首開欲信托融資25億元 頻繁舉債解拿地資金之渴

  • 來源: 住在杭州網(wǎng)
  • 2012-03-12 16:46:28
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3月9日,首開股份再度公告稱,為滿足公司項(xiàng)目建設(shè)資金需求,公司擬向平安信托有限責(zé)任公司和建信信托有限責(zé)任公司分別申請總額不超過20億元和5億元的信托貸款。

  事實(shí)上,自去年7月以來,首開股份多次借道信托公司為其輸血,顯示了其對資金的渴求。

  信托融資將超65億元

  根據(jù)首開股份3月9日的公告顯示,公司向平安信托申請的貸款,公司將以寶辰飯店房產(chǎn)及土地所有權(quán)作為抵押并由大股東首開集團(tuán)提供擔(dān)保,期限一年,利率為不超過年息13%;公司向建信信托申請的貸款,由大股東首開集團(tuán)以及北京住總集團(tuán)共同提供擔(dān)保,期限兩年,利率為不超過年息13%。

  據(jù)此來看,公司此次申請信托貸款共25億元。

  對此,中投證券房地產(chǎn)分析師李少明表示,這是首開正常的融資行為,一般會用于周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營。

  “此次信托貸款將用于公司正常的項(xiàng)目經(jīng)營”,首開股份董秘王怡向本報(bào)記者如是表示,“如果順利的話,這筆貸款將于月底到賬。”

  值得一提的是,一位不愿意透露姓名的券商向筆者表示,從首開如此迫切申請上述兩筆信托貸款來看,公司對資金的渴求已經(jīng)非常強(qiáng)烈。

  事實(shí)上,據(jù)記者了解,去年以來首開股份曾多次通過信托貸款籌集資金。2011年7月,公司向國投信托申請期限為一年的信托貸款10億。此后,公司又向吉林信托申請信托貸款5億元,期限為兩年。此外公司子公司也還曾向吉林信托申請信托貸款4億元。

  根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算,這三筆短期信托融資達(dá)到了19億元。

  對此,首開股份董秘王怡向本報(bào)記者表示,扣除今年年初公司還完的信托貸款約20億元左右,截止到目前為止,公司還有約40億元短期信托貸款尚未到期。

  據(jù)此推算,如果上述兩筆信托貸款申請成功,首開單就信托領(lǐng)域的融資就將超過65億元。

  除此之外,有對首開股份了解甚深的資深分析師向本報(bào)記者透露,今年首開股份在信托領(lǐng)域的融資計(jì)劃是50億元左右。也就是說,公司還將再次向信托領(lǐng)域融資約25億元。

  更值得注意的是,首開股份在該領(lǐng)域的融資利率持續(xù)走高。

  記者翻閱公司資料發(fā)現(xiàn),首開以前的信托融資利率年息從6%到10%不等,不過此次兩筆總計(jì)25億元的融資利率年息卻是約13%。

  對此,李少明表示,這一利率水平相對于萬科來說比較高,但相對于整體資本市場信托領(lǐng)域17%左右的年息利率來看,還算比較便宜。

  有專業(yè)分析人士表示,即便信托融資的成本相對較高,開發(fā)商也不得不通過信托產(chǎn)品來解決當(dāng)前的資金壓力。

  大規(guī)模舉債

  值得注意的是,首開為旗下項(xiàng)目籌錢的急迫早已顯現(xiàn),而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止在信托領(lǐng)域多次出手。

  今年1月31日,首開集團(tuán)將其持有首開股份的2.98億股(占公司總股本的19.94%)質(zhì)押給北京國有資本經(jīng)營管理中心,獲得北京銀行10億元委托貸款,這是大股東首次借道股權(quán)質(zhì)押為首開股份融資。

  在此之前,公司2011年6月曾發(fā)布公告,公司發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù),發(fā)行期限一年以上,募集資金用于公司保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。2011年8月,公司又計(jì)劃發(fā)行不超過50億元的非公開定向債務(wù)融資工具,用于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。

  值得一提的是,有國內(nèi)某媒體不完全統(tǒng)計(jì),從去年3月25日至今,首開股份通過信托、銀行、發(fā)行票據(jù)等多種方式融資接近175億元。

  有業(yè)內(nèi)人士分析,不管上述數(shù)據(jù)屬實(shí)與否,首開的凈資產(chǎn)負(fù)債率確實(shí)在走高。但有多家券商向記者表示,鑒于公司強(qiáng)勁的融資能力和相對充足的供貨能力,業(yè)績有利好趨勢。

  盡管如此,有業(yè)內(nèi)專家擔(dān)憂,首開去年全年銷售額約120億元,如果上述媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)屬實(shí),那么債臺越壘越高已是不爭事實(shí),經(jīng)營風(fēng)險可見一斑。

  除此之外,據(jù)本報(bào)記者了解,今年年初,首開上述50億元的私募債已經(jīng)到帳,截止到今年1月6日,公司賬面資金為90億元。

  有業(yè)內(nèi)人士分析,借力于保障房融資款項(xiàng)的到賬,首開的賬面資金要比去年三季度末的時候好看的多,也讓公司在還款重壓之下喘了口氣。

  公開數(shù)據(jù)顯示,2011年初,首開股份賬面有貨幣資金105.2億元;2011年6月底的時候,這一數(shù)據(jù)變成了78億元;而截至9月底,首開股份的賬面貨幣資金下降至57億元左右。

  東北證券分析師高建曾對此表示,首開股份財(cái)務(wù)狀況有待改善,并做出“謹(jǐn)慎推薦”的評級。

  實(shí)際上,相比于在資本市場頻繁出手,首開股份在土地市場上也毫不手軟。

  舉債圈地或致消化不良

  2011年,首開先是在北方的土地市場斬獲頗豐,在河北廊坊、北京、葫蘆島、沈陽均有進(jìn)賬。“北伐”的同時更不忘南下,去年12月,首開耗資約9億元砸向蘇州。

  據(jù)記者了解,首開耗資約37億元將上述幾宗地塊收入囊中。對此,王怡向本報(bào)記者表示,首開2011年拿地資金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過40億元。目前,公司的土地儲備已經(jīng)達(dá)到了約1400萬平方米。

  事實(shí)上,有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)知情人士向本報(bào)記者表示,首開近幾年在土地市場上一直是比較積極的態(tài)度,深耕北京的同時,快速拓展布局全國。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到去年9月份,首開的土地儲備已經(jīng)躍居全國第三。

  有意思的是,據(jù)悉,意識到擴(kuò)張的隱憂之后,在2012年公司總結(jié)大會上,首開股份董事長劉希模稱,今年將會在穩(wěn)中求進(jìn),全年“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

  更為值得注意的是,上述不愿透露姓名的人士表示,雖然淡市下,低息拿地,可待高拋。但是,這是大規(guī)模舉債的代價換來的。

  此前,就有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,首開旗下項(xiàng)目已經(jīng)啟動打折促銷活動,以待快速回籠資金。但是,首開的保障房項(xiàng)目微利,北京限購當(dāng)頭,二三線城市項(xiàng)目又未見大筆回頭錢,如果當(dāng)前調(diào)控政策不放松,市場持續(xù)疲軟情況一直持續(xù)下去,首開的資金鏈可能會告急。屆時,頻繁舉債圈地帶來的“消化不良”陣痛也將隨之加劇。

  對此,王怡表示,公司的保障房業(yè)務(wù)僅占公司土地儲備的10%,而且去年北京項(xiàng)目賣得最好的就是首開,去化率達(dá)到50%以上,這是業(yè)內(nèi)罕見的業(yè)績,自然不需擔(dān)憂。

  王怡還向《證券日報(bào)》記者透露,公司今年的可售項(xiàng)目超過220億元,2012年的銷售目標(biāo)已經(jīng)確定,不會低于2011年約140億元的銷售目標(biāo)。

  多家研究機(jī)構(gòu)也給予首開“買入”評級,認(rèn)為從首開的綜合能力來看,2012年業(yè)績看漲。

  不過,上述不源透露姓名的人士則直言,首開在資本市場和土地市場上頻繁出手,是在賭調(diào)控政策放松帶來的反彈機(jī)會。

 

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