“在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境下,部分房企逆市拿地,意在布局未來。尤其對(duì)于部分資金較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè),當(dāng)前是一個(gè)抄底拿地、布局未來的好時(shí)機(jī)。這或?qū)⒊蔀橐患径?a target="_blank" >土地市場的新特點(diǎn)。”
據(jù)新華社北京2月23日電 近期,在樓市低迷、調(diào)控政策不動(dòng)搖的大背景下,國內(nèi)上市房企銷量回落明顯。在資金壓力之下,越來越多的房企開始進(jìn)入打折促銷的行列,降價(jià)正成為趨勢。
與此同時(shí),土地市場在整體遇冷的同時(shí)也出現(xiàn)了房企逆市拿地的情況。而面對(duì)房地產(chǎn)市場的冷清,地方政府在調(diào)控政策上的“微調(diào)”沖動(dòng)也越來越引人關(guān)注。
繼續(xù)降價(jià)“空間不大”
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告,今年1月,上市房企整體銷售不佳,八成以上上市房企銷售面積回落。
數(shù)據(jù)顯示,1月,包括萬科、招商、華潤等在內(nèi)的15個(gè)大型上市房企商品房共成交324萬平方米,環(huán)比(較去年12月)下降23.2%;與去年同期相比(同比),大幅下降47.8%。其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售面積降幅最大,達(dá)81.1%。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷認(rèn)為,1月份多數(shù)上市房企銷售業(yè)績不佳,一方面是樓市調(diào)控不放松的影響,另一方面是購房者預(yù)期房價(jià)仍會(huì)下跌,觀望情緒嚴(yán)重。
以北京為例,1月,北京市商品住宅(不包含保障房)成交量為1605套,2011年同期為8398套,同比大幅下降81%;成交均價(jià)為18691元/平方米,同比降幅為19%。
下滑的銷量造成不少房企資金回籠不暢,加上近期部分債務(wù)集中到期,企業(yè)資金鏈進(jìn)一步緊張,為加速回款,開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”。
“從1月銷售均價(jià)來看,15個(gè)大型上市房企商品房銷售均價(jià)為9900元/平方米,較去年12月下降了3.01%,比去年同期下降12.39%。15家房企中,有9家銷售均價(jià)同比負(fù)增長。其中,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同比跌幅高達(dá)51.3%,恒盛地產(chǎn)跌幅也達(dá)49.9%。”蘇艷介紹,自年初以來,保利、招商、華潤、萬科多家大型房企都進(jìn)行了一定規(guī)模的降價(jià)。相比于往年,今年的降價(jià)潮出現(xiàn)得更早,體現(xiàn)出房企降價(jià)走量心切。
由于開發(fā)商目前待售項(xiàng)目多為2009年到2010年樓市繁榮時(shí)期購買的土地,成本較高,蘇艷預(yù)計(jì),在打折促銷帶動(dòng)一定銷量后,繼續(xù)下降的空間不大。
“主要任務(wù)是消化庫存”
在房地產(chǎn)市場備受冷遇的背景下,其上游的土地市場卻也出現(xiàn)了明顯的變化。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),今年年初,全國20個(gè)重點(diǎn)城市,成交宗地?cái)?shù)量同比大幅下降。其中,住宅用地成交數(shù)量同比降幅高達(dá)53%,一線城市上海尤為明顯,目前僅成交3塊住宅用地,去年同期為27塊,同比下降了89%。
不僅土地成交量、樓面價(jià)、出讓金同比大幅下降,土地流拍也早已不是新聞。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),進(jìn)入2012年,土地流拍數(shù)量高漲,其中住宅用地流拍數(shù)量同比上漲了325%,而流拍率也出現(xiàn)了較大的漲幅,其中住宅用地的流拍率達(dá)到了12%,大幅度高于去年同期1%的流拍率。
鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,全國重點(diǎn)城市的限購令執(zhí)行了有約1年的時(shí)間,不僅住宅成交均價(jià)穩(wěn)步下降,重點(diǎn)城市的土地?cái)?shù)量和出讓金較去年限購前也出現(xiàn)了較大幅度的下降。
馮聯(lián)聯(lián)判斷,買賣雙方價(jià)格預(yù)期難以達(dá)成一致,觀望情緒濃厚,樓市成交量持續(xù)低迷,房企資金回籠緩慢,房企多以現(xiàn)金為王,消化庫存為主要任務(wù),拿地尤其是住宅用地將會(huì)更為謹(jǐn)慎。
部分房企逆市抄底
馮聯(lián)聯(lián)預(yù)計(jì),2012年第一季度,全國重點(diǎn)城市的土地市場難以實(shí)現(xiàn)回暖。
“當(dāng)前房企資金鏈緊張,整體拿地意愿較低,全國土地市場流拍率的大幅上漲,這些都是房企謹(jǐn)慎拿地的直接表現(xiàn)。”馮聯(lián)聯(lián)說。
不過,即便在這樣的情況下,仍然有個(gè)別房企在加緊布局二、三線城市,逆市抄底拿地。
以中海地產(chǎn)為例,其2月20日以14.56億元底價(jià)獲得佛山市南海區(qū)桂城街道95街區(qū)商住用地。同期,中海在2月3日以9.7億元獲得江西省贛州市的一塊住宅用地。
此外,綠地地產(chǎn)也于2月21日以2.35億元底價(jià)拿下廣州海珠區(qū)兩幅商業(yè)地塊,樓面價(jià)分別為5370元/平方米、5580元/平方米。
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境下,部分房企逆市拿地,意在布局未來。尤其對(duì)于部分資金較為穩(wěn)定的企業(yè),當(dāng)前是一個(gè)抄底拿地、布局未來的好時(shí)機(jī)。這或?qū)⒊蔀橐患径韧恋厥袌龅男绿攸c(diǎn)。