[提要]有媒體報(bào)道稱，根據(jù)城市合理房價(jià)=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入×2×6)/80計(jì)算，全國僅上海、廣州、深圳和杭州等個(gè)別城市“合理房價(jià)”超5000元/平方米。這與目前各城市的現(xiàn)實(shí)房價(jià)相差至少一倍。
有媒體報(bào)道稱，根據(jù)城市合理房價(jià)=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入×2×6)/80計(jì)算，全國僅上海、廣州、深圳和杭州等個(gè)別城市“合理房價(jià)”超5000元/平方米。這與目前各城市的現(xiàn)實(shí)房價(jià)相差至少一倍。在2012年廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會(huì)上，有房地產(chǎn)業(yè)界人士稱，中國房地產(chǎn)企業(yè)平均的凈利潤就是15%，所以開發(fā)商不管怎么降價(jià)，都不會(huì)虧本來賣，所以“合理房價(jià)”存在預(yù)期和現(xiàn)實(shí)之間的差距。sf
有媒體報(bào)道稱，按每個(gè)家庭擁有2名勞動(dòng)力計(jì)算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個(gè)家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房價(jià)總和。然后在這個(gè)基礎(chǔ)上除以80(我們以每戶買80平米房子為準(zhǔn))，這樣得出的數(shù)據(jù)大概就是每個(gè)城市的合理房價(jià)價(jià)位了。sf
計(jì)算得出，上海5734.5元/平米；深圳5475元/平米；北京4935.45元/平米；杭州5055元/平米；長沙3967.65元/平米；成都3589.8元/平米；武漢3558元/平米。sf
上周，本報(bào)也曾以一家三口一套90平方米的住宅，按6倍房價(jià)收入比計(jì)算得出廣州的合理房價(jià)為6860元/平方米(2011年廣州城市居民年人均可支配收入34300元)。如按這次的公式計(jì)算，廣州的合理房價(jià)更低，為5145元/平米。sf
從計(jì)算結(jié)果看出，只有幾個(gè)城市的“合理房價(jià)”超過了5000元/平方米，與現(xiàn)實(shí)房價(jià)相差至少一倍。房地產(chǎn)業(yè)界人士和專家多認(rèn)為，以廣州為例，今年房價(jià)下降幅度預(yù)計(jì)15%以內(nèi)，也不可能會(huì)出現(xiàn)按房價(jià)收入比計(jì)算得出的“合理房價(jià)”。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝表示，據(jù)他們調(diào)查，35%購房者希望降價(jià)在30%以上，但目前75%開發(fā)商降價(jià)樓盤幅度在15%以內(nèi)。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)企業(yè)平均的凈利潤就是15%，所以開發(fā)商不管怎么降價(jià)，都不會(huì)虧本來賣，所以“合理房價(jià)”存在預(yù)期和現(xiàn)實(shí)之間的差距。sf
房企資金鏈2000年以來最困難時(shí)期sf
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日發(fā)布了《廣州房地產(chǎn)市場藍(lán)皮書2012》(下稱《藍(lán)皮書》)，對30家在滬深交易所上市和16家在香港上市的廣東房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。從盈利能力來看，企業(yè)經(jīng)營凈資金流量從2010年中期開始已轉(zhuǎn)負(fù)，企業(yè)投資額已超過銷售收入。sf
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年2~3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個(gè)兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元，較多房企的資金狀況比2008年更顯緊張，預(yù)計(jì)全年投資增速會(huì)有較大幅度回落。sf
2011年度廣州房地產(chǎn)到位資金狀況受金融調(diào)控政策緊縮影響顯著，房企的資金壓力正不斷加大，資金的充裕度已經(jīng)低于2008年水平，處于2000年以來資金狀況的最困難時(shí)期。sf
未來走勢：趁回暖以合理價(jià)格售樓sf
廣東省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶表示，兩會(huì)結(jié)束后，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已定，政策既不動(dòng)搖，也不加碼，房地產(chǎn)形勢逐漸明朗。從市場反應(yīng)來看，各地樓市優(yōu)惠促銷措施不斷，剛需開始釋放，商品房成交量開始回升。王韶表示，省房協(xié)號(hào)召全省房企積極應(yīng)對，根據(jù)企業(yè)自身情況，抓住當(dāng)前市場回暖的契機(jī)，以合理的價(jià)格積極售樓。sf
《藍(lán)皮書》稱，2012年的房地產(chǎn)市場將回歸以購房者為中心的格局，市場將主動(dòng)適應(yīng)購房者的預(yù)期。房價(jià)已經(jīng)不是降不降，而是降多少才能達(dá)到消費(fèi)者和企業(yè)的共贏。sf
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摩根預(yù)測：今年房價(jià)將下降5%~10%sf
近日，摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究部主管朱海斌表示，由于中國近年來年收入增加快速，樓市調(diào)控政策持續(xù)且效果明顯，預(yù)計(jì)今年房價(jià)下降5%~10%，一線城市下降10%到15%，但2013年至2014年樓市可能會(huì)出現(xiàn)小幅反彈。sf
朱海斌認(rèn)為，中國房價(jià)的確過高，但是年內(nèi)有望可以回歸合理水平。朱海斌表示房價(jià)收入比是衡量房價(jià)是否“合理”的一個(gè)指標(biāo)。據(jù)摩根大通統(tǒng)計(jì)，中國2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始時(shí)房價(jià)收入比全國為10.6，一線城市如北京、上海、深圳這一指標(biāo)均超過15，可稱為“難以接受”的水平。而由于樓市調(diào)控政策持續(xù)且效果明顯，加上中國近年來居民年收入增加快速，這一指標(biāo)去年底全國為9.8，“如果明年政府可以防止房價(jià)不反彈，而居民年收入保持過去年12%的增長，應(yīng)該說明年是很有希望房價(jià)收入比回到比較正常的區(qū)間”。sf
