“6折起售”、“拖延工期”、“捂盤待售”……當(dāng)年開發(fā)商意氣風(fēng)發(fā)奪下高價地時，恐怕未曾想到過，在未來，項目需要百萬年薪招聘銷售人員來解救。
“地王”們的命運總是牽動人心，競拍時的一擲千金，除了吸引到足夠多的眼球，卻也給后期的開發(fā)乃至銷售埋下了風(fēng)險。尤其在調(diào)控不放松的今天，降價跑量成為主旋律，對于承受更大資金負(fù)擔(dān)、難以放下身段的“地王”項目，選擇何時入市以及如何定價，已成為市場關(guān)注的焦點。
地王項目六折尷尬入市
在豪宅市場并不景氣的當(dāng)下，個別區(qū)域的“地王”項目還是選擇今年入市。
3月初，中海紫御豪庭在其官方微博上公布了即將開盤的消息，并打出百萬年薪招聘銷售人員的廣告，一時間引起廣泛關(guān)注。記者在項目工地現(xiàn)場看到，部分別墅已經(jīng)拆除腳手架，而高層公寓接近結(jié)構(gòu)封頂。
中海紫御豪庭所在的長風(fēng)商務(wù)區(qū)6B(B6)、7C地塊曾是全國總價“地王”。2009年9月10日，中海地產(chǎn)豪擲70.06億元、以高達129%的溢價率競得。
值得一提的是，該項目尚未定價，市場中卻已有傳聞稱，“中海紫御豪庭”精裝公寓房上市定價或為7萬元/平方米，而雙拼別墅與聯(lián)排別墅定價可能達到15萬元/平方米之高。
目前，中海地產(chǎn)方面對上述價格諱莫如深。但市場分析人士普遍認(rèn)為，若真以此開價，恐怕難以獲得市場的認(rèn)可。
與此同時，招商地產(chǎn)位于上海松江新城東區(qū)板塊的佘山瓏原項目于上周末推出6折優(yōu)惠房源。
公開資料顯示，佘山瓏原項目所在地塊是由招商地產(chǎn)和萬科聯(lián)合在2010年2月競買所得，當(dāng)時這幅容積率僅為0.8的稀有低密度宅地——廣富林2-4地塊成交總價為17.16億元，成交樓板價達到16378元/平方米。該幅宅地也一度成為當(dāng)時的松江“地王”，廣富林系列宅地自此也成為眾多開發(fā)商心中的“香餑餑”。
近期，佘山瓏原項目推出20套特價房源，號稱6折起售。上周六，也就是這批特價房源推出的第一天，記者在該項目售樓現(xiàn)場看到，看房者并不如想象中多。一位售樓人員告訴記者，20套特價房源6折起售，折后起價在30000元/平方米左右。“前期備案價格在49000元/平方米左右，這批特價房源價格優(yōu)惠幅度在6~7折之間。”
同策咨詢研究中心主任張宏偉表示，如果按照3萬元/平方米的起價，公司只能算是保本銷售，不會有太多利潤可圖。而上述售樓人員亦坦言，高地價加上其他成本，項目差不多已經(jīng)虧本銷售。
無疑，在持續(xù)低迷了一年多的樓市成交量面前，上一輪樓市高峰期高位接棒區(qū)域“地王”的開發(fā)商們，也不得不因項目“生不逢時”，而低下了曾經(jīng)高昂的頭顱。
捂盤惜售、拖延工期者眾
事實上，佘山瓏原的“糾結(jié)”還不僅于此。
網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，實際項目名稱為“靜觀萃園一期”的佘山瓏原早在2011年6月就取得了預(yù)售許可證，共推出住宅房源125套。但記者從市場中獲得的信息卻顯示，佘山瓏原直到近期才正式開始對外銷售。
一些市場人士提出質(zhì)疑，為了尋找一個更合適的銷售時機，該項目都可能一直在拖延銷售時間。
對此，佘山瓏原項目售樓處的一位工作人員坦言，佘山瓏原現(xiàn)場銷售確實于近期才開始。“最新推出的20套特價房源已經(jīng)不多了。”不過，截至發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示該“靜觀萃園一期”依舊為零成交。
同策咨詢研究中心資深分析師許之靜告訴記者，在目前的市場環(huán)境下，像佘山瓏原這樣推遲銷售時間的樓盤并不少。而在這些樓盤當(dāng)中，又以大戶型為主，別墅項目也占一定比例。如證大朱家角西鎮(zhèn)項目，是一個朱家角的純新盤項目，于去年9月就已經(jīng)獲得預(yù)售許可證，但從一開始的預(yù)計10月開盤一直延期至今，還未確定最終開盤日期；嘉定江橋板塊的星御灣也用原先預(yù)計去年11月開盤，卻推遲至今。
張宏偉指出，目前，“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展，實屬不易。一些“地王”樓盤因需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，會適度拉長項目的開發(fā)周期，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當(dāng)前銷售相對虧損的狀態(tài)。
誠如佘山瓏原項目的一位銷售人員所述：“我們已經(jīng)是速度最快的了，合生的項目就在我們旁邊，也就‘挖了個坑’！”2010年，松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從9名競爭者手中搶得，地塊成交總價12.46億元，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率高達131%。
無獨有偶，在普陀長風(fēng)，與中海紫御豪庭一街之隔的另一個“地王”——長風(fēng)8號地塊如今項目工程也尚未出地面。市場分析人士指出，該地塊自2010年9月被雅戈爾置業(yè)以33.93億元的總價、2.6萬元/平方米的樓板價收入囊中，至今已一年半有余。“如果不是因為規(guī)劃等原因被迫延期開工，那就是開發(fā)商拖延工期。”
此外，2012年即將入市的還有另一個地王——蘇河灣，2010年2月，華僑城以70.2億摘得蘇州河北岸東塊1街坊地塊(即蘇河灣地塊)，該地塊占地3.56萬平方米，樓板價達到52855元/平方米，一舉成為國內(nèi)單價最昂貴的土地。
但在拿下地塊將近兩年的時間里，蘇河灣項目一直飽受資金重壓進展緩慢，直到今年1月，華僑城(亞洲)宣布22.32億元注資，蘇河灣項目的開發(fā)進度才得以加快。華僑城(亞洲)在今年1月發(fā)出公告，蘇河灣項目將分階段開發(fā)，并在2016年整體項目竣工前分階段完成出售或出租，預(yù)期項目絕大部分物業(yè)將在2012年開始出售。
高價地前景堪憂
“一些當(dāng)時高價拿地的企業(yè)確實存在對未來局勢判斷不正確的情況，據(jù)我觀察，這類項目如果入市基本都是貼成本在銷售。”中指院副院長陳晟對記者表示，延長開發(fā)周期確實是一種應(yīng)對方法，但是這對資金的考驗很大。當(dāng)然，未來也不排除一些企業(yè)會賣項目。
目前，雅戈爾在杭州申花板塊的兩幅地塊正深陷“退地”傳言。盡管雅戈爾和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門均對此傳聞持以否認(rèn)態(tài)度，但已難掩高地價之后的風(fēng)險暗流涌動。
張宏偉表示，在持續(xù)調(diào)控背景下，“地王”開發(fā)商無疑需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡?010年以來的地王，若非像長風(fēng)地王那樣有中海集團充裕的現(xiàn)金流作為支撐，就是像一些上市房企那樣有上市融資、銀行授信等融資渠道，暫時能夠提供充裕現(xiàn)金流支撐這些“地王”，也是目前尚未大規(guī)模出現(xiàn)盲目退地或者賣地“斷臂求生”現(xiàn)象的基礎(chǔ)。
但“地王”究竟能支撐多久，誰都不敢保證。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，市場不會因為“地王”的地價高，就接受其高價銷售。與此同時，就算現(xiàn)在的高地價項目選擇拖延工期，但因為調(diào)控松動的機會很小，所以開發(fā)商選擇繼續(xù)“扛”會很困難。如果選擇延長開發(fā)周期的方法，前景也很堪憂，因為越往后拖，綜合成本更高。
市場分析人士認(rèn)為，若降價后依舊不能得到市場的認(rèn)同，高價地項目公司股權(quán)的兼并收購潮很有可能將隨之拉開帷幕。
