中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長劉志峰日前表示,中央多次下發(fā)文件調(diào)控市場(chǎng),房價(jià)也確實(shí)下降了,可老百姓卻沒有得到實(shí)惠。他說,今年銀行主要是推進(jìn)利率市場(chǎng)化,貸款利率從基準(zhǔn)利率的0.7倍,一下提至1.1~1.2甚至1.3倍,因此,盡管房價(jià)下降了,但老百姓實(shí)際上付出的錢并沒有減少。
任志強(qiáng)表示,去年,很多城市的房地產(chǎn)價(jià)格是下降的,但是老百姓沒有得到實(shí)惠,重要的原因是銀行提高首貸利率以后,把錢轉(zhuǎn)到銀行的兜里去了。
這確實(shí)是個(gè)問題,這也是與調(diào)控最終目的相違背的。調(diào)控要把房價(jià)降下來,降房價(jià)也不能為降而降,主要還是讓人們買房更容易些才對(duì),讓以前買不起房的人買得起房,解決人們的住房難題,這個(gè)是根本。
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題,就是因?yàn)?,調(diào)控政策的目的和手段出現(xiàn)了矛盾的地方。提高房貸利率是以提高購房的成本的辦法,遏制購房需求。但是,遏制的應(yīng)該是投資需求,自住需求是不能遏制的,自住需求應(yīng)該鼓勵(lì)才對(duì)。也就是說首套住房的利率不能提高,2套房以上的購房應(yīng)該提高。這樣的政策是沒有問題的,也是可以達(dá)到調(diào)控目的的。
這樣的政策曾經(jīng)有過實(shí)踐,但是由于商業(yè)銀行把首套住房的概念解釋的五花八門,比如銀行沒有貸款的就算首套住房,曾經(jīng)貸過款的,只要還清的也算首套房,在工行貸過,沒有在建行貸過的,都算首套房,有老公名字的老婆再買算首套等等。搞來搞去的結(jié)果就是,想買房的全部能夠按照首套房的貸款利率優(yōu)惠。最終,這一輪的調(diào)控失敗,房價(jià)再漲。
這輪的調(diào)控是從提高首付開始的,然后經(jīng)過了限貸、限購,總體上看,調(diào)控的效果還是比較明顯的,不少地方和樓盤的房價(jià)已經(jīng)開始大幅度下降。但是,不幸的是由于首付提高和貸款利率的調(diào)整,也讓那些自住需求的購房成本沒有得到實(shí)質(zhì)性下降。
全國兩會(huì)召開在即。有消息說,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林搞了個(gè)提案,是《對(duì)首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》。王健林說,以目前的房貸水平,即使房價(jià)下降20%,老百姓也得不到什么好處。他說,利率上浮對(duì)買房人影響有多大?以全國平均房價(jià)每平方米5380元計(jì)算,即使銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率,現(xiàn)在貸款8成買一套100平方米的房子,買房人要比“利率7折時(shí)代”多掏10萬元利息。
他的提案是針對(duì)購房人提出的優(yōu)惠辦法,但是沒有在社會(huì)上得到廣泛的支持,因?yàn)槿藗儞?dān)心,利率下降,雖然讓自住購房人的成本能減少不少。但是,他們擔(dān)心,因此造成的購房潮上來了,還推動(dòng)房價(jià)再漲,最終受害的還是老百姓。更多的人懷疑,王健林作為開發(fā)商代表,怎么可能替老百姓著急?他們說,開發(fā)商要是想讓老百姓得到實(shí)惠,最好的辦法就是讓房價(jià)降下來,20%不夠,還可以降30%、40%、50%。
這樣的說法不能說沒有一點(diǎn)道理,現(xiàn)在老百姓沒有得到實(shí)惠的根本原因還在于房價(jià)過高。王健林的提案沒有一點(diǎn)損害到開發(fā)商的利益,而只是對(duì)開發(fā)商增加銷量是有好處的。雖然這不是一個(gè)根本的辦法,但是,我還是支持對(duì)真正的自住需求進(jìn)行扶持和照顧,這也是國際慣例。但是,要解決這個(gè)問題,首先要明確首套房的概念,雖然這個(gè)概念不復(fù)雜,但是不能胡亂解釋。鑒定首套房的標(biāo)準(zhǔn):只能是一家一套房子,而不是什么貸款算不算呀、老婆一套老公一套了,什么商品房一套,保障房一套了等花招。鑒定改善的標(biāo)準(zhǔn)就是,退一套,買一套,沒有別的標(biāo)準(zhǔn)。改大改小都行,只要有兩套就算投資,要是住兩套房子,只能是折騰人,談不上改善。
關(guān)于房價(jià)下降對(duì)老百姓沒有好處的言論,其實(shí)早就有人提出過。去年11月,董藩教授微博上稱:“房價(jià)下跌誰高興誰倒霉?高興:沒房的家庭,約占家庭數(shù)的4%~6%;未婚但考慮買房的人,約占城市人口10%。倒霉:占86%的有房家庭(財(cái)產(chǎn)縮水)、地方政府(財(cái)政收入下降)、銀行(信貸收入下降)、財(cái)稅部門(難收稅費(fèi))、產(chǎn)業(yè)鏈上就業(yè)者(下崗失業(yè)),及不覺得受損但會(huì)遭遇穩(wěn)定威脅的更高兩大主體,你懂的?,F(xiàn)在全國86%以上家庭擁有私房(不很精確,因?yàn)槊磕昕傆兴椒勘徊?,又有很多買了新房,此數(shù)字總體呈上升趨勢(shì)),2億多流動(dòng)人口按照我們國家的管理體制都是農(nóng)民,不是市民,在農(nóng)村基本都有房子,不在談?wù)撝?,城市流?dòng)人口基本在老家也都有房子。”
其實(shí),最早提出房價(jià)下降對(duì)老百姓沒有好處觀點(diǎn)的是,原建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾,他在2005年曾經(jīng)說過,“政府不希望房價(jià)出現(xiàn)大起大落的情況,房價(jià)的大落對(duì)老百姓沒有好處”。她說,政府不希望房價(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。房價(jià)的大落對(duì)老百姓沒有好處,現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn),房價(jià)大落,許多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),對(duì)社會(huì)穩(wěn)定沒有好處,特別對(duì)金融安全會(huì)帶來威脅。但是,從那時(shí)開始,房價(jià)就像坐上了過山車。這個(gè)教訓(xùn)很慘痛??!
謝家瑾的理論是,房價(jià)下降會(huì)導(dǎo)致有房家庭出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),這個(gè)和董藩教授的意思差不多。但是,對(duì)大多數(shù)的老百姓來說,房子只有一套,不可能買賣,因此不管他的價(jià)值是多少,不管價(jià)值怎么變化,他們的使用價(jià)值是一樣的。房子對(duì)他們來說,只是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,房屋確實(shí)具有投資和生活兩個(gè)職能,但是對(duì)大多數(shù)老百姓來說,房屋只有一個(gè)只職能,沒有兩個(gè)職能。房價(jià)上漲,他們的收入不會(huì)增加,房價(jià)下降,他們的收入也不會(huì)縮水。
每次房價(jià)要下降的時(shí)候,或者是調(diào)控有點(diǎn)動(dòng)靜的時(shí)候,總有人在大喊房價(jià)要降下來,老百姓沒有好處。但是,對(duì)那些自住需求的老百姓來說,房價(jià)下降意味著他們購房的成本下降,他們可以實(shí)實(shí)在在地省錢了,他們可以把在買房上節(jié)約下來的錢,用在其他消費(fèi)上了,他們就可以把生活搞的更好一些了。