已是3月，2012杭州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓手冊(cè)姍姍來遲。
根據(jù)這一手冊(cè)統(tǒng)計(jì)，2012年，杭州主城區(qū)共計(jì)劃推地87宗，總面積4946畝，其中住宅用地39宗，面積為3139畝；商地48宗，面積為 1806畝。和以往的讀地手冊(cè)不同，這次的手冊(cè)“積貨”嚴(yán)重，宅地近八成是在2011年和2010年讀地手冊(cè)中露臉過的老地，“新地”總面積僅 1164.92畝，在推地總面積中占比僅為20%多。
印象中，杭州有3個(gè)月沒推宅地了。經(jīng)過這3個(gè)月的“蟄伏”，新讀地手冊(cè)的出臺(tái)是否意味著土地市場(chǎng)的“春暖花開”？但記者經(jīng)過了解后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商依舊在等待地價(jià)的進(jìn)一步下調(diào)。
新地31宗，宅地僅4宗
去年住宅市場(chǎng)的成交低迷顯然抑制了宅地的推出。這次讀地手冊(cè)中，首次露臉的31宗新地中，竟然只有4宗宅地，其它全是商業(yè)用地。
值得關(guān)注的是，4宗宅地中，除丁橋的兩宗宅地較為普通外，其它兩宗地“賣相都不錯(cuò)”。
一宗宅地是濱盛-奧體(1)地塊。該地塊88畝，緊鄰?qiáng)W體中心，靠近錢江三橋中心，容積率4.5。就在地塊旁邊，還有兩宗奧體概念地塊，曾經(jīng)在 2011年的讀地手冊(cè)中出現(xiàn)過，2012年會(huì)繼續(xù)推出，分別是聞濤-奧運(yùn)(2)地塊和奧體單元FG05-R21-03地塊。3宗地面積合計(jì)近260畝，預(yù) 計(jì)，2012年奧體板塊會(huì)整體崛起。
還有一宗地是江干區(qū)的普福區(qū)塊宅地。該地塊面積67.1畝，緊鄰地鐵七堡站，東臨遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2011年6月14日競(jìng)得的普福單元處女地。普福區(qū)塊 位于城東新城和九堡中間，是個(gè)全新的板塊，最大的優(yōu)勢(shì)在于交通，德勝高速口、地鐵七堡站近在咫尺。該板塊目前沒有在售樓盤，僅遠(yuǎn)洋地塊一個(gè)潛在預(yù)售樓盤。 2011年6月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司德越有限公司以10.4億競(jìng)得普福區(qū)塊處女地，成交樓面價(jià)8516元/平方米。
拱墅江干占了六成
2012年，杭州主城區(qū)的推地重點(diǎn)依舊是拱墅區(qū)和江干區(qū)。這兩個(gè)區(qū)的推地量最大，分別為994.8畝和1622.4畝，兩者之和幾乎占了2012年推地總量的半壁江山。
在拱墅區(qū)和江干區(qū)的待出讓土地中，以2011年推而未出的“老地”居多，“老地”占了這兩個(gè)區(qū)推地總量的六成左右。拱墅區(qū)推出的27宗土地中，有20宗是“老地”，新地面積占比不足3成；江干區(qū)的16宗土地中，新地僅7宗，面積占比為4成。
其中，拱墅區(qū)推出的27宗、994.8畝土地中，有10宗是宅地，總面積542.1畝，主要分布在祥符東單元。江干區(qū)推出的16宗、1622.4畝土地中，有10宗宅地，面積為1188.7畝，主要分布在長(zhǎng)睦單元和丁橋單元。
如此大體量的推地，在短期內(nèi)，尤其是市場(chǎng)行情不景氣的情況下，難免將面臨“消化”難的問題。
地價(jià)有下調(diào)可能
龍年伊始，橋西、新橋西、九堡等板塊開始大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)相比年前打了7~8折。在一些價(jià)格戰(zhàn)激烈的板塊，甚至出現(xiàn)“面粉貴于面包”的現(xiàn)象。
去年國(guó)慶節(jié)后，杭州宅地曾取消10%保障房配置，地價(jià)相當(dāng)于打了9折。但在新的一輪價(jià)格體系面前，9折地價(jià)再度面臨挑戰(zhàn)。
據(jù)記者了解，至少在目前，杭州的地價(jià)沒有進(jìn)一步下調(diào)。
祥符東單元有3塊宅地將出讓。這3塊地位于石祥路以北，臨華盛達(dá)·閱城，周邊還有方正·荷塘月色，是杭州價(jià)格戰(zhàn)的焦點(diǎn)區(qū)域。2011年，這3宗 地的出讓底價(jià)就是7700多元/平方米。而年后，隨著荷塘月色的領(lǐng)降，這一帶的房?jī)r(jià)已集體下調(diào)到11000~12000元/平方米。如果繼續(xù)保持7700 多元/平方米的底價(jià)，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來衡量，恐怕保本都難。
“年后，我們也就這幾塊地的價(jià)格征求過開發(fā)商的意見。但截至目前為止，沒有一家單位有明確的拿地意向。面對(duì)前景不確定的樓市，開發(fā)商對(duì)自己的拿 地價(jià)格也把握不準(zhǔn)，幾家公司報(bào)出的勾地價(jià)格都不一樣。目前，這幾宗地還是保持7700多元/平方米的地價(jià)，但等市場(chǎng)明朗后，不排除會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)價(jià)的可 能。”相關(guān)做地單位負(fù)責(zé)人向記者透露。
濱江今年也有5宗宅地出讓。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，奧體地塊有2宗地已做評(píng)估，目前依舊維持老地價(jià)，“從現(xiàn)在市場(chǎng)演變的形勢(shì)看，地價(jià)進(jìn)一步下調(diào)的可能性較大，但降到7~8折的可能性不大。”
近期的降價(jià)明星開發(fā)商——杭州華盛達(dá)今年有明確拿地意向。今年，該公司杭州地區(qū)5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目已有兩個(gè)接近尾聲。華盛達(dá)控股集團(tuán)有限公司副總裁 沈國(guó)光認(rèn)為，今年下半年會(huì)是拿地的好時(shí)機(jī)。“現(xiàn)在能拿地的公司不多，大幅降價(jià)回籠資金的公司畢竟是少數(shù)。而且土地市場(chǎng)積貨嚴(yán)重，估計(jì)下半年地價(jià)會(huì)下調(diào)。雖 說，政策何時(shí)松綁尚不可知，下半年未必是地價(jià)的底部，但應(yīng)該離底部也不遠(yuǎn)了。”
