在調(diào)控不放松的背景下，房企正面臨這邊銷售不景氣、那邊債務(wù)滾滾而來(lái)的窘境。僅在房地產(chǎn)信托方面，就面臨集中兌付的危機(jī)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年房地產(chǎn)信托約有3062億本息到期，陸續(xù)從3月開始進(jìn)入償付高峰。其中2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、福星股份、陽(yáng)光城等，分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托還款占現(xiàn)金比例看，相對(duì)償付壓力較大的有陽(yáng)光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到了1111%和437%。
地產(chǎn)信托三月起進(jìn)入償付高峰
根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)(微博)日前發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報(bào)顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購(gòu)的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，陸續(xù)從3月開始進(jìn)入償付高峰。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)信托品的預(yù)期收益率不斷攀升，成為信托產(chǎn)品中收益率最高產(chǎn)品，伴隨著收益率的上漲，房地產(chǎn)集合信托業(yè)幾乎爆炸式上漲，其占全部集合信托的比例曾一度達(dá)50%以上，發(fā)行規(guī)模也由2009年月均36億增至2010-2011年的月均193億左右。
隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商的兌付壓力開始加大。從目前來(lái)看，房企臨近到期出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的案例開始增多。據(jù)報(bào)道，繼天津信托1月30日發(fā)布公告稱，其2009年11月發(fā)行的正元投資·信達(dá)地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，于2012年2月10日提前終止后，近日中融信托又發(fā)布公告，將原定在2012年4月28日到期的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計(jì)劃”，于2012年2月8日提前終止。
地產(chǎn)信托回報(bào)率仍誘人
據(jù)悉，在房地產(chǎn)上市公司發(fā)行的信托產(chǎn)品中，2012年到期的信托產(chǎn)品達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進(jìn)入償付高峰。其中2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、福星股份、陽(yáng)光城等，分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托還款占現(xiàn)金比例看，相對(duì)償付壓力較大的有陽(yáng)光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到了1111%和437%。不過(guò)，申銀萬(wàn)國(guó)在其研報(bào)中稱，由于信托產(chǎn)品在發(fā)行前已采取了較為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值作為抵押品的情況下，又特別選擇了資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)商作為融資方，整體房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)可控。
羊城晚報(bào)記者以投資者的身份咨詢用益信托網(wǎng)的理財(cái)顧問(wèn)時(shí)，某顧問(wèn)表示，房地產(chǎn)信托依然是信托產(chǎn)品中回報(bào)率最高的，100萬(wàn)元資金的兩年期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期年回報(bào)率在10%左右，而300萬(wàn)元的預(yù)期年回報(bào)率可達(dá)到12.5%。在記者詢問(wèn)最近媒體關(guān)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)道時(shí)，該顧問(wèn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂可以理解。但他同時(shí)表示，任何投資都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，而2007年至今，沒(méi)有一只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)過(guò)未兌現(xiàn)的情況。
“馬甲信托”暗藏風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款，今年發(fā)行集合房地產(chǎn)信托共51款。相比去年共發(fā)行409款，月均發(fā)行量已有大幅度下降近41.3%。
而從新發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率仍舊最高，但值得注意的是低于3年期的產(chǎn)品預(yù)期收益率高于3年期及以上產(chǎn)品的預(yù)期收益率，也即出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。這表明，不少房地產(chǎn)企業(yè)短期資金匱乏。分析人士稱，此次房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率繼2011年后再度出現(xiàn)倒掛，說(shuō)明目前房企資金鏈非常緊張。
據(jù)悉，不少信托產(chǎn)品為逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)為包裝，以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)、地產(chǎn)等做質(zhì)押，但實(shí)際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。由于這些房企通常因?yàn)橘Y質(zhì)不佳無(wú)法“光明正大”地發(fā)行房地產(chǎn)信托，這些“馬甲信托”將為未來(lái)兌付埋下更大的風(fēng)險(xiǎn)
