[提要]今年兩會上,政府立場上首次表態(tài)“房價必降”,并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重,與此同時,人口紅利逐漸喪失,剛需下降。加上央行加息,買房賣房壓力大,購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張,不得不甩賣樓盤,各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價凸顯五大硬傷,跌勢難止。
房價未來還會上漲嗎 “限購”“信貸”多變數(shù)卷土重來未可知
“買,還是不買,這是一個問題。”
2012年3月17日晚上8點(diǎn)半,剛陪老婆看完電影《哈姆雷特》的羅特,在北京市昌平區(qū)陽光附近的出租房里一邊自言自語,一邊踱來踱去。
“好不容易趕上周末看場電影,你就唉聲嘆氣的。”老婆張雨抱怨道。
“咱們結(jié)婚都快兩年了,現(xiàn)在也有購房資格和一點(diǎn)積蓄,是不是該準(zhǔn)備貸款買房了?”羅特說著,向老婆望去。
張雨搖了搖頭:“房價還會下跌的,現(xiàn)在買不劃算。你看,剛開完的兩會上,溫總理都表示要繼續(xù)調(diào)控……”羅特打斷她的話:“你怎么知道房價不會再上漲了呢?萬一在不久的將來房價再上漲,我們更買不起了。而且從2003年開始,我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直沒停過,但每次調(diào)控之后,房價都報復(fù)性反彈。”
張雨一臉茫然,因為她也不清楚。在羅特的建議下,夫妻二人第二天專門打電話給在《投資與理財》雜志當(dāng)記者的好友,詳細(xì)咨詢此事。
而該好友剛從3月15日舉行的上海春季房展會回來,告訴他們房展會上人很多,但不少人在接受采訪時,也表示因擔(dān)心房價會上漲,而糾結(jié)現(xiàn)在該不該買房。值得一提的是,現(xiàn)場出現(xiàn)了開發(fā)商“墊首付”和首付一成的宣傳,而近期深圳更有開發(fā)商拋出了“墊首付、免月供、送車位”的優(yōu)惠。但也有購房者表態(tài):“信總理不信總經(jīng)理,開發(fā)商降價誠意不足,我們就只能繼續(xù)觀望等待。”
“那就趕緊買吧。”張雨在電話的那一頭對羅特說。
羅特吸了一口氣,把他最擔(dān)心的那個問題說了出來:“有房價未來上漲的不確定因素存在嗎?”
好友想了想回答說:“有。”
羅特和張雨不約而同的問道:“什么因素?”
接著,該好友說出一番話來,直唬得羅特夫妻驚出一身冷汗來。
房價下跌不是空談 五大因素合力房價跌勢難止
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2012年2月與1月相比,全國70個大中城市中,房價下降的城市有45個,持平的城市有21個,上漲的城市有4個。漲幅均未超過0.1%。房價真的在下跌,房價還會繼續(xù)下跌么?
今年兩會上,政府立場上首次表態(tài)“房價必降”,并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重,與此同時,人口紅利逐漸喪失,剛需下降。加上央行加息,買房賣房壓力大,購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張,不得不甩賣樓盤,各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價凸顯五大硬傷,跌勢難止。
因素一:政府首次表態(tài)“房價必降”
兩會塵埃落定,讓開發(fā)商似乎難逃降價甩貨的厄運(yùn),讓剛需族暫不出手,似乎有了支撐。
兩會期間,溫家寶總理關(guān)于房價問題的表態(tài),等于宣告房價還將繼續(xù)下跌。講話表明要繼續(xù)維持嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,最終使房價回歸到與居民收入相適應(yīng)的合理區(qū)間。這也預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果,就是地產(chǎn)股票暴跌,與之相關(guān)的其它行業(yè)股票亦紛紛跳水,致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會行情”。
對于溫家寶總理講話的解讀,住建部部長姜偉新指出,全國七八個大城市的房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點(diǎn)的增長速度發(fā)展下去,將來一旦房價泡沫破裂,后果不堪設(shè)想。“對整個經(jīng)濟(jì)甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說,“現(xiàn)在下定決心,至少這七八個大城市的價格一定得降下來。”這是站在政府立場上的首次表態(tài)“房價必降”,而溫家寶總理的答記者問,無疑將降價范圍擴(kuò)展至全國,并且明確了降價目標(biāo),折射出中央對樓市調(diào)控的決心,等于宣告房價下跌已再無懸念。
因素二:保障房供應(yīng)力度加大
一年前中央提出的建設(shè)1000萬套保障性住房的任務(wù)已然收官。今年的計劃是開工700萬套,建成500萬套。
今年溫家寶總理的政府工作報告對房地產(chǎn)有三個相關(guān)要點(diǎn):堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),促進(jìn)房價合理回歸。報告提出,抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度;采取有效措施,增加普通商品住房供給;加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步表明了保障房與商品住房開發(fā)并重的政策。
眾所周知,保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例,直接影響著房價的走勢。當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時,對商品房的需求必然減少,開發(fā)商的壟斷定價權(quán)就被弱化。因此,在我國加大保障性住房供應(yīng)后,房價必然呈現(xiàn)出下跌之勢。
因素三:人口紅利逐漸下降
2011年,中國第六次人口普查結(jié)果公布。數(shù)據(jù)顯示,我國65歲及以上人口占總?cè)?.87%,比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對應(yīng)的,是人口紅利的不斷下降。
所謂“人口紅利”,是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大,撫養(yǎng)率比較低,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件,整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。
該“紅利”之于房地產(chǎn),我們可以通俗的說,人口紅利高時,需要買房的人口比重較大,而市場的旺盛需求無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的最大動力。
過去10年,中國房價在巨大的需求刺激之下,上漲了近10倍。多年來,學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為,在中國人口老齡化加重后,隨著祖輩和父輩的去世,第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套,這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求,最終導(dǎo)致價格猛跌。
簡單來說,老齡化加快+出生率降低=房地產(chǎn)市場購買力下降。
事實(shí)上,我國房屋空置率真相在最近兩年已經(jīng)不斷的暴露出來。國家統(tǒng)計局去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進(jìn)行過調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),越是遠(yuǎn)郊地區(qū),住房空置率越高。空置房成為高房價的一顆毒瘤,但伴隨著人口紅利的下降,可購房人群基數(shù)的減少,家庭房屋持有數(shù)增高,若干年后,房子或許會成為一個“燙手山芋”,人們避而遠(yuǎn)之。
因素四:房價成本降低
與面粉貴,面包就一定貴一樣,房價貴與土地貴關(guān)系密切。全國政協(xié)委員、香港沿海物業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席曾文仲表示,地價高是造成房價高的最主要原因。地價不降,打壓開發(fā)商只能對降房價起到一定作用。
針對土地資源緊張、地價偏高等現(xiàn)象,國土資源部曾作過系統(tǒng)調(diào)查,結(jié)論是目前國內(nèi)地價占房價的15%~30%。去年,調(diào)控壓頂之下的樓市寒冬傳導(dǎo)到土地市場,流拍、底價成交成為不少城市土地市場的常態(tài)。
近日,有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱,今年前兩月,13個主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今,房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)控,開始逐漸回歸理性。不少專家指出,房地產(chǎn)市場暴利時代即將終結(jié),合理利潤時代即將到來。而隨之而來的,就是房價的成本降低,房價下跌。
因素五:樓市資金兩頭緊張
自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn),貸款利率也隨之調(diào)高,這使得開發(fā)商的資金鏈更加緊張。于是我們見到不斷地有地產(chǎn)商“跑路”,房價由此進(jìn)入了更快的下行通道。
另外,隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度的不斷加大,通過資本市場和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控,使得開發(fā)商資金鏈更加緊張,迫于回款的壓力,開發(fā)商不得不降價促銷。
對于購房者而言,提高貸款利率后,還貸壓力也隨之變大,這將對購房人的資金實(shí)力,特別是首付提出了更高的要求,會直接影響購房需求。以投資投機(jī)為目的的購房者,面對不放松的調(diào)控,當(dāng)然不敢“亂動”,這也有利于房價的進(jìn)一步下降。
買房悠著點(diǎn)
國家統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示,2月份70個大中城市新建商品住宅價格只有4個城市環(huán)比上升,而且漲幅都不超過0.1%,27個城市房價同比下降。跌跌不休的房價似乎讓購房者看到了時機(jī),但綜合各方因素來看,各位最好還是悠著點(diǎn)兒,或許我們碰到了無底洞也說不定。買房送車、買房送物業(yè)、打折促銷……其實(shí),合理的房價才是購房者真正需要的。
“不買房鬧心,買房也鬧心。”去年,來京工作6個年頭的張先生終于痛下決心,花190多萬元(合2.1萬元/平方米)在管莊遠(yuǎn)洋一方[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]買了一套房。“其實(shí)我很早就開始看房了,一路看,房價一路漲。一開始是質(zhì)疑自己為什么這么窮,后來就質(zhì)疑房價為什么還不跌。”張先生說,“等真買房了,房價真的開始跌了,標(biāo)價變成1.9萬元/平方米、1.8萬元/平方米……自己心里又不平衡了。”
盼跌又怕跌,購房者對房價走勢難以把握,對房價的風(fēng)險承受心理也沒有那么堅強(qiáng)。因此,像張先生這樣因房價而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里,遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。
去年底,在遠(yuǎn)洋一方北潤園的交房日,百余名業(yè)主稱“保溫材料不合格”而拒絕收房。“核心問題還是房價,因為降價,心理不平衡,所以才會找出房屋質(zhì)量或者其他問題來討個說法。”有業(yè)主這樣說。
而類似的維權(quán)行動,在京城其他樓盤也先后出現(xiàn)過。如本刊之前報道過的位于通州區(qū)的京貿(mào)國際城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評],去年因大幅降價,招致數(shù)百購房人要求退房或補(bǔ)差價。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項目,去年11月遭遇前期業(yè)主抗議,售樓處大廳中的沙盤也被憤怒的業(yè)主砸壞。
鬧劇一幕幕上演,其背后的總導(dǎo)演——“房價”也過得并不舒坦。除了每天被無數(shù)人說三道四,還要被更多人指桑罵槐,自身還要面臨未來走向的難題。
我們暫且不管房價的“左右為難”,因為比房價更糾結(jié)的,是購房者的內(nèi)心。房價還會再降嗎?房價底部何時出現(xiàn)?是否已經(jīng)到了買房的最佳時機(jī)?
房子越來越便宜
春節(jié)過后,全國樓市進(jìn)入新一輪推盤和促銷,以“招保萬金”為首的大型知名房企降價幅度明顯,重點(diǎn)城市降價項目繼續(xù)增加。
中國指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示,2月份,全國100個城市住宅平均價格為8767元/平方米,環(huán)比1月下跌0.3%,其中27個城市房價環(huán)比上漲,72個城市環(huán)比下跌,房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個。從價格跌幅看,與1月相比,2月份全國百城房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個百分點(diǎn),這也是100個城市的住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比下跌,創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平,且價格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,自北京限購政策實(shí)施之日起至今年2月16日,新建商品住房交易均價約為17015元/平方米,相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
調(diào)查顯示,2月份,北京、上海等十大城市住宅均價為15516元/平方米,環(huán)比1月下跌0.31%,跌幅較1月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn),其中北京新房均價為22670元/平方米,較1月微跌0.61%,較去年同期下跌0.43%。
北京2月新房價格環(huán)比、同比雙降,與低價項目近期占樓市成交主流有關(guān)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,2月份北京簽約比較多的項目依然是低價盤,其中絕大部分是2萬元/平方米以下項目。以簽約量最多的大興龍湖時代天街項目為例,該項目2月共簽約115套,均價僅為11653元/平方米。
開發(fā)商受累情緒低落
一方面是房價不得不降,一方面是購房者持續(xù)觀望,種種因素導(dǎo)致開發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,北京地區(qū)銷售十強(qiáng)房企的銷售總額,從2010年的993.03億元,下降到2011年的952.35億元,同比減少40.68億元,降幅4.1%。
隨著新建住房銷售的冷清,商品房庫存一路高企。以北京為例,截至2012年2月初,北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬套,比去年同一時間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬套,一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫存也給開發(fā)商帶來了不小的壓力。
萬科[簡介 最新動態(tài)]董事會秘書譚華杰近期表示,過去一年中,市場形勢發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個城市成交面積同比下滑幅度約45%,成交金額同比下滑約48%。但銷售放緩的同時,2010年新開工的大量項目也逐步形成供應(yīng),市場存貨壓力進(jìn)一步加大。萬科今年在北京的重點(diǎn)銷售項目是中糧萬科長陽半島[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]和住總?cè)f科金域華府[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]。目前,長陽半島還剩房源3000套左右,而金域華府的存量約200多套。
存量太多,開發(fā)商推盤的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,截至目前,一季度新建期房市場僅有5個項目入市,合計供應(yīng)量為746套,比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個項目入市,定價與前期相比,落到萬元以下。
“ 跳樓大甩賣” 已觸及很多開發(fā)商的底線,因而在長沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”的丑聞。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、地產(chǎn)研究員金承龍指出,越來越多的開發(fā)商“跑路”,昭示著中小開發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局,在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下,今年有更多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈迎來大考。也正是因為這樣,或許新一輪“大甩賣”即將開始。