下降5.4%——這是新近公布的去年上海新建商品住宅均價(jià)的走勢；上漲2.8%——這是去年上海剔除保障房之外市場化新建商品住宅均價(jià)的變動。這般“漲跌難辨”的情況，在多個(gè)城市房價(jià)數(shù)據(jù)披露時(shí)均會遇到。
2012年，樓市調(diào)控的指向已從“遏制房價(jià)過快上漲”轉(zhuǎn)為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。目前房價(jià)究竟是漲是跌？實(shí)現(xiàn)房價(jià)合理回歸，“市場之手”與“政府之力”如何掌握？
“漲”與“跌”：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場感受緣何不同？
上海市統(tǒng)計(jì)部門最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，上海“新建商品住宅”平均銷售價(jià)格每平方米13448元，比上一年下降5.4%；不過，剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置房等保障性住房后，去年上海“市場化新建商品住宅”均價(jià)為每平方米21584元，比上一年上漲2.8%。
類似情況在其他城市亦有出現(xiàn)。比如，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的官方數(shù)據(jù)，2011年北京“新建普通住房”成交均價(jià)比上年下降6.3%，實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”的控制目標(biāo)。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2011年北京“新建普通商品住房”均價(jià)同比上漲約7%，而新建保障房成交價(jià)格基本與上年持平，實(shí)際上兩個(gè)構(gòu)成部分的價(jià)格均沒有出現(xiàn)下降。
有人認(rèn)為，從一些城市純商品住宅的價(jià)格來看，房價(jià)依然明顯過高；也有人認(rèn)為，如果把保障性住房價(jià)格也考慮在內(nèi)，部分地區(qū)房價(jià)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出“合理回歸”的積極態(tài)勢。
對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，“房價(jià)”應(yīng)該涵蓋各種不同階層的住房價(jià)格，包含商品房和保障房，“合理的房價(jià)就是合理的房價(jià)體系，就是‘不同階層的家庭都能承擔(dān)得起與其對應(yīng)的住房’。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)則認(rèn)為，從住房體制看，我國當(dāng)前正在推進(jìn)的是“雙軌制”，保障房體系和商品房體系既相對獨(dú)立又有交叉地運(yùn)行，僅用新建普通商品住房價(jià)格做參照范圍太小。保障房部分按照增量看，其供應(yīng)比例將達(dá)到全部住房新增量的70%左右，因此即便將市場化的商品房納入進(jìn)來，“綜合房價(jià)”應(yīng)該也是逐步回歸的。
“合理回歸”：“市場之手”與“政府之力”如何組合？
70個(gè)大中城市房價(jià)全面“停漲”、房企不斷退市、不斷有“大佬”陷入資金危機(jī)……業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國樓市有待實(shí)現(xiàn)四大“合理回歸”：
其一，住房價(jià)格從“暴漲暴跌”回歸到“穩(wěn)步運(yùn)行”。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，1996-2011年我國的房價(jià)收入比在5.5-8.03的區(qū)間波動，“房價(jià)偏高顯而易見”。其中，北上廣深四個(gè)一線城市樣本的平均值則高達(dá)14.1。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則認(rèn)為，“房價(jià)合理回歸”，是要回歸到一個(gè)相對合理的區(qū)間，比如房價(jià)漲幅在CPI與GDP之間，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就應(yīng)該是合理的。
其二，行業(yè)利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”。復(fù)地集團(tuán)董事長張華說，這幾年隨著政策收緊，購地費(fèi)用往往需要企業(yè)自有資金支付，加上地價(jià)上漲，“尤其是前兩年拿的高價(jià)地，目前銷售時(shí)利潤已大不如前，一些企業(yè)為求跑量，一些項(xiàng)目甚至無利可圖。”萬科集團(tuán)總裁郁亮認(rèn)為，靠囤積土地、房價(jià)飛漲來牟取暴利的發(fā)展模式，已經(jīng)“一去不復(fù)返”。
其三，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”。在一些城市，一邊是不少人買不起房，另一邊是成片的住宅售后遭遇空置，住房產(chǎn)品屬性異化。數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控以來北京、上海等地樓市，投機(jī)投資性購房需求已基本被擠出市場，居民家庭首次購房比重接近90%。“‘限購’釋放出明確信號，商品住宅應(yīng)該首先滿足基本的居住需求。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。
其四，市場結(jié)構(gòu)從“商品房獨(dú)大”回歸到“兩條腿走路”。保障房的長期相對短缺，是影響房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的關(guān)鍵因素。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，雖然增速出現(xiàn)回落，但仍保持了較快增長，其中一大原因就是保障房投資建設(shè)的加快。
國務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房價(jià)合理回歸不動搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)防止地方政府對調(diào)控的“行政手段”產(chǎn)生過度依賴，以為樓市“一限就靈”。“市場之手”與“政府之力”如何組合運(yùn)用，應(yīng)是下一步調(diào)控的重要問題。
“有住房”還是“有房住”：對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要充分認(rèn)識
高房價(jià)要降多少才是合理，是否要降到讓人們都買得起？住房保障是要讓人“有住房”還是“有房住”……記者在采訪中感受到，在近年來的房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作中，各方對一些關(guān)鍵問題的認(rèn)識莫衷一是，并經(jīng)常把“房價(jià)問題”和“住房問題”混為一談。
“房價(jià)上漲或下跌，都會有住房問題存在。”顧云昌說，控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，是為了防止房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；但住房問題并不是靠控制房價(jià)就能解決的，而是要政府積極承擔(dān)起住房保障工作的責(zé)任。
樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”，對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分認(rèn)識，對解決13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認(rèn)識。專家表示，從整體和全局看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是超前，而是滯后的。我國正處于城市化的中期階段，每年有上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，這意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動因。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，假如房價(jià)下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。
專家認(rèn)為，在此大背景下，解決房價(jià)問題，關(guān)鍵是要遏制房價(jià)“大起大落”、脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入增長的基本面，防止房地產(chǎn)泡沫破裂對宏觀經(jīng)濟(jì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、影響居民合理的財(cái)產(chǎn)性收入。因而，調(diào)控應(yīng)更加注重信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的應(yīng)用，并研究好與“限購”等政策的銜接。
根據(jù)規(guī)劃，我國在“十二五”期間將建設(shè)保障性安居工程3600萬套，使保障房的覆蓋面達(dá)到20%。在這兩年的“提速期”，保障房在建設(shè)、管理、分配等領(lǐng)域均存在不少問題需引起高度重視，要讓這項(xiàng)“民生工程”經(jīng)受住考驗(yàn)。應(yīng)加快保障房制度“頂層設(shè)計(jì)”，盡快建立完善保障房工作的長效機(jī)制。
