2011年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，2012年房地產(chǎn)形勢如何？合理房價應該如何定位？當前中國房價何以令百姓望而卻步？房價虛高問題應該下什么藥才能根治？在河南省房地產(chǎn)業(yè)龍年新春年會暨中原經(jīng)濟區(qū)建設高峰論壇上，一向被人稱為“任大炮”的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、北京華遠地產(chǎn)[3.85 2.12% 研報]股份有限公司董事長任志強以其獨特的觀點為河南房地產(chǎn)業(yè)界做出了透徹的分析。
關于2012的確定
國家的調(diào)控政策會不會繼續(xù)加碼？房地產(chǎn)泡沫會不會破滅？房價是否已經(jīng)探底？對于房子，消費者買還是不買？2012年，房地產(chǎn)業(yè)界似乎充滿了太多的變數(shù)和不確定性。而作為業(yè)界專家任志強卻堅定地認為2012年的房地產(chǎn)市場確定性最明確。
任志強指出，首先，今年的調(diào)控政策不變是確定的，不論是溫家寶總理的講話，還是國家的相關部門都在強調(diào)要鞏固去年的調(diào)控成果，調(diào)控政策要堅持毫不動搖。其次，今年的房地產(chǎn)投資會下降也是很確定的，去年房地產(chǎn)投資年底較年初有較大下降，今年的投資下降還將延續(xù)。再次，今年的新開工面積下降也是必然的，不過，他認為因為有大量保障房入市，今年的銷售面積估計會略有增長。
關于房價
目前，房價是否已經(jīng)下跌？如何定位合理房價？這不僅是開發(fā)商關注的問題，更是購房者所關注的。2011年，很多城市的樓市價格確實降了，但是作為老百姓卻沒有感受到房價的下降，沒有得到實實在在的優(yōu)惠，依舊在為買不起房而發(fā)愁。對此，任志強指出，重要的原因是銀行提高首套房貸款利率以后，把錢轉(zhuǎn)移到銀行的兜里去了。盡管房價是下降了，但是，銀行首貸利率的提高導致老百姓實際支出能力在減弱，國家機構紛紛要求加大對首套房信貸的支持力度，如果銀行信貸能回到“國八條”所說的差別利率的情況下，銷售才會實現(xiàn)預期的略有增長的目標。否則，房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻。
日前，溫家寶總理再次強調(diào)促使房價合理回歸不動搖，但是應該回歸到一個什么樣的價格，這是一個疑問，也沒有一個指標可以表示合理房價。任志強根據(jù)對各國房價和收入進行累計比較，發(fā)現(xiàn)當房價和收入的彈性指數(shù)為1的時候，房價相對合理，他還通過對香港、日本、美國等地區(qū)和國家進行比較分析房價和收入的彈性指數(shù)。他指出，中國從2003年實施宏觀調(diào)控以來至2010年，房價和收入的彈性指數(shù)為1.38，房價偏離了收入，是過高的。
把脈樓市
是什么導致了中國的高房價？任志強認為首先是土地供給制度的壟斷。2003年，實行土地的招拍掛制度，土地招拍掛制度就是價高者得，通過價高者得大大抬高了城市地價和租金。一方面土地制度和戶籍制度限制了居住用地的轉(zhuǎn)換和國土面積的使用，也導致了住房價格的高升和整體房屋價格高于人均收入水平。另一方面政府拿出太少的土地給人們或城市用于居住，他指出，美國城市建成區(qū)占國土面積的3.1，日本占國土面積的4.2，中國所有的建成區(qū)加起來只占國土面積的0.33，而所有的城市建成區(qū)真正用于居住所占有的面積只有全部國土面積的0.11，因為城市里面還有道路、橋梁等。
低利率和寬松的貨幣政策也是推動住房價格上漲的原因。任志強通過計算指出，人們把錢存在銀行只能取得少量利息，且實際購買力會有所下降，但是購買住房，卻可能成幾倍的增長，無論是過去還是現(xiàn)在住房投資回報都是增長的。“利率和貨幣政策導致人們愿意投資房產(chǎn)”他說。
開方治“病”
“必須對癥下藥才能讓房價過快上漲的問題得到合理的回歸。如果不能解決對癥下藥的問題，僅僅靠行政力量去限制房價的話，最終它仍然是背離的，而且一松手的時候，一定會反彈。”任志強這樣說。那么對癥應該如何下藥？
任志強給出了自己的藥方。一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予土地自由交易的權利。因為資源配置首先在于能按市場需求的資源配置，就是它不是壟斷的，它有自由的交易權利，否則沒有自由交易權利的產(chǎn)品，是無法進行自由交換和壟斷的。二是住宅購置是資產(chǎn)購置，應給予相對優(yōu)惠的利率，并對貨幣政策和稅收政策進行一定的調(diào)整。三是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)是一個固定資產(chǎn)投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。當政治問題來解決，必然違反市場的基本規(guī)律。
