最近一段時(shí)間，一些地方對(duì)樓市政策所進(jìn)行的“微調(diào)”成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)，加之此前部分銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”5%至10%改為回歸“基準(zhǔn)利率”，這些舉措引發(fā)了樓市調(diào)控政策可能松動(dòng)的議論。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，抑制投資、投機(jī)性需求，促房?jī)r(jià)合理回歸這一樓市調(diào)控基調(diào)并未改變，鼓勵(lì)自住性需求原本就是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義，體現(xiàn)“有保有壓”的政策初衷，與調(diào)控的精神和方向并不違背。
根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。
事實(shí)上，與佛山、成都等地“微調(diào)”舉措不同，部分城市“微調(diào)”依然是在嚴(yán)格限購(gòu)等政策基調(diào)下進(jìn)行的。如北京去年11月調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但限購(gòu)政策并未松動(dòng)。在目前北京自住型購(gòu)房需求占絕對(duì)主流的大背景下，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、減稅可保證剛需購(gòu)房人享受樓市調(diào)控效果。
而首套房貸利率的回歸，也絕非調(diào)控政策放松的信號(hào)。此前首套房貸利率“上浮”與大環(huán)境息息相關(guān)，去年央行六次上調(diào)存準(zhǔn)，三次加息，使得資金面全面緊張。由于貸款額度吃緊，等待購(gòu)房的首次置業(yè)者，往往也面臨著無錢可貸的尷尬局面。在這樣的背景下，北京、上海等多地商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率。
進(jìn)入新的一年，年初寬松的信貸環(huán)境為首套房貸的放松創(chuàng)造了條件，此時(shí)出現(xiàn)首套房貸回歸基準(zhǔn)利率的變化只是適度微調(diào)，目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化房貸政策”。
從大的環(huán)境看，樓市調(diào)控松動(dòng)的基礎(chǔ)并不存在。當(dāng)前正值房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，多方博弈加速升溫。就房?jī)r(jià)而言，雖然1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比全部止?jié)q，但依據(jù)國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)衡量，部分城市的房?jī)r(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，房?jī)r(jià)尚存合理回歸的空間。
更為關(guān)鍵的是，這一輪房?jī)r(jià)的下跌很大程度上是嚴(yán)厲調(diào)控使然，促使房?jī)r(jià)反彈的因素并未銷聲匿跡，而一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)反彈，必然會(huì)吸引更多的資金再次涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這很可能令調(diào)控功虧一簣，此前已有先例。
從中央釋放的信息來看，也沒有絲毫松動(dòng)樓市調(diào)控的意思。而一再重申調(diào)控不動(dòng)搖凸顯樓市調(diào)控博弈的升級(jí)。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1月全國(guó)300城市土地出讓金收入895.9億元，同比減少67%，其中住宅類用地532.4億元，同比減少74%。
未來一段時(shí)間，各利益主體間的博弈可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。預(yù)計(jì)樓市調(diào)控會(huì)圍繞兩條主線展開，一方面是堅(jiān)持已有的調(diào)控主基調(diào)不動(dòng)搖；另一方面是加快推進(jìn)制度建設(shè)，用制度進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。而隨著樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除有針對(duì)性的預(yù)調(diào)、微調(diào)舉措，但必須防止借“預(yù)調(diào)微調(diào)”之名，行變相寬松之實(shí)。
