錢塘帝景的“日光”是近日的一個熱點。上周，錢塘帝景以特價清盤的方式推出1、6號樓中間套，共約150余套房源。據(jù)悉，房源幾乎被預定一空。截至目前，已經簽約了100余套。
據(jù)公開信息，此次錢塘帝景特價房源起價為15000多元/平方米，均價約17000元/平方米。而錢塘帝景在2011年7月首次開盤時，開發(fā)商在現(xiàn)場對開發(fā)成本進行了公示：成本20975元/平方米，預期利潤6525元/平方米，27500元/平方米的毛坯均價。時至今日，類似的房源，單價相差萬元以上，難道開發(fā)商真的是虧本大甩賣了？
價格確實降得多
3月6日錢塘帝景清盤房源推出時，老業(yè)主們得知消息帶著紅色的油漆，小錘子、橫幅等來到項目現(xiàn)場，要求開發(fā)商對驟降的價格給出說法。對此開發(fā)商表示：“這個調控的市場下，不降價就賣不出好的銷售額，可一旦降價，對老業(yè)主必然會有傷害，難以兩全。”
記者在現(xiàn)場看到，“錢塘帝景”的標識不是被紅油漆涂抹去，就是被業(yè)主用小錘子砸去，售樓處的墻外寫著的紅色標語是業(yè)主們的“傷心”。業(yè)主反應如此之激烈，可見這次降價確實狠了。
本次錢塘帝景以均價17000元/平方米的價格開盤，從定價上說，這與去年的開盤價格至少相差10000元/平方米。而按照去年開發(fā)商公示的成本價，哪怕刨去所有預期利潤6525元/平方米，僅僅成本還要20975元/平方米，難道錢塘帝景這次真是虧本清盤嗎？
開發(fā)商說，整體不虧本，但沒盈利
上周末，記者來到了錢塘帝景的售樓處，150套房源已經剩下不多，剩下的房源中大多是大戶型。其開發(fā)商表示：“我們這次賣得不錯。至于說盈利，我們并不是第一次開盤，1#、2#、3#、6#幾次開盤下來，總體上并沒有虧損。”據(jù)了解，錢塘帝景雖然降了價，但品質不會降，項目所有的設計和施工原材料均不會改變。
開發(fā)商向記者表示，和上一次公示的成本相比，現(xiàn)在的預期利潤有所調整，幾乎不盈利，所以稅費大大降低，成本也降低了。該項目內部人士還透露，上次計算中的土地成本算得比較粗，包括了商業(yè)地價。如果單算住宅用地的價格，成本會略低一些。
按照目前售價，利潤約為1300元/平方米
由于項目相關負責人表示，項目的設計和施工原材料并沒有大的變化，記者以錢塘帝景這次17000元/平方米的均價重新來計算它的利潤和稅費。
按照去年7月的公示，錢塘帝景房價構成主要分為五大費用，包括土地使用權取得費、住宅開發(fā)成本、期間費用、預期利潤、稅金。其中，前三項仍然按照它去年公布的成本來算，即土地使用權取得費5674元/平方米，住宅開發(fā)成本5665元/平方米，期間費用2232元/平方米均不變。也就是說，剩下的“稅金+預期利潤”=17000元/平方米-5674元/平方米-5665元/平方米-2232元/平方米=3429元/平方米。
稅金主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方附加費、水力建設基金、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等9項。業(yè)內通常將其分為三部分來計算，即企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加(即除這三項之外的其余稅費)。
一般來說，營業(yè)稅及附加等按照銷售額的約6%繳納，即17000元/平方米×6%=1020元/平方米。企業(yè)所得稅=預期利潤÷75%×25%，土地增值稅=增值額(預期利潤÷75%)×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中，適用稅率(土地增值稅采用超率累進稅率)經估算，增值額未超過扣除項目金額(扣除項目金額=土地使用權取得費+住宅開發(fā)成本+期間費用+營業(yè)稅及附加=14591元/平方米)的50%的部分，稅率為30%，而土地增值稅采用超率累進稅率中對應的速算扣除系為0%，即土地增值稅=預期利潤÷75%×30%-14591×0%。
開發(fā)商雖然聲稱不盈利，但記者假設預期利潤為X，根據(jù)售價17000元/平方米反推即5674+5665+2232+1020+(X÷75%×25%)+(X÷75%×30%)+ X=17000，如此可得出預期利潤X約為1300元/平方米。
由此算來，開發(fā)商雖然表面上降價十分兇狠，實際上并沒有虧，每平方米依舊盈利1300元。另外，本報在2011年7月14日B4版《錢塘帝景公示房價成本》一文中也曾質疑：“成本表格中管理費用(期間費用之一)是894元/平方米也令人費解，按照該項目總建筑面積38萬平方米計算，總的管理成本將達到約3.4億元，是一個難以想象的數(shù)字。”如此細細分析，開發(fā)商顯然還不至于進入“虧本甩賣”時期，距離“痛之入骨”的降價還差那么一點。
