近幾年，房地產(chǎn)市場爭議不斷，每個人有自己的結(jié)論和觀點(diǎn)，難以形成共識，房地產(chǎn)市場幾乎成了“既無真理又無真相”的一個領(lǐng)域。
引發(fā)爭議的一個重要原因是制度性頂層設(shè)計(jì)的缺失，缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)，缺乏對市場客觀的估計(jì)和判斷，缺乏長期穩(wěn)定的政策。
調(diào)控一直處于被動的“堵”的狀態(tài)，堵完這里堵那里，年年堵，很被動。
【中國房地產(chǎn)時局系列觀察一：危機(jī)初現(xiàn)】
【中國房地產(chǎn)時局系列觀察之二：政府的認(rèn)識在變化】【丁建剛房產(chǎn)咨詢】
頂層設(shè)計(jì)到底需要解決以下問題：
一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式：
現(xiàn)行的土地出讓模式，即政府獨(dú)家壟斷，招、拍、掛，價高者得。雖然備受爭議，但是還是有其合理處?；蛘哒f是1994年實(shí)行中央和地方政府分稅制以后，能夠找到的一個維系地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障的唯一可選道路。
現(xiàn)在需要評估，除此之外還有沒有其他道路可走，如果沒有，那所有的框架設(shè)計(jì)就要沿著這條路繼續(xù)下去。
二、尋求去房地產(chǎn)去投資化的辦法
通常有以下幾種辦法：
1. 房產(chǎn)稅
現(xiàn)階段無論是立法程序、技術(shù)手段、統(tǒng)計(jì)、評估的巨大工作量，甚至由于土地沒有私有化，連征稅主體都存在爭議的前提下，困難重重。
2. 資本利得稅
相比房產(chǎn)稅要簡單很多。個人所得稅有立法，只要適當(dāng)調(diào)整稅率，用累進(jìn)制，隨持有年數(shù)增加而遞減的方式即可?？刹僮餍暂^強(qiáng)。
3. 限購
如果其他手段出臺較難，也可考慮限購的辦法。每個家庭限購2套有一定道理。(但對外地人禁購沒有道理，涉嫌違反憲法和人權(quán)，是戶籍歧視)。但應(yīng)該立法，至少制定國務(wù)院條例。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的融資途徑
這涉及解決開發(fā)資金來源的重大制度安排。降低單一從銀行貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險，引導(dǎo)分流社會和民眾資金投資于開發(fā)，而不是投資于購房等諸多方面的問題。但迄今沒有一個完整的制度建設(shè)。
四、保障性住房的保障范圍、建設(shè)模式和準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制。
保障面、準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制這些是基本制度。
有了這些制度才能讓低收入家庭等得安心，買得安心，住得安心。
徹底解決最底層的矛盾，消除不穩(wěn)定因素。
當(dāng)然，還有諸如中國城市化道路怎么走？城市化還是城鎮(zhèn)化？等等大的方向性選擇也都會直接或間接影響頂層設(shè)計(jì)。
頂層設(shè)計(jì)最重要的依據(jù)是數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在各種各樣的數(shù)據(jù)滿天飛，有些甚至非?；奶?，但照樣可以大行其道。
比如，有人稱全國有6600萬套空置房，來源是國家電網(wǎng)的電表數(shù)據(jù)，我曾和國家電網(wǎng)新聞處核實(shí)，根本無此事。而據(jù)民生銀行剛剛發(fā)布的《2011中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》，1998年至2011年間，全國累計(jì)銷售商品房也只有4807萬套，而6600萬套空置的荒唐數(shù)據(jù)仍屢被引用。
應(yīng)該由專門、專業(yè)機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和分析。以此為依據(jù)，盡快設(shè)計(jì)出一套未來十年中國房地產(chǎn)市場道路的頂層框架，方能達(dá)到長治久安的目的。
