地產(chǎn)商稱房?jī)r(jià)將跌二成 銀行不讓利降價(jià)無效果

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  • 2012-03-16 08:59:25
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 “房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此,調(diào)控不能放松。”3月14日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶關(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)一出,股市應(yīng)聲而跌,午后地產(chǎn)股沖高受阻,房地產(chǎn)板塊大跌4.59%,萬科、保利、招商地產(chǎn)等大盤股午后盤中跳水,分別下跌2.7%、3%、 4.08%;榮安地產(chǎn)、合肥城建等下跌均在9%以上。

  同日據(jù)新華社報(bào)道,溫家寶在回答中外記者提問時(shí)稱,合理房?jī)r(jià),應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng),房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。

  北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析稱,從2010至今,“房?jī)r(jià)合理回歸”的表述曾多次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。

  依此標(biāo)準(zhǔn),國(guó)內(nèi)絕大部分城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理。中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士對(duì)本報(bào)指出,房?jī)r(jià)在目前的基礎(chǔ)上再下跌10%-20%,才可能是一個(gè)合理的水平。

  中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春援引該院所做房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告稱,全年房?jī)r(jià)調(diào)整幅度會(huì)低于25%。

  高企的房?jī)r(jià)收入比

  “房?jī)r(jià)收入比”,指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值,用于考察居民的購(gòu)房能力。

  易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷向本報(bào)介紹, 2009年新建商品住宅價(jià)格大漲25%,房?jī)r(jià)收入比立即躥升至8.03;而發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般維持在3-6之間。

  其后隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲,多個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)下跌,但絕大部分城市房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)超合理價(jià)位。

  蘇艷以北京為例。目前北京郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)為1.8萬元每平方米,平均單套成交面積在100平米左右,總價(jià)約180萬;而據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元,以三人戶家庭計(jì)算,年收入在12萬元左右。“這意味著,房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了15以上”。

  北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉稱,考慮到國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況,比如購(gòu)房者對(duì)居住支出容忍度非常高,國(guó)內(nèi)土地最高使用年限為70年,以及目前首套房7.05%偏高的貸款利率(歐洲等在1%左右),一線城市合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在12左右。

  在此基礎(chǔ)上,張大偉認(rèn)為,如果采取房?jī)r(jià)下降10%-20%,居民收入增加10%-20%,這樣也可以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比的合理回歸。

  衡量房?jī)r(jià)回歸合理,除了房?jī)r(jià)收入比外,世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)本報(bào)稱,房?jī)r(jià)/租金回報(bào)正?;彩且粋€(gè)指標(biāo),就是使得租金回報(bào)趕得上通貨膨脹或者是略低一點(diǎn)。

  “如果用這個(gè)指標(biāo)看,中國(guó)目前一線城市房?jī)r(jià)普遍不合理,尤其是豪宅更不合理。因此價(jià)格下跌要有一個(gè)很痛苦的過程。”陳說。

  銀行讓利

  中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰反問,現(xiàn)在高層提出房?jī)r(jià)回歸合理,有沒有同時(shí)說房貸利率要回歸合理?要不購(gòu)房人不是又將房?jī)r(jià)下降的錢又都給了銀行?

  對(duì)此中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟直陳,開發(fā)商和銀行都從房地產(chǎn)市場(chǎng)里獲得了相對(duì)多的利益,其對(duì)以行政手段為特征的限購(gòu)等,難免會(huì)有一定抵觸,故會(huì)有呼吁放松限購(gòu)調(diào)控,增加房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)。

  從去年來看,部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍,首套房的購(gòu)房成本也大大增加樓市調(diào)控帶來的降價(jià)利好,反而成為銀行的利潤(rùn)。

“2012年房貸政策應(yīng)該針對(duì)首套房剛需有更加定向的優(yōu)惠。”張大偉支持銀行貸款向首套房?jī)A斜:否則即使開發(fā)商降價(jià)了,房貸利率上升,購(gòu)房者反而要承擔(dān)更多成本。

  同樣是在兩會(huì)期間,央行副行長(zhǎng)劉士余透露,今年銀行業(yè)要確保首套房實(shí)行差別化利率優(yōu)惠;守信企業(yè)開發(fā)的普通商品房資金貸款將給予開閘。

  另一方面,張大偉說,房?jī)r(jià)的跌幅,也將會(huì)綜合考慮到銀行等各種利益主體的承受力。

  張指出,雖然銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)多次表態(tài),房?jī)r(jià)下降50%對(duì)銀行影響不大,說明房?jī)r(jià)有較大下降空間。但需要注意的是,占比較高的開發(fā)貸(多以土地和在建工程做抵押,關(guān)聯(lián)地方和銀行兩者的利益)風(fēng)險(xiǎn)比較大。

  “故房?jī)r(jià)跌幅也許不會(huì)很大。房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)20%以內(nèi)應(yīng)該是各方相對(duì)能夠承受的合理范圍”。

  房企高利潤(rùn)終結(jié)

  地方和銀行很糾結(jié),但開發(fā)商們似乎早已洞悉前路,行動(dòng)越來越果斷。

  進(jìn)入3月,保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海外、龍湖、華潤(rùn)等開發(fā)商在各個(gè)城市發(fā)起了新一輪降價(jià)促銷。

  本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),去年以來,領(lǐng)銜降價(jià)的開發(fā)商多為中海外、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等央企和地方國(guó)企,個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)幅度超過2008年。

  以招商地產(chǎn)為例,去年以來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯提速,各個(gè)樓盤降幅明顯。

  陳勁松說,高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤(rùn)率作為代價(jià)。3月13日,萬科年報(bào)顯示,2011年萬科的結(jié)算凈利率為15.01%,較2010年微降0.51個(gè)百分點(diǎn)。萬科董秘譚華杰表示,預(yù)計(jì)今年公司凈利潤(rùn)率還將下降。

  廣州一家大型房企高管對(duì)本報(bào)記者透露,公司有個(gè)別項(xiàng)目?jī)H以成本價(jià)銷售,但用其它項(xiàng)目的利潤(rùn)來平滑這些項(xiàng)目的微利和可能帶來的虧損。

  中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌近期稱,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)的平均水平。

  申銀萬國(guó)近期報(bào)告直陳,過去依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的行業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代將逐漸終結(jié),預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率將降至20%左右。

  “這或許也是在2011年銀行行業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)歷史新高的主要原因之一。”中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟說。

 

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