6萬家門店“熬冬”房產(chǎn)中介紛紛轉(zhuǎn)向求生

去年12月底，各地的氣溫降至入冬來的最低。而房地產(chǎn)市場的溫度則更冷。12月28日,北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布了二手房年度報告,預計2011年全國6萬家二手房經(jīng)紀門店的總虧損額將達到30億元,平均每家店面年虧損額為5萬元。

　　在上海，據(jù)媒體報道，擁有20多家門店的“滿堂紅”成為2011年倒下的第二家大型中介公司；2011年北京經(jīng)紀機構(gòu)共關店約1400家,平均日關閉門店數(shù)近4家,超七成為中小經(jīng)紀機構(gòu)。深圳中原對外披露,2011年初深圳地產(chǎn)中介店鋪多達8000家,至11月初已減少到5000家左右。關鋪數(shù)量約占原有中介門店數(shù)量的1/3。

　　二手房成交量的大幅縮水，逼迫北、上、廣、深等一線城市的二手房中介公司紛紛開源節(jié)流，拓展新業(yè)務。銷售一手房、拓展商業(yè)地產(chǎn)、協(xié)辦投資移民等成為各地房地產(chǎn)中介公司的新收入來源，北京的中介公司甚至聯(lián)合買地開發(fā)新房項目。而為了節(jié)約店鋪租金，一些中介也選擇關閉門店，轉(zhuǎn)入到寫字樓，在搜房網(wǎng)、新浪樂居上開網(wǎng)店銷售二手房?！睹咳战?jīng)濟新聞》調(diào)查顯示，各地中介公司的上述開源節(jié)流、拓展新業(yè)務的方法，并沒有根本改變企業(yè)的困境。選擇店長負責制，將營業(yè)額排名靠后的中介門店關閉，依然是二手房中介公司求生的主要辦法。然而，關店并不意味著成本支出的終止。中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國說，應加大員工素質(zhì)的培訓并留住精干人才，以期二手交易復蘇時儲備發(fā)力。

　　雖然春節(jié)已近，但二手房的春天在哪里，仍然是個未知數(shù)。

　　/北京/ 

　　二手房成交量跌近四成 大中介欲做開發(fā)商 

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

　　北京住建委官方網(wǎng)站上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

　　二手房成交慘淡也致使北京房產(chǎn)中介市場哀鴻遍野?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，相關中介公司的應對辦法大致可分為四種：或關掉一些門店，減少開支，熬到下一個周期再圖發(fā)展；或直接退出中介行業(yè)；或轉(zhuǎn)型求生，比如拓展一手房代理業(yè)務等。而另有個別資金實力比較雄厚的企業(yè)，行業(yè)低谷時逆周期反向擴張，甚至一些中介通過拿地介入新房開發(fā)領域。

　　主業(yè)大幅下滑近四成

　　北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年北京二手房住宅成交套數(shù)為121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而與2009年的266854套相比，下降幅度更是達到了54.5%。去年12月中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2012年地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)：地產(chǎn)調(diào)控不放松。在調(diào)控持續(xù)的背景下，二手房成交低迷現(xiàn)象仍在繼續(xù)：北京住建委官方網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：2012年元旦前兩天，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為12套，而去年同期為76套，大降約84%。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在與鏈家地產(chǎn)首席分析師張月的溝通中，對方分析指出，元旦假期前兩天二手房網(wǎng)簽量僅為12套。該數(shù)據(jù)一方面反映出，目前整體房地產(chǎn)市場繼2011年連續(xù)10個月成交低位徘徊后，依然未見回暖之勢；另一方面，新年開端樓市成交吹出的冷空氣，奠定了當前樓市的成交基調(diào)和觀望心態(tài)。預計春節(jié)前，除個別促銷力度大的項目外，成交會維持低谷狀態(tài)，可能預示著2012年樓市的“真冬時代”。

　　中介熬冬 

　　以促成二手房成交為主業(yè)的房產(chǎn)中介市場，因主業(yè)成交量大幅萎縮，房產(chǎn)中介市場一片號叫。

　　為了應對嚴峻的形勢，一些房產(chǎn)中介機構(gòu)試圖斷臂求生。

　　北京中介市場，吹起關店號角的公司為北京中介行業(yè)排名前五的鑫尊地產(chǎn)。去年2月，就在“京15條”出臺前后，鑫尊地產(chǎn)閃電關閉50家門店，以減少開支。此后，關店計劃一直在悄然進行中。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，去年“京15條”出臺前的2月初，鑫尊地產(chǎn)在北京共有300家門店，然而截至今年1月3日，登記在冊的門店數(shù)只剩下96家。近11個月來，鑫尊地產(chǎn)合計關閉了204家門店，關閉門店量比例高達68%。

　　鑫尊地產(chǎn)并非個案，北京中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等也相繼在北京實施關店計劃。

　　關店以縮小規(guī)模和減少相應開支，這是一種常規(guī)的御冬方式。而轉(zhuǎn)型求生，則是時下房產(chǎn)中介市場另一種常規(guī)的生存方式。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型求生的一種方式為拓展二手房主業(yè)之外的副業(yè)，以開拓收入渠道，其中的典型代表為北京中原地產(chǎn)。

　　位于北京北三環(huán)的北京中原宏嘉麗園分行，門口映入眼簾的一幕令《每日經(jīng)濟新聞》記者大吃一驚：門口豎立著的展板上寫著 “代辦移民出國手續(xù)”，櫥窗上密密麻麻地張貼著多個新房樓盤的代理銷售信息，卻未見到一條二手房銷售或出租信息，一問之下，一位中原地產(chǎn)物業(yè)顧問相告，二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來，“因為目前這方面的需求太少。”但如果需要，屋內(nèi)有相關的宣傳單。

　　中介門店做起移民出國代理業(yè)務的字眼甚為扎眼。對此，這位工作人員介紹說，由于目前中國移民需求增長，因此公司利用自身貼近各大生活社區(qū)的門店網(wǎng)絡優(yōu)勢，特開辟了移民出國手續(xù)代辦服務。記者臨走之際，這位工作人員還特別留下了一張有關移民出國手續(xù)代辦業(yè)務的相關流程、收費等資料傳單。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，除了移民出國手續(xù)代辦業(yè)務外，目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店重點推薦的業(yè)務。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區(qū)域樓盤。

　　北京中原向外公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾個月來，北京中原代理商品房銷售的業(yè)績已占公司整體業(yè)績量的二成以上，且該比例仍在逐步上升中。

　　在調(diào)查中，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業(yè)務。比如在北京昌平區(qū)天通苑北一區(qū)我愛我家門店門口的展板上，也張貼著各種新盤銷售信息，且該門店工作人員還極力向《每日經(jīng)濟新聞》記者推薦不限購的廊坊潮白河孔雀城項目。

　　對于中介門店兼職售樓業(yè)務的做法，北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因為中介門店兼做售樓業(yè)務，具備一些相對競爭優(yōu)勢。首先，中介公司旗下滲透進小區(qū)的門店網(wǎng)絡，可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端，滿足開發(fā)商的促銷需求和買方的購房信息需求；其次，對于中介公司而言，在不需要過多增加人員及設備成本的基礎上，可以充分挖掘目前已有的經(jīng)紀人資源，在主業(yè)受阻背景下開拓額外業(yè)務，以獲得額外的增值收入。

　　此外，中介業(yè)務轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)成為中介樂于開拓的另一塊業(yè)務?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司紛紛通過加碼商業(yè)地產(chǎn)，以尋求新的利潤增長極，避免過于依賴住宅業(yè)的單一業(yè)務線。

　　在行業(yè)低谷之時，并非所有的公司都采取收縮或轉(zhuǎn)型之路，另有一些資金充足的公司抓住機會，實施逆勢擴張，比如鏈家地產(chǎn)就是其中的代表。

　　去年中旬，鏈家地產(chǎn)宣布在未來四年，公司在全國的區(qū)域布局將從目前的北京、大連、天津、南京4個城市擴展到15個城市，也就是每年新開拓兩三個城市。公司董事長左暉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，對新開拓的業(yè)務城市提出了三個選擇指標：目標城市的市場容量、未來發(fā)展空間以及市場的規(guī)范程度。

　　介入新房開發(fā)領域 

　　嚴冬背景下中介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現(xiàn)形式就是直接介入新房開發(fā)。

　　本報記者注意到，去年3月7日，21世紀中國不動產(chǎn)宣布，該公司已簽署一項收購北京上古公司大部分股權的協(xié)議。據(jù)公開的信息顯示，北京上古公司是一家位于北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介服務商，其業(yè)務主要集中于商業(yè)地產(chǎn)項目的咨詢和銷售，目前該公司擁有商業(yè)地產(chǎn)建筑總面積約257萬平方米，其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司，21世紀不動產(chǎn)可直接橫向跨入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及相關中介服務行業(yè)。

　　無獨有偶，就在21世紀不動產(chǎn)實施上述收購后的去年3月9日，北京市土地整理儲備中心官方網(wǎng)站的資料顯示，當天北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和林新武聯(lián)合體以1.94億元的價格拿下北京房山區(qū)青龍湖水庫北庫一期項目用地，從而介入新房開發(fā)領域。

　　北京市工商局網(wǎng)站上資料顯示，北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2007年10月24日注冊成立，注冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田，公司從事的業(yè)務包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、房地產(chǎn)信息咨詢（中介除外）和企業(yè)形象策劃業(yè)務。

　　對于類似現(xiàn)象，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊分析指出，中介通過拿地或收購，介入新房開發(fā)領域，發(fā)生時間在去年3月前后，這是中介公司面對調(diào)控新政后的快速反應結(jié)果。其目的就是希望通過二手房主業(yè)提供現(xiàn)金流來培育一手房開發(fā)業(yè)務。

　　張磊補充說，類似中介公司會面臨兩大挑戰(zhàn)：首先，平衡原有主業(yè)與一手開發(fā)業(yè)務間的關系；其次，一手開發(fā)領域的資金鏈管理，畢竟對于中介公司來說，由于目前基本已全面代理一手業(yè)務，因此后期營銷賣房不會成為太大問題，且具備門店網(wǎng)點賣房優(yōu)勢，但地產(chǎn)開發(fā)中的資金平衡問題是個全新挑戰(zhàn)。此外，去年地產(chǎn)新政后，一些中介快速介入新房開發(fā)，本準備通過二手房業(yè)務提供現(xiàn)金流，以慢慢培育新業(yè)務點，但下半年伴隨二手房業(yè)務的全面萎縮，主業(yè)本身已面臨生存挑戰(zhàn)，不少中介公司已不得不重新將工作重點投放回主業(yè)，搶救主業(yè)。所以向一手開發(fā)領域提供現(xiàn)金流更可能流產(chǎn)，后期一手開發(fā)業(yè)務的資金來源可能會是個大問題。

　　/廣州/ 

　　棄住宅轉(zhuǎn)商業(yè) 中原地產(chǎn)謀取高傭金 

　　每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

　　在“一母同胞”的深圳中原大面積關店時，廣州中原地產(chǎn)的日子卻好過得多，僅是停止開店，而不用大面積關店。不過，全行業(yè)的低迷，使得當?shù)氐闹薪橐惨呀?jīng)開始提早轉(zhuǎn)型，傭金收入更高的商業(yè)地產(chǎn)，成為轉(zhuǎn)型的主要方向。

　　據(jù)中原地產(chǎn)華南某負責人透露，其在深圳已經(jīng)關閉了60家店鋪，關閉的60家門店每月至少可為公司節(jié)約成本900萬元。

　　與深圳相比，中原在廣州的情況則出現(xiàn)了較大反差，據(jù)其透露，目前尚無裁員或者關店的計劃，但已經(jīng)停止開店。中原在廣州的“過冬”策略則是在業(yè)務方面作出調(diào)整，更多地實行一二手聯(lián)動或者代理商業(yè)項目，盡管如此，中原也坦言此舉并非長久之計，業(yè)內(nèi)普遍認為，無論采取何種應對策略，“保生存”已經(jīng)成為當務之急。

　　廣州停止開店 

　　“中原目前在廣州的策略是保持現(xiàn)狀，停止開店，但并沒有裁員或者關店”，在問及中原在廣州遭遇的情況是否與深圳類似之時，中原（廣州）項目部總經(jīng)理黃韜向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露。

　　根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前的報道，中原在深圳預計將關閉60家門店，裁員1000人。按照相關統(tǒng)計，此前被深圳媒體稱為地產(chǎn)中介行業(yè)“老大”的中原在深圳擁有380家門店。日前，記者從中原地產(chǎn)華南董事總經(jīng)理李耀智處了解到了最新情況。據(jù)李證實，目前中原在深圳確實已經(jīng)關閉了60家門店，其中包括一些暫停營業(yè)的店鋪，目前尚在營業(yè)的店鋪數(shù)量在300多家，他還表示，如果成交量進一步萎縮，年后可能還會有“調(diào)整”。

　　同樣屬于華南區(qū)域的一線城市，中原卻在廣州和深圳遭遇了不同的情況。

　　“主要是深圳的成交量萎縮得太厲害了”，李耀智表示。

　　據(jù)其透露的數(shù)據(jù)，按照正常水平，深圳二手房每月應該成交6000~8000單左右，但2011年第四季度以來，已經(jīng)急速下滑至每月2500單，下滑幅度已經(jīng)超過50%。

　　搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2011年11月份，深圳二手房市場依然冷清，共成交3027套，雖然環(huán)比10月微漲4.49%，但同比2010年11月卻大降66.07%。

　　按照中原自己的統(tǒng)計，在其關注的6大城市中，有5個城市的二手住宅成交面積較峰值水平回落超過50%以上，其中就包括深圳。

　　而廣州市官方統(tǒng)計則顯示，前11月，廣州二手住宅的交易登記面積為567.16萬平方米，同比僅減少24.7%。

　　轉(zhuǎn)向商業(yè)項目 

　　在深圳中原大舉關店之時，廣州似乎沒多大動靜，李耀智表示，“廣州的一二手聯(lián)動和商業(yè)項目做得不錯，業(yè)績也比較好”。

　　黃韜也向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露了這一情況，他表示，不到迫不得已，在廣州不會關店。

　　據(jù)悉，中原目前的調(diào)整主要是在商鋪方面，高力國際董事陳厚橋?qū)Υ吮硎?，代理商鋪的傭金普遍要比代理二手住?ldquo;高很多”，這些項目對目前的房產(chǎn)中介的吸引力還是比較大的。

　　據(jù)了解，目前商業(yè)項目的出售比例正在逐步上升，但出租市場上租金的上漲幅度并不大。據(jù)陳厚橋透露，平均來說，目前商業(yè)項目的售價同比漲幅已經(jīng)達到了15%。

　　但這也許僅是針對廣州市場而言，在業(yè)內(nèi)人士看來，由于一直以來廣州市場的自用需求占據(jù)著相當大的比例，導致商業(yè)項目方面投資需求一直受到“擠壓”，而在售價上漲較快的情況下，一部分投資需求也得以釋放。

　　既然如此，中原為何不在深圳也采取與廣州相類似的措施？

　　“如果說廣州市場上投資與自用需求的比例為3：7，那深圳的這一比例則要達到7：3”，陳厚橋表示，與廣州市場相比，深圳一直存在著相當高比例的投資需求，在商業(yè)項目出售方面，近年來并沒有出現(xiàn)較大幅度的變化，所以代理商業(yè)項目無助于房產(chǎn)中介應對目前的低迷局勢。

　　“求生存”是當務之急 

　　按照李耀智透露的情況，單店每月的成本在15萬~18萬元，因此，中原關閉的60家門店每月至少可為公司節(jié)約成本900萬元，長期來看，這也是一筆不小的數(shù)目。

　　反觀目前的產(chǎn)出情況，按照目前2.5%的傭金計算，每月至少有3單成交額在200萬元以上的 “業(yè)務”才能基本保本，但現(xiàn)實情況是，深圳每月僅2500單的成交，卻要遭遇幾千家的中介店鋪“瓜分”，多數(shù)店鋪出現(xiàn)虧損不可避免。

　　按照黃韜的解釋，目前中介關店主要是考慮3方面的因素，一是是否出現(xiàn)虧損，二是所在區(qū)域是否具備較大的發(fā)展空間，此外，還得視公司層面的策略而定。

　　接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士均持上述觀點，李耀智表示，一般重復的店鋪都會關閉，因為在交易活躍的時候會選擇在同一區(qū)域多開幾家門店，但在目前成交回落的情況下，重復開店已經(jīng)顯得不切實際。

　　此外，投資客集中的區(qū)域的門店也會選擇關掉，李透露。

　　黃韜則指出，如果出于公司層面的考慮，一些暫時虧損的門店由于具備長期的發(fā)展?jié)摿Γ砸话悴粫P閉或者暫停關閉。

　　但他同時強調(diào)，無論采取何種策略，“止虧”是首要目的，而對于轉(zhuǎn)向一二手聯(lián)動和商業(yè)項目的做法，他坦言，由于商業(yè)項目存在著較大的不穩(wěn)定性，所以也并非長久之計，還要視市場情況考慮是否作出調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)觀點 

　　卓越總裁李曉平：以住宅的眼光做商業(yè)會有問題

　　每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

　　對于商業(yè)地產(chǎn)領域一哄而上式的開發(fā)熱潮和市場前景，有人歡呼，也有人對潛在的風險保持警惕。

　　近日，在卓越集團綠色商務戰(zhàn)略發(fā)布會以及卓越世紀中心1號樓獲得LEED金級認證授牌儀式上，卓越集團總裁李曉平接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，盡管第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來商業(yè)寫字樓市場需求增加，但第三產(chǎn)業(yè)增速遠遠不及寫字樓發(fā)展增速，如果過度開發(fā)，就會引發(fā)市場問題。

　　李曉平點評位于東莞的華南MALL城，稱其規(guī)劃不合理，至今也未發(fā)展起來。

　　進軍商業(yè)地產(chǎn)已成行業(yè)潮流。對于開發(fā)商一哄而上式地擠入市場，卓越集團總裁李曉平一向持謹慎態(tài)度，他認為業(yè)界對于商業(yè)地產(chǎn)過于樂觀。

　　李曉平認為：“以住宅的眼光去做商業(yè)地產(chǎn)是有問題的，商業(yè)不是你隨便在哪個地方就可以做購物中心。”

　　在他看來，一個位于東莞萬江的商業(yè)地產(chǎn)項目華南MALL城，即是失敗的例子。

　　資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團成員機構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，也是中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場。

　　據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。

　　“那個位置不錯，但不適合這么大的體量。”李曉平認為，現(xiàn)在都還沒有做起來，主要是因為規(guī)劃不合理。

　　在去年博鰲房地產(chǎn)論壇上，李曉平接受其他媒體采訪時就曾表示，如果開發(fā)商以住宅開發(fā)的模式去開發(fā)商業(yè)的話，也會有一些不適應，商業(yè)項目爛尾的風險通常也要比住宅大。對于商業(yè)地產(chǎn)方面，李曉平擔憂可能會出現(xiàn)開發(fā)過剩的情況。

　　自從2004年以來，卓越集團便在深圳福田中心區(qū)核心位置開發(fā)了卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心、怡景中心城等多個商務綜合體項目，而被稱為深圳的“CBD”之王。

　　據(jù)李曉平透露，目前卓越集團發(fā)展的戰(zhàn)略是住宅和商業(yè)同時進步，住宅和商業(yè)的發(fā)展比例為6:4。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，卓越集團市場運營總監(jiān)鄔風柏稱：“未來五年，我們在全國的商務物業(yè)的開發(fā)量近300萬平方米，目前正在建設的有上梅林綜合體項目、后海寫字樓項目以及我們與金地合作的崗廈項目等。”