在杭州工商信托的官網(wǎng)上，“已清算產(chǎn)品”這一欄里，“昆侖置業(yè)丁橋投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”位列其中，這個(gè)成立于2010年7月28日的信托計(jì)劃，原定優(yōu)先級(jí)客戶(hù)管理期限為18個(gè)月，不過(guò)在1年5個(gè)月零12天后，該計(jì)劃宣布提前清算，比原定清算時(shí)間提前了18天。
對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)變幻莫測(cè)中始終保持自己良好的形象，控制風(fēng)險(xiǎn)，以免砸了牌子。基于此想法，以及各種不同的提前理由，2月份，多家信托公司公告了其掌管的房地產(chǎn)信托計(jì)劃提前清盤(pán)的消息，這些信托公司分別是天津信托、山東信托、華潤(rùn)信托、杭州工商信托、江蘇國(guó)際信托、華寶信托、中誠(chéng)信托、中融信托等。
3月，房地產(chǎn)信托將迎來(lái)首次集中兌付，兌付額度高達(dá)220億元。而2012年，房地產(chǎn)信托到期兌付的資金規(guī)模更是達(dá)到2500億元。
這讓人不禁捏了把汗，如此資金壓力，如此清淡樓市，如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策……房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司能扛得住嗎？
被提前中止的房產(chǎn)信托
除了文章開(kāi)頭提到的杭州工商信托“昆侖丁橋”項(xiàng)目外，2月8日，中融信托“中融-華夏孔雀城集合資金信托計(jì)劃”提前終止，這個(gè)信托計(jì)劃原定到期時(shí)間為今年4月28日。
山東信托的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”也在2月份就清盤(pán)了，而原本這只產(chǎn)品的約定到期年限為2013年3月，提前了一年多。
山東信托另一只產(chǎn)品“彭和大廈貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”也發(fā)布提前分配公告。公告稱(chēng)，因借款人提前償還該信托項(xiàng)下部分貸款本息，該信托計(jì)劃項(xiàng)下14個(gè)月期限信托單位已達(dá)到提前終止條件。
天津信托近期發(fā)布的公告顯示，“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)集合資金信托計(jì)劃”于2009年11月發(fā)行，期限為兩年半，即應(yīng)在2012年5月到期，但實(shí)際上在今年2月10日提前宣告終止，比計(jì)劃提前3個(gè)月清盤(pán)。
業(yè)內(nèi)人士透露，部分提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能是因?yàn)樾磐泄咎岢隽颂崆敖K止要求。受住房限購(gòu)政策影響，部分信托產(chǎn)品項(xiàng)目呈現(xiàn)疲態(tài)，信托公司希望提前終止產(chǎn)品以釋放風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，對(duì)于提前清算這個(gè)問(wèn)題，凡是涉及的信托公司一般都不會(huì)高調(diào)宣傳，畢竟對(duì)于公司聲譽(yù)還是會(huì)有一定影響，也會(huì)引起投資者的反感，因此一般這類(lèi)清算，都是信托公司、開(kāi)發(fā)商及其投資者三方悄悄協(xié)商完成。
提前清算的利和弊
先來(lái)說(shuō)好的吧。
兌付房地產(chǎn)信托的資金主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款，但目前房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售難，回款速度慢，加大了信托兌付風(fēng)險(xiǎn)。此刻，由信托公司發(fā)起提前清盤(pán)，如果能夠順利實(shí)施，那么對(duì)于保證投資者本金安全是非常有用的。
另一方面，如果某房產(chǎn)公司比預(yù)估時(shí)間提前完成了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，籌集了足夠多的資金用于償還融資款項(xiàng)，那么提前清盤(pán)則可以節(jié)省一定比例的收益付出，節(jié)約了融資成本。據(jù)杭州工商信托客戶(hù)經(jīng)理柳小姐介紹，“昆侖丁橋”項(xiàng)目的清算原因就屬于這一類(lèi)。
“畢竟信托的融資成本比銀行貸款要高，所以只要當(dāng)初簽訂的合同條款中有備注提前清算的條件，客戶(hù)提出申請(qǐng)后，信托公司一般也是接受的。”柳小姐說(shuō)。
當(dāng)然，提前清盤(pán)的弊端也很明顯。
首先，對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，損失的肯定是提前那部分傭金收入。另外，在信托業(yè)界“提前清盤(pán)”并不是很光榮的事情，如果一個(gè)信托公司管理的項(xiàng)目提前清盤(pán)的數(shù)量多了，其聲譽(yù)也會(huì)有影響。
另外，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，絕對(duì)收益肯定是要少的。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的利息都是按年利息來(lái)算的，從表面上不受損失，如果提前兌付，客戶(hù)最后拿到手的凈收益肯定是少的。比如某投資者出資100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，原定期限是1年，預(yù)期年收益率為10％。該產(chǎn)品正常到期投資者可獲得利息10萬(wàn)元，但提前3個(gè)月清盤(pán)，投資者實(shí)際獲得的收益只有9個(gè)月的期限，即7.5萬(wàn)元。如果本來(lái)這個(gè)客戶(hù)的計(jì)劃就是將這筆錢(qián)投資2年時(shí)間，然后再做其他非投資類(lèi)打算，那么則空出來(lái)的三個(gè)月就要白白損失原來(lái)有10％的年化收益、如果再在市面上尋找其他3個(gè)月的產(chǎn)品，信托肯定是不可能的，一般只能投資理財(cái)產(chǎn)品，而目前市面上3個(gè)月的理財(cái)產(chǎn)品收益只有5.0％左右，收益損失接近一倍。從這個(gè)意義上說(shuō)，投資者的收益是受到損失的。
對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，提前清盤(pán)可能意味的是折價(jià)出讓?zhuān)瑧?yīng)付巨額資金償付。不少中小開(kāi)發(fā)商在春節(jié)前就“被逼”將發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前3個(gè)月左右兌付本金和收益，否則信托公司以后不僅取消與相關(guān)開(kāi)發(fā)商的合作，而且在整個(gè)信托業(yè)內(nèi)將相關(guān)開(kāi)發(fā)商列入“黑名單”。因此，不少中小開(kāi)發(fā)商在樓市銷(xiāo)售慘淡難以回款的情況下，只能折價(jià)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或地塊作為應(yīng)對(duì)。
出現(xiàn)房地產(chǎn)兌付第一個(gè)高峰
普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年共有4051款集合信托產(chǎn)品成立，合計(jì)募資7086.7億元。其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托成立數(shù)量及募資規(guī)模的占比分別為18.66%和28.44%。中金公司數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托約5000億元。
國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，2010年下半年起，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入發(fā)行高潮，產(chǎn)品平均期限為1.9年，“保兌付”將成為今年的主要課題。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付的第一個(gè)高峰期是今年2月和3月。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年到期總規(guī)模為1758億元，7月份為年度高峰，當(dāng)月規(guī)模達(dá)504億元。各季度到期規(guī)模的具體分布是：一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。
另外，目前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托的擔(dān)憂主要集中在今年3-7月到期的這批產(chǎn)品，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較大。這批產(chǎn)品主要是2010年4-7月發(fā)放的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策并不很?chē)?yán)格。而2012年底到期的房地產(chǎn)信托主要是2011年的1-5月發(fā)放的，那時(shí)候銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的要求已經(jīng)很?chē)?yán)格了(要求四證齊全、窗口指導(dǎo)等)，所以這些信托產(chǎn)品發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。
而房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)包括實(shí)質(zhì)性的清償風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于大部分的房地產(chǎn)信托的抵押率都不超過(guò)40%，即便出現(xiàn)問(wèn)題，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的50%的自有資金作為安全保護(hù)墊，基本上是比較安全的。
目前市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的擔(dān)憂主要集中在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。某些房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榉N種原因出現(xiàn)現(xiàn)金流未能按時(shí)回收的問(wèn)題，而信托到期必須兌付，負(fù)債就是違約，如此就面臨了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控
對(duì)于房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)警惕風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)介入，重點(diǎn)關(guān)注今年房地產(chǎn)信托的兌付問(wèn)題，要求在到期兌付日的前6個(gè)月就要開(kāi)始設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)化解方案。
“不過(guò)，我個(gè)人覺(jué)得房產(chǎn)信托并沒(méi)有這么糟。大家對(duì)這些項(xiàng)目如此關(guān)注，主要原因是現(xiàn)在樓市日子不好過(guò)，所以只要稍有動(dòng)靜就會(huì)引起遐想，其實(shí)房地產(chǎn)提前清算潮沒(méi)有那么可怕。”某知名房產(chǎn)信托公司負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)。
他這樣說(shuō)主要是基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂的合作協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)控制。
“大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在發(fā)行之初就做好了風(fēng)險(xiǎn)控制措施，例如土地抵押，股權(quán)質(zhì)押，擔(dān)保之類(lèi)的。因此，只要信托公司保持對(duì)項(xiàng)目的追蹤監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目?jī)陡短嵩绨才?，個(gè)人認(rèn)為在新一年兌付風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的可能性是很小的。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，預(yù)計(jì)今年信托行業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目中，有極個(gè)別的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)兌付困難，但比例不會(huì)太高，10%左右。不過(guò)，盡管兌付困難，但也不代表最后的兌付失敗，目前還有很多其他辦法可以使其“死而復(fù)生”：第一個(gè)方法是要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，盡快套現(xiàn)；第二個(gè)方法是信托公司自有資金介入或通過(guò)資產(chǎn)管理公司收購(gòu)；第三種辦法是“借舊還新”，發(fā)行新的信托計(jì)劃來(lái)接盤(pán)；最后是把整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
一些信托公司已開(kāi)始探索其他止損辦法，例如，先用自有資金將本金和收益返還給投資者，然后再拍賣(mài)抵押物。一些信托公司甚至說(shuō)服投資者直接將抵押物拍賣(mài)，同時(shí)許之以更高的回報(bào)。
而在房地產(chǎn)信托可能出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，更有不少機(jī)構(gòu)嗅到了商機(jī)，私募、資產(chǎn)管理公司都在爭(zhēng)先恐后介入，低價(jià)接手。一般而言，如果房地產(chǎn)信托抵押率為4-5折，信托收益率普遍在15%以上；如果信托標(biāo)的資產(chǎn)以五折以上價(jià)格變賣(mài)，那么信托投資人權(quán)益就不會(huì)受損，而新買(mǎi)家的進(jìn)入成本也很低。
目前，已經(jīng)有項(xiàng)目在提前找房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)接盤(pán)，并獲得成功。
