[提要]商品房預(yù)售合同中一般有實際交付面積與預(yù)售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是“按實結(jié)算”，即約定按實測面積與約定面積差，雙方按價款多退少補的方式解決。人們理解的面積不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致...
“公攤”成了障眼法
商品房預(yù)售合同中一般有實際交付面積與預(yù)售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是“按實結(jié)算”，即約定按實測面積與約定面積差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購房者掉入合同陷阱。
不良房地產(chǎn)商利用購房者缺乏房屋面積計算知識而大做文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分攤的設(shè)備層攤?cè)牍妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)該免費提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍妹娣e。
三條對策防陷阱
購房者在簽訂預(yù)售合同的有關(guān)面積條款或面積爭議解決條款時，可以采取以下防范措施：
第一，約定按所購商品房分戶門以內(nèi)的建筑面積結(jié)算房價款。這樣盡管房價看起來高一點，但價款對應(yīng)的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。
第二，約定明確套內(nèi)的建筑面積與共有分攤面積。因為商品房套內(nèi)的建筑面積與分攤的共有面積是有一定比例的，分攤的系數(shù)越高，購房者的得益也就越少。
第三，約定將有關(guān)管理規(guī)章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。
在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》中有解決面積爭議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對于購房者的保護，但由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準(zhǔn)據(jù)法，所以購房者應(yīng)當(dāng)要求明確約定適用這些文件中有關(guān)解決面積爭議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
