人民日報追問“合理房價” 關(guān)鍵是居民可承受

  • 來源: 東方早報
  • 2012-03-23 09:52:32
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[提要]22日,人民日報在“民生視線”欄目,發(fā)表題為《房價多少是“合理”》的述評文章,并提出更為細化的關(guān)切點:房價降到什么程度才是“合理價位”,持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房?文章認為,能帶來穩(wěn)定成交量的價格才有可能是合理價格,房價“合理”的關(guān)鍵是居民可承受。

自從國務(wù)院總理溫家寶明確表態(tài)房價遠未回到“合理價位”后,關(guān)于什么樣的房價才算“合理”的討論正在持續(xù)升溫。sf

3月22日,人民日報在“民生視線”欄目,發(fā)表題為《房價多少是“合理”》的述評文章,并提出更為細化的關(guān)切點:房價降到什么程度才是“合理價位”,持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房?文章認為,能帶來穩(wěn)定成交量的價格才有可能是合理價格,房價“合理”的關(guān)鍵是居民可承受。sf

3月14日,在全國“兩會”閉幕后的新聞發(fā)布會上,國務(wù)院總理溫家寶明確說,“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此,調(diào)控不能放松”。關(guān)于什么叫“房價合理回歸”,溫家寶當時也給出了他的理解,“應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng),房價與投入和合理的利潤相匹配”。sf

房價收入比遠離“合理”區(qū)sf

而“房價與居民的收入相適應(yīng)”的提法,與“房價收入比”的概念頗為接近。所謂房價收入比,是指購房總價與家庭年收入的比值,該指標用于描述地區(qū)居民購房的支付能力。sf

《房價多少是“合理”》一文提到,目前比較流行的說法認為,房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間,如果考慮住房貸款因素,住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。sf

如按照這一標準,中國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇,一線城市尤甚。sf

1月,中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍曾撰文提到,目前中國城市房價收入比達8至10倍,北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地產(chǎn)泡沫達到頂峰的2005年,美國房價收入比也不過是5.1倍。sf

人民日報22日的報道,也援引網(wǎng)友根據(jù)“2011年當?shù)爻鞘腥司芍涫杖?times;家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”的公式,計算出各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、廣州4573元/平方米。這一計算結(jié)果,從側(cè)面反映出一些城市房價收入比過高。sf

但這一現(xiàn)狀也有改變的可能。sf

摩根大通在最新發(fā)布的一份報告提出,今年中國的房價將下跌5%~10%。如果假設(shè)家庭收入每年增長12%~13%,2012年,中國的房價收入比能進一步下降至8倍左右。sf

但大城市的房價依然承壓。摩根大通根據(jù)國家發(fā)改委的房價數(shù)據(jù)計算表明,到2010年底,全國平均房價收入比為10.6倍。房價收入比最高的城市為北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9).sf

牽出收入分配難題sf

眼下業(yè)界對于房價收入比的價值仍存疑問。sf

住建部有關(guān)專家的看法是,3-6倍的說法,是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時,提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例,“哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響”。sf

“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性,并非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區(qū)住房價格是否過高的指標,并據(jù)此來人為地假設(shè)一個‘合理’區(qū)間,未必十分科學(xué)。”上述專家并不否認,改善房價收入比是住房政策所要追求的目標之一。sf

一位國企開發(fā)商提出,房價問題的背后,其實是中國收入分配不均的現(xiàn)實,兩極分化大。不只是房地產(chǎn)的問題。sf

一位分析師也稱,中國的房價收入比太高,是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、財產(chǎn)性收入并未在統(tǒng)計之列,即使是普通家庭的收入統(tǒng)計也有漏洞,房產(chǎn)、股票等財產(chǎn)性收入沒有統(tǒng)計進去,而這恰恰是過去十年城市普通家庭最大的一塊財富增值。”sf

“政策穩(wěn)市場才能穩(wěn)”sf

解決房價過高的問題,降價似乎是條“捷徑”。sf

但一位國企開發(fā)商算了一筆賬,建安成本加上配套費用就要30%,土地成本30%,剩下的毛利潤率大部分都要交稅。sf

上述開發(fā)商介紹稱,他們公司有一個體量很大的項目,土地是10多年前買的,樓板價很低,但即使是這樣,他們的毛利潤率不會超過30%,“因為利潤的60%都交各種稅費。”sf

一位港資開發(fā)商直言,關(guān)于過去十年房價快速上漲的原因,尚待梳理,“以往的政策不是催生房價上漲,就是強迫房價下跌。政府并沒有一個長久性的規(guī)劃政策,政策總是變。”sf

“讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來,政策穩(wěn)定了,市場也更容易穩(wěn)定。”江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐對人民日報說,房價不再暴漲暴跌的時候,購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定,這樣的樓市才是健康的。sf

日本野村控股株式會社常任顧問氏家純一給出了更為謹慎的忠告。sf

17日財新網(wǎng)援引氏家純一的話說,過去幾個月,中國一些城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降趨勢,政府也開始對貨幣政策進行為微調(diào),但日本的經(jīng)驗是,有時候人們會產(chǎn)生泡沫減退的錯覺。sf

一位上市房企高管也認為調(diào)控仍有必要,但不一定要堅持限購,可以用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。sf

對于房價合理回歸的時間表,上述高管的預(yù)測是“要5年以后”,“今年的市場比去年好多了,但開發(fā)商還是要盡快出貨。下半年考慮買地。”sf

 

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