因為利潤率高，中國房地產(chǎn)業(yè)在過去一直被冠以暴利之名。然而，面對嚴峻的樓市調(diào)控政策以及土地、人工、財務(wù)等成本增加，2011房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率出現(xiàn)下降跡象。
利潤率預(yù)期普降
萬科3月12日公布的去年年報顯示，2011年，萬科銷售額達到1215億元，同比分別增長12.4%。繼2010年萬科銷售額突破千億后，再次蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。
在各項指標中，利潤率指標的變化引起各方注意。年報顯示，2011年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個百分點，結(jié)算凈利率15.01%，較2010年下降0.51個百分點。
對此，萬科董秘譚華杰指出，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項目，當時市場價格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場調(diào)整的進行，銷售的困難程度增加，公司的營銷費用和管理費用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤率雖有小幅度下降，但并不明顯。
譚華杰同時表示，2011年下半年后，市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。預(yù)計未來一段時期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對于2011年將有所下降。
除了萬科外，在3月9日華潤置地2011年全年業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地主席王印也表達了相似觀點。王印表示：“公司去年的毛利率是39%，今年預(yù)算的利潤率水平會低一點，大概希望維持在35%-36%的水平。”此外，標準普爾統(tǒng)計顯示，雅居樂未來兩年毛利潤率將從2011年的54%，降至40%，反映未來海南市場收入貢獻比例的下滑和2011年末以來平均售價的降低。
開發(fā)商讓利求售
“盡管超過2/3的企業(yè)實現(xiàn)了業(yè)績增長，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了程度不一的利潤率下降。”蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，2010年上市房企的平均凈利潤是15%，按照去年的市場狀況，2011年的上市房企凈利潤可能會回落一到兩個百分點。
利潤率、周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)企業(yè)運行的兩大關(guān)鍵性指標，根據(jù)由中房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)
銷售排行榜TOP50》的報告顯示，去年銷售金額榜前八位均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)。
報告指出，高周轉(zhuǎn)必然會以犧牲利潤率作為代價，但從整體效率上來看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補了利潤率的降低，并且提升程度遠遠大于利潤率的下降幅度，沒有降低凈資產(chǎn)回報率。
在龍頭房企中，萬科、恒大采用高周轉(zhuǎn)、低利潤率的銷售模式。去年上半年，恒大凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤、銷售面積、在建面積、銷售額增長率等六項指標均位列全國第一。在全國龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率僅15%，排名末位，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，市場認可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤均為全國第一。
面對今年市場形勢，不少房企選擇降低利潤率謀求項目快銷。合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷稱，只要項目銷售能維持利潤率15%或18%以上，會多做促銷，以盡快完成目標。“新盤不存在減價問題，因為過去沒有定價。能夠保證5%-10%的利潤就可以應(yīng)對現(xiàn)在的市場情況了。”國內(nèi)某品牌開發(fā)商負責人表示。
利潤率向合理水平靠攏
房企利潤率的變化改變了房企的經(jīng)營策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規(guī)避利潤波動風險，一部分房企則通過加強成本管理、快速開發(fā)加速資金使用效率的手段來增加凈資產(chǎn)收益。
萬科總裁郁亮于當天業(yè)績發(fā)布會上表示，預(yù)計今年萬科的毛利會回到2009年的水平，可能較2010年的時候有所下調(diào)，萬科希望今年以提高費效比,加強成本管理的方式,降低毛利下降對股東回報的影響。同時,希望通過加快資金周轉(zhuǎn),能夠帶給股東回報。
房地產(chǎn)高利潤一直被各界所詬病，然而，在土地成本、人工成本、財務(wù)成本逐步增加之后，不少地產(chǎn)業(yè)界人士認為，房企已經(jīng)告別過去的“暴利”，進入微利時代。“房價暴漲的歷史終結(jié)，樓市下半場規(guī)則改寫，2012下半年開發(fā)商將進入微利時代。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，經(jīng)濟增長目標放緩至7.5%意味著房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展；而土地價格漲幅趨勢及資金成本上漲也將逐步壓縮開發(fā)商利潤。
持相似看法的鏈家地產(chǎn)副總裁林倩預(yù)計，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過降價方式讓利快銷，房企的利潤率將逐步降低至15%至20%左右的水平。郁亮表示，在目前的調(diào)控背景下，追求純利模式已經(jīng)過時了，未來整個地產(chǎn)行業(yè)在利潤率方面會逐漸向合理的數(shù)值靠攏。
