徘徊在低谷大半年的南京樓市，春節(jié)后成交量持續(xù)攀升，三月前兩周，新房成交2800多套，認(rèn)購量高達(dá)3500多套。與此同時(shí)，全國部分大城市樓市銷量也開始回升。這一波“回暖”，究竟是短期釋放還是長期趨勢？記者進(jìn)行了采訪。
樓市突現(xiàn)“回暖”行情
從最低谷時(shí)日均認(rèn)購不足100套，到近期接連跨上兩三百套關(guān)口，二手房成交量在最近一個(gè)月達(dá)到4500套，已接近常年水平，南京樓市似乎在短期內(nèi)突然“回暖”。
記者3月初采訪某網(wǎng)站組織的看房團(tuán)發(fā)現(xiàn)，組織者原本安排了12輛大巴，可隨著看房人不斷增多，最后不得不臨時(shí)叫來3輛大巴。“最近的看房團(tuán)常常人員爆滿，一兩百人一下子涌進(jìn)來，售樓處都裝不下。”某樓盤銷售人員說。
記者采訪了解到，這一輪“回暖”首先從郊區(qū)剛需樓盤開始，江寧、江北低價(jià)位樓盤托起來大部分交易量。此后，改善型、高價(jià)位樓盤也開始升溫。“鳳凰熙岸”、“高科榮域”等高價(jià)格項(xiàng)目，開盤當(dāng)日即售罄。“中海地產(chǎn)”在南京的兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷售額達(dá)到11億元。
南京市民于先生說，原計(jì)劃上半年觀望，下半年買房。“雖說房價(jià)回調(diào)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但是現(xiàn)在銷售速度很快，而遠(yuǎn)郊房價(jià)已降到了7000多元，近郊1萬元左右，感覺再降的空間不大了。”
南京樓市的表現(xiàn)并非個(gè)案。據(jù)新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測系統(tǒng)監(jiān)測，2月份的第四周(20日至26日)，全國14個(gè)一、二線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長26.7%，同比增長15.3%，創(chuàng)造了今年單周銷量的新高。其中，北京環(huán)比增長238%，達(dá)到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、廈門、成都環(huán)比增長均超過30%。
北京二手房3月份前兩周成交量突破4000套，這是去年12月北京執(zhí)行新的二手房最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以來，市場成交量的最高點(diǎn)。
隨著商品房交易量的上升，土地市場也有復(fù)蘇跡象。東莞市近期有兩幅土地溢價(jià)出讓，在沉寂了兩個(gè)月之后，合肥、南京均開始推出土地。“龍湖地產(chǎn)”出現(xiàn)“十億周末”，該集團(tuán)還將今年的銷售目標(biāo)定為390億元，在去年銷售額的基礎(chǔ)上增加了10億元。
多種因素促進(jìn)交易回升
記者采訪了解到，這一輪樓市“回暖”與樓盤新一輪降價(jià)直接相關(guān)。首先是開發(fā)商“以價(jià)換量”范圍擴(kuò)大，吸引購房需求加快“入場”。
今年以來，除了中海、萬科、恒大、龍湖等去年就開始降價(jià)的開發(fā)商，又有保利、招商等全國性大型房企加入降價(jià)的行列，這些品牌房企的促銷行為帶動(dòng)越來越多的中小房企效仿。
南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月以來南京的房價(jià)指數(shù)已經(jīng)回到了2010年上半年的水平，打折樓盤已占總數(shù)的七成。亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，目前，北京有超過八成的在售項(xiàng)目正在進(jìn)行著不同程度的打折促銷，其中比價(jià)格高峰期回落幅度超過20%。
一些大力度促銷方式也在加速銷售。南京近期有多家樓盤推出幾年前曾經(jīng)出現(xiàn)的“一成首付”。即購房者原本要支付三成首付，現(xiàn)在只需支付一成，剩余兩成先由開發(fā)商墊付，購房者要在約定的時(shí)間內(nèi)無息還清。
胡光輝表示，高庫存迫使開發(fā)商加大打折力度，價(jià)格一旦接近購房者的預(yù)期，積蓄已久的需求就會(huì)“一觸即發(fā)”。
其次是存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，銀行信貸政策保障首套房貸，以及差別化利率執(zhí)行加快了交易速度。
南京鏈家地產(chǎn)經(jīng)理舒莉莉介紹，央行2月下旬下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，數(shù)千億元的流動(dòng)性被釋放，必然有一部分資金會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。去年房貸常常兩三個(gè)月都辦不下來，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半個(gè)月就辦好了，這也促進(jìn)了成交。近日，一些銀行開始下調(diào)首套房貸款利率，這對購房者來說無疑是一大利好。
第三是剛性需求頂托市場。南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛介紹，快速城市化帶來的龐大剛性需求不能忽視。據(jù)第5次人口普查統(tǒng)計(jì)，南京市“十一五”年均增加常住人口18萬人。調(diào)控兩年來，南京住宅庫存雖然超過5萬套，達(dá)到歷史高位，但是現(xiàn)在1個(gè)月就能消化5000套。
采訪中也有市民表示，樓市的“回暖”還有開發(fā)商造勢的因素。近期南京樓盤的“退換房率”居高不下，據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，有的樓盤退換房多達(dá)100多套，說明有不小的水分。
殺跌性反彈還是實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇？
記者采訪了解到，對于近期成交上升，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)不同的看法。
李智認(rèn)為，兩會(huì)上傳達(dá)出的“房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”的信息，這實(shí)際表明了國家對樓市進(jìn)行長期調(diào)控的決心，“調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束，房價(jià)仍需回歸”，對市場預(yù)期必將產(chǎn)生很大影響。
李智表示，根據(jù)對長三角7個(gè)城市的近期成交情況分析，這一輪回暖屬于“殺跌性反彈”，因?yàn)?0%的交易與降價(jià)有關(guān)。“預(yù)計(jì)這一輪反彈只能持續(xù)到四月底，因?yàn)檎{(diào)控不會(huì)終止，積壓的剛需兩個(gè)月就能釋放。”
“目前全國樓市成交量和價(jià)格都在向下走，難言回暖。”中指院(華東)研究總監(jiān)曹旭東說，近期樓市的特點(diǎn)是單個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”引發(fā)的“點(diǎn)狀”放量，不降價(jià)的樓盤乏人問津。這實(shí)際是開發(fā)商獲利“回吐”的過程，也是一種行業(yè)自救。
香溢置業(yè)江蘇分公司副總經(jīng)理張良表示，開發(fā)商日子并不好過，今年資金鏈比去年還要緊張，銀行貸款、信托、債券等融資渠道紛紛被“堵死”，除了降價(jià)，沒有任何出路。因此還不能說是全面回暖。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，近期投資者入市再次折射出樓市調(diào)控的復(fù)雜性。當(dāng)前投資渠道匱乏，房產(chǎn)本身具有投資價(jià)值，一旦形成看漲預(yù)期，極易跟風(fēng)，甚至進(jìn)入“癲狂”狀態(tài)。要讓房價(jià)持續(xù)回歸，仍需不斷強(qiáng)化調(diào)控預(yù)期。
