2012 房地產調控難加碼

  • 來源: 每日經(jīng)濟新聞
  • 2012-02-28 09:12:35
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三大房地產調控政策不會加碼sf

從目前來看,中國經(jīng)濟絕不會硬著陸,房地產市場會不會硬著陸?實際上,2011年下半年,房地產市場已經(jīng)出現(xiàn)硬著陸跡象,只是由于保障房建設“如火如荼”,才保證了與房地產相關性最高的一些行業(yè),例如鋼鐵業(yè)、建材業(yè),沒有出現(xiàn)硬著陸。但到2012年開年,很多跡象顯示,保障房很難拉動相關行業(yè)持續(xù)發(fā)展。相反,由于房地產業(yè)歇火,即使放松銀根,也很難刺激起宏觀經(jīng)濟。最典型的就是二月份的貸款增長量,前三周四大行貸款增長量僅為700億,個別大行甚至出現(xiàn)罕見的負增長。很多市場人士以為是銀行缺頭寸,缺規(guī)模,其實不是,貸款增加太少的關鍵是缺需求。大家想一想,現(xiàn)在房地產貸款不能放,鋼鐵業(yè)貸款也不能放,汽車業(yè)呢?需求量不大;進出口尤其是出口,訂單在大幅度減少;高鐵呢?正在研究到底保那條線,肯定會砍不少??傊F(xiàn)在景氣度高的行業(yè)不多,能夠吸納貸款的企業(yè)不多。與去年一二月份,相差很多。sf

目前看,2012年中國經(jīng)濟保8問題不大,但經(jīng)濟增長的不確定性和脆弱性在增加,一些行業(yè)再經(jīng)不起“從緊”,稍微一緊,就會出問題。比如房地產業(yè)。現(xiàn)在已經(jīng)近乎零增長,宏觀調控再加碼,恐怕要出現(xiàn)斷崖式的下跌。因此,要在2012年實現(xiàn)“穩(wěn)中求進”,保持適度發(fā)展,必須保證房地產行業(yè)不出現(xiàn)硬著陸,為此,房地產調控不僅不能再加碼,有些地方還要微調預調。sf

目前需要集中討論的是房地產調控三大政策,即限購限貸,大建保障房,以及擴大房產稅試點等會不會加碼。sf

當前的限購限貸政策不僅無法加碼,而且肯定會微調,目前大約有十幾個城市已經(jīng)開始悄悄地調整,有的在放松“外地人”購房的條件,有的在放松二套房標準,雖然都屬于小打小鬧,但暗中啟動“剛需”跡象明顯,不能一味地歸結于對抗中央政府;sf

而且大建保障房計劃(包括政策)一定要堅持,但有兩個大前提被很多地方政府詬病,一是錢從哪里來,二是建了那么多保障房,如何實現(xiàn)公平分配。以前將保障房作為硬(政治)任務,沒有錢,也要上,分不出去,也要建?,F(xiàn)在不同了,有的地方政府發(fā)出了,先要搞好“輪候制”,然后才能落實保障房建設計劃的聲音。這個聲音有理有據(jù),不僅得到了很多地方的響應,而且在中央政府領導的講話中也有回應。保障房建設計劃能否得到真正的落實,不在一年建設多少套,關鍵在于如何避免保障房成為腐敗房,成為騙購騙租的重災區(qū);sf

關于未來幾年是否需要擴大房產稅試點問題,這是當前爭論的焦點,也是觀察房地產調控政策會不會加碼的最大看點。而在筆者看來,房產稅如何征,可能是未來房地產市場要不要堅持市場化道路的關鍵點?,F(xiàn)在不少經(jīng)濟學家都主張立即擴大房產稅試點城市,十二五期間最好在全國都征收房產稅。房產稅很好,但現(xiàn)在全面征收,不得了。即使是試點,也要實事求是,像上海跟重慶那樣,主要針對新購置房產,而且是超大面積。千萬別搞成“是商品房都征”。從經(jīng)濟學角度,我曾經(jīng)多次發(fā)表文章指出,房產稅大面積征收在理論上說不通,條件也很不成熟,指望在短期內用房產稅代替土地出讓金是很不現(xiàn)實的,強制推行,則會引起房地產調控政策預期的極大混亂。房地產調控的最終目標是要形成經(jīng)得住歷史檢驗的、成體系的房地產市場化調控政策,這個政策體系必須能夠保證房地產市場的繁榮穩(wěn)定,而不是大起大落,今天是風,明天是雨,今天干預,明天刺激。房產稅不能與土地出讓金并存,買房子的人不能既交了土地出讓金,還要再繳房產稅,政府也不會出臺這種類似“掠奪”的政策。取消土地出讓金制度,不現(xiàn)實,大面積征收房產稅,也不現(xiàn)實。我的觀點最近已經(jīng)得到權威人士的支持,國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅近期明確表示:“十二五期間不征房產稅”。sf

宏觀調控政策預調微調的重點領域其實是房地產行業(yè)sf

最近,溫總理強調宏觀調控的預調微調不能等,一季度就要動。很多人判斷,所謂預調微調主要指貨幣政策,預調微調的領域局限于降低存準率。而從一二月貸款上不去的現(xiàn)象則說明:實體經(jīng)濟吸納貸款能力非常弱,房地產市場再冷下去,經(jīng)濟有可能硬著陸。sf

從近期政策動向看,一切都可能變。而變的依據(jù)就是必須保證宏觀經(jīng)濟環(huán)境不出現(xiàn)硬著陸,而其前提一定是:必須保證房地產市場不出現(xiàn)硬著陸。為此,房地產政策需要微調。sf

我注意到,最近溫總理關于房地產調控的談話,側重點在悄悄地變,雖然他仍然強調:為了促進公平和穩(wěn)定,房地產調控不能松。但他同時也委婉地說明:房地產調控的目標并不是“未來不一定人人都擁有自己的房,但人人都要有住處??梢再I房,也可以租房”。這不僅是對“居者有其屋”的最新詮釋,同時也是對房地產政策必須堅持走市場化道路的暗示。sf

當前的情況是,房地產市場要實現(xiàn)良性循環(huán),房子必須賣得出去,房子賣出去了,不僅是土地也能賣出去,關鍵是很多關聯(lián)企業(yè)會生存下去?,F(xiàn)在中央政府一再地強調發(fā)展實體經(jīng)濟,強調提高就業(yè)率,如果房地產市場持續(xù)地冷下去,恐怕宏觀經(jīng)濟的很多指標都不能實現(xiàn)。sf

以上觀點似乎“不得人心”,但卻符合實際,符合大局。最近,國土資源部公布了2012年全國住房供地計劃,它從一個側面說明中央政府維護房地產市場健康發(fā)展的良苦用心。國土部要求:今年住房用地供應計劃總量原則上不應低于過去5年年均實際供應量,其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。該計劃值得注意的有兩點,一是土地供應總量不低于房地產市場最繁榮的前五年之平均數(shù);二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量“并列”,而不分列,這其中明顯地含有不將保障房建設數(shù)量作為硬指標的“含義”。sf

要使更多的人買得起好房子,所有人都有地方住,必須堅持市場化改革思路,必須提高生產率,增加勞動者收入。不能在房地產領域搞均貧富,更不能搞“打土豪,分房子”。房子是商品,可以有貴賤之分,大小之分,距離城市中心遠近之分,但決不能設計出這樣的制度:很多人情愿當一輩子房奴都買不起房,卻看著少數(shù)人不勞而獲地分到“保障房”。正如總理所說:為了保證公平,需要政府調控。但調控的目的決不是讓不勞而獲者占便宜,而是糾正完全市場化可能引起的不公平。sf

房地產市場是關聯(lián)度最高的市場,房地產投資目前還很難被其他領域的投資所取代。要保證中國經(jīng)濟不出現(xiàn)硬著陸風險,必須保證房地產市場不出現(xiàn)硬著陸。遺憾的是,上述觀點只是少數(shù)派。sf

如果再回想一個月前,市場還在辯論股市政策會不會轉暖,政府會不會救市,現(xiàn)在已經(jīng)得到證明。今天很多人還在辯論房地產政策會不會轉暖,會不會有房地產政策的預調微調,預計很快將得到證明。

 

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