)下降
相關(guān)指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的報告顯示，3月份，全國100個城市住宅均價為8741元/平方米，環(huán)比2月下跌0.30%，其中34個城市環(huán)比上漲，66個城市環(huán)比下跌?？傮w來看，3月，100個城市的住宅平均價格連續(xù)第7個月環(huán)比下跌，跌幅與上月持平。其中，3月份，北京等十大城市的住宅均價為15454元/平方米，環(huán)比上月下跌0.40%。具體來看，深圳、重慶(主城區(qū))、廣州分別環(huán)比上漲0.84%、0.60%、0.37%；其余7個城市下跌。
此外，相關(guān)指數(shù)研究院監(jiān)測的40個城市中，33個城市成交面積在3月份出現(xiàn)了環(huán)比上漲，其中杭州主城區(qū)環(huán)比漲幅最大，達(dá)230.44%。北京等10個重點(diǎn)城市中，受各地房企供應(yīng)增加，積極促銷、以價換量，加之首套房貸率回調(diào)等多重影響，剛性需求集中釋放，各城市環(huán)比均大幅上漲，除杭州外，天津漲幅超過100%，北京、上海、廣州、深圳的上漲幅度也達(dá)到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。
相關(guān)指數(shù)研究院的研究報告認(rèn)為，盡管價格下調(diào)、推盤量增加帶動更多需求入市，使得3月成交量在上月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，但庫存仍在高位，去存貨是多數(shù)企業(yè)短期內(nèi)的首要任務(wù)，加推特價房源、團(tuán)購、新盤低價入市等手段繼續(xù)成為主流企業(yè)和項(xiàng)目的定價策略，“調(diào)價促量”之勢仍在繼續(xù)。
理性看待“量升價跌”
獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究的REICO工作室的博士劉琳對本報記者分析說，3月份交易量上升的原因可能來自供需雙方，從供給方面看，近期開盤項(xiàng)目增加，入市的供應(yīng)量增多，而從需求方面看，今年以來首套房的購房需求得到一些支持，部分受抑制的剛性需求釋放。
不過，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)在接受本報記者采訪時認(rèn)為，所謂3月份“量升價跌”的具體原因值得分析。“我們看到，價格的跌幅其實(shí)非常小，降價的預(yù)期應(yīng)當(dāng)也還存在，成交量卻出現(xiàn)了大幅上升，購房者為什么急于出手？其中的原因值得警惕。我并不認(rèn)為主要是因?yàn)橛写罅康挠凶宰⌒枨蟮娜巳胧小?rdquo;馬光遠(yuǎn)說。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，一方面可能是因?yàn)橐欢路莸募竟?jié)性因素、節(jié)日的因素導(dǎo)致成交量過低，3月的成交量從而出現(xiàn)環(huán)比反彈，這個因素比較正常；但是，令人擔(dān)心的是另一方面的原因，是不是在政策的執(zhí)行層面出了一些問題，比如，限購的政策是不是得到了嚴(yán)格執(zhí)行？所以，對于目前一線城市出現(xiàn)的樓市成交量加大的現(xiàn)象，一定要弄清原因，再做出政策判斷。
仍需堅定調(diào)控不動搖
未來一段時間，樓市將呈現(xiàn)何種走勢呢？劉琳認(rèn)為，至少今年上半年房價上漲的動力基本沒有，總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。
“預(yù)計未來一段時間很多樓盤即將進(jìn)入銷售狀態(tài)，市場的供應(yīng)量還會不斷增多，而國家的調(diào)控政策又不會放松，在這種情況下，房價不太可能大幅上漲。”劉琳說。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，當(dāng)前正處于一個非常微妙的關(guān)節(jié)點(diǎn)，雖然現(xiàn)在房價的反彈是小概率事件，但是，政策的任何風(fēng)吹草動，都會給市場帶來軒然大波，如果政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的跡象，反彈馬上就會出現(xiàn)。因此，如果我們的政策要鼓勵自主需求，則一定需要明確指出，絕不會放松對投資投機(jī)的抑制。鼓勵自主需求沒有錯，但在房價畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵的時刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動的信號。
“為什么還有那么多開發(fā)商扛著不降價？地價高不是絕對因素，根本原因還在于絕對短缺的預(yù)期因素，因?yàn)樵S多人還是認(rèn)為政府是扛不住的，而這種扛不住傳遞給購房者的，就是房地產(chǎn)可能會大幅反彈的信號。所以，要確保政策不被曲解，不走樣，最為關(guān)鍵的是要把調(diào)控中的有利經(jīng)驗(yàn)及早轉(zhuǎn)化為長期制度，給市場一個穩(wěn)定的預(yù)期，而不是一調(diào)就降、一放就漲，要給房地產(chǎn)市場一個長期穩(wěn)定的利潤預(yù)期，才能使之真正走向健康。”馬光遠(yuǎn)說。
