過半難定價房價有望加速下調(diào)
在經(jīng)歷供需低迷的1-2月之后,進(jìn)入3月,北京樓市供應(yīng)量有望恢復(fù)常態(tài)。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,3月北京共有21個項目計劃入市,開盤數(shù)量遠(yuǎn)大于前兩月總和。不過,從價格來看,過半項目表示尚未定價。業(yè)內(nèi)人士表示,目前決定成交量的最主要因素依然是降價幅度,開發(fā)商慎重推盤意在試探市場,未來有望出現(xiàn)更大范圍和幅度的價格下滑。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,3月,北京共有21個項目計劃入市,包括聯(lián)港·幸福灣、中海蘇黎世家、小悅城等9個純新盤,以及北京城建·N次方、領(lǐng)海朗文世家、大寧山莊等12個老項目后期。
數(shù)據(jù)顯示,3月的21個計劃入市項目,雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1、2月實際供應(yīng)量,與去年同期相比也基本相當(dāng),但與2009和2010年同期相比,新盤供應(yīng)的降幅還是超過了4成。
在這21個項目中,郊區(qū)項目占據(jù)絕對多數(shù),除5個城區(qū)項目外,其余均位于昌平、房山、大興、順義等區(qū)域。定價方面,在計劃入市的21個項目中,超過一半項目目前均表示難以確定開盤售價,僅有7個項目報出大致的價格區(qū)間,4個項目報出項目的最低售價。
面對樓市買賣雙方僵持難下的困局,一些開發(fā)商通過調(diào)整產(chǎn)品策略和推盤方式來進(jìn)行差異化的運作。如北京城建·世華泊郡項目,該項目前期主推87-165平方米兩到四居的普通住宅產(chǎn)品,面對市場現(xiàn)狀,開發(fā)商也進(jìn)行調(diào)整,并與2012年1月力推了同一地塊的北京城建·N次方項目,該項目為套均65平方米的商住產(chǎn)品,成交情況有了明顯改善。
保守定價試探市場
“2011年特別是年底,慘淡的市場使大部分開發(fā)商對春節(jié)后的市場并不看好,大部分項目選擇了冬天模式。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,目前市場供應(yīng)普遍謹(jǐn)慎,開發(fā)商為了避免開盤冷清,大部分都延長蓄客時間。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示,2012年樓市交易量價已全面進(jìn)入下行周期,1、2月新房供應(yīng)持續(xù)低迷,然而開發(fā)商在資金上的壓力與日俱增,市場頹勢難逆,房企艱難過冬。2012北京限購還將延續(xù),繼續(xù)對購買力形成壓制,年初房企的主要精力放在了調(diào)整銷售預(yù)期和計劃上,進(jìn)入3月,房企開始逐步加大供應(yīng)力度,特別是一些中小型房企的現(xiàn)金流已經(jīng)開始失控,不得不冒著銷售不力的風(fēng)險強(qiáng)行開盤,試探購房者。
上半年回暖可能性不大
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,春節(jié)后三周,北京在售商品住宅成交均價在19000元/平方米上下浮動,除了成交結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定外,并沒有出現(xiàn)明顯降價項目。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,受低成交市場影響,開發(fā)商的銷售壓力逐漸累積,價格有望進(jìn)入下行通道,3月入市項目可能開啟年后的首輪調(diào)價。
張大偉也認(rèn)為,從春節(jié)后的成交趨勢來看,政策繼續(xù)維持原有力度,庫存積壓增加,信貸利率高企,這種情況下,今年上半年成交量依然將維持目前的地量,價格也會明顯處于回歸合理的過程中。
從目前北京市場整體情況來看,消化庫存依然是2012年最大的樓市難題,上半年樓市回暖可能性不大。北京中原市場研究部分析,根據(jù)全國統(tǒng)計局及各城市統(tǒng)計局,目前在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算,預(yù)期在2012年上半年,全國主要的35個熱點城市供應(yīng)量將明顯上漲,合計潛在供應(yīng)面積達(dá)到了2.56億平米。而其中北京預(yù)計在上半年可能的潛在供應(yīng)面積將高達(dá)1200萬平方米,增加超過9萬套住宅,庫存也可能上漲到15萬套的歷史最高位。