開發(fā)商們似乎開始著急了,政策正在刺痛他們。如果考慮到2011年地方政府土地出讓收入減少一萬億元,堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖會(huì)受到新的考驗(yàn)。
2012 :促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性的關(guān)鍵一年
中央層面調(diào)控政策不大可能出現(xiàn)根本方向的調(diào)整,但地方政府的執(zhí)行力度會(huì)是一個(gè)值得觀察的問題
“城開集團(tuán)的房?jī)r(jià)不下降,我不知道為什么政府要把房?jī)r(jià)打下去,反正我們就是不降價(jià)。”上海城開集團(tuán)有限公司總裁倪建達(dá)說。
易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻則當(dāng)場(chǎng)宣布,從次日起,在易居中國(guó)的電商平臺(tái)上,任志強(qiáng)、潘石屹和倪建達(dá)所在房企,各自再拿出5套房進(jìn)行零元起拍,“名字叫‘房?jī)r(jià)你做主’,拍到多少就是多少。”
“既然大家都說市場(chǎng)不好,那就讓市場(chǎng)來決定。” 對(duì)倪建達(dá)這一話語之意,媒體給了不同的解讀。
2011年的年底,正是樓市“降價(jià)潮”焦灼之際,房地產(chǎn)界的各類人物,在各種論壇、聚會(huì)上對(duì)調(diào)控政策發(fā)言,其中有言辭激烈的集中炮轟。上述這一幕作為小插曲,發(fā)生在2011年12月17日第一財(cái)經(jīng)和唯眾傳媒主辦的“第三屆中國(guó)行業(yè)領(lǐng)袖論壇”上。
任志強(qiáng)們?cè)賿佌f法
有“大炮”之稱的原北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng),在2011年12月中旬引爆“任志強(qiáng)PK住建部”事件。
任志強(qiáng)說,2011年下半年房地產(chǎn)銷量下跌,并非調(diào)控政策的功勞。
“國(guó)8條提出首套住房差別利率,銀行可以隨意調(diào)整首套房的房貸利率,于是我們的首套房貸在10月份發(fā)生巨大的變化,從基準(zhǔn)利率變成1.05,變成1.1。”任志強(qiáng)說,“2011年9月份以前,房地產(chǎn)銷售還持續(xù)增長(zhǎng),到9月份以后環(huán)比銷售開始下降,為什么?銀行調(diào)整首套貸款利率的方式,比現(xiàn)在政策更加惡劣,讓老百姓覺得降了10萬塊錢房?jī)r(jià),結(jié)果多負(fù)了20萬塊錢的利率,導(dǎo)致銷售急劇下降。”
任志強(qiáng)認(rèn)為,開發(fā)商目前的境況,要好于2008年。“2008年的時(shí)候,我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1.32,今年大概是1比1.37,手里至少還有1.7萬億現(xiàn)金,開發(fā)商現(xiàn)金流情況并不比2008年差。”
“以為房?jī)r(jià)掉下來以后就不再漲了?”任志強(qiáng)說,“政府錢得往里投,但開發(fā)商可以到半截就不干了。所以不要以為開發(fā)商都會(huì)被逼死。”
此前,任志強(qiáng)就在擁有579萬粉絲的微博上對(duì)住建部發(fā)出了批評(píng)。
另邊廂,住建部政策研究中心副主任王玨林則直指任志強(qiáng)“吃了肉還罵娘,掙了錢還不滿意”。
萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也公開表示,房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控?zé)o法降低真正房?jī)r(jià):“其實(shí)在北京不是買房子,根本是在搶資源,這個(gè)房子不是房子,所以你再蓋什么保障房跟房?jī)r(jià)有什么關(guān)系?”
幾乎就在倪建達(dá)宣稱上海城開“就是不降價(jià)”的同時(shí),SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也公開說:“政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,我覺得也是兩難,現(xiàn)在再往下走,開發(fā)商走不下去了,一些地方政府也走不下去了。”他甚至認(rèn)為政府會(huì)救市。
政策底已經(jīng)來臨?
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞和北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則說,2012年,中國(guó)樓市很可能遭遇“政策底”。
“中央有中央的考慮,地方有地方的考量,各種利益錯(cuò)綜交織,這就是房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)情況。”牛鳳瑞說,2011年,中國(guó)商品住宅銷售額超過5萬億元(二手房銷售額超過3萬億元),同比增長(zhǎng)超過10%,而房地產(chǎn)企業(yè)總收入的增長(zhǎng)也超過了10%。
牛鳳瑞說,“從我們調(diào)研的情況看,2012年,中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不大可能出現(xiàn)根本方向的調(diào)整,但地方政府的執(zhí)行力度會(huì)是一個(gè)值得觀察的問題。
2012年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾,依然是供不應(yīng)求。“有人說現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存很高,房?jī)r(jià)會(huì)下跌30%甚至50%。但我們調(diào)研的結(jié)果是,如果房?jī)r(jià)下跌20%,現(xiàn)有庫存就可能一掃而空。”牛鳳瑞說,2012年,中國(guó)房?jī)r(jià)并不具備大幅下降的條件,“一旦下調(diào)到市場(chǎng)心理預(yù)期,就會(huì)出現(xiàn)交易量的反彈,進(jìn)而帶來價(jià)格反彈。”
牛鳳瑞認(rèn)為,2012年,房?jī)r(jià)下調(diào)空間最多在10%以內(nèi)。“現(xiàn)在,宏觀經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)還在可接受范圍內(nèi),但存款準(zhǔn)備金率調(diào)整,已是一個(gè)政策信號(hào)。”牛鳳瑞說,2012年,房地產(chǎn)調(diào)控迎來政策底,可能會(huì)是一個(gè)大概率事件。
所謂政策底,“就是指不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。”陳國(guó)強(qiáng)說。
全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)主任高強(qiáng)此前則表示,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需,擴(kuò)大消費(fèi)。征收房產(chǎn)稅有扼制住房消費(fèi)擴(kuò)大的作用。
地方“土地財(cái)政”減少數(shù)成
2011年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
12月20日,在樓市成交繼續(xù)僵持,上半月成交面積只有22.48萬平方米的背景下,上海市政府新聞辦官方微博說,上海2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。此前幾天,北京市也發(fā)出了同樣表態(tài)。
“與上海、北京不同的是,”知名業(yè)內(nèi)張宏偉說,“近期政府在政策執(zhí)行層面,表現(xiàn)出外緊內(nèi)松的跡象。”
在8月份,馬鞍山對(duì)首套房免契稅;10月份,南京、常州放松公積金貸款,廣州、南京、安徽局部放寬開發(fā)商的土地出讓金繳納期。
一直堅(jiān)定看空中國(guó)樓市的易憲容說,現(xiàn)在降價(jià)還沒有成為一種普遍的趨勢(shì),更大的障礙在于,2011年前11個(gè)月,國(guó)內(nèi)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18萬億元,與2010年同期相比減少了5200億元, 減少了30%。算上全國(guó)所有城市,2011年地方政府的土地財(cái)政收入可能將減少上萬億元。這給很長(zhǎng)一段時(shí)間習(xí)慣了土地財(cái)政的地方政府帶來很大壓力。
2011年11月25日,北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》,以及《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》。而易憲容將其列入有“托市政策”之嫌的行列。
降價(jià)現(xiàn)實(shí)
無論如何,大規(guī)模的降價(jià)還在全國(guó)蔓延。
公開資料顯示:2011年12月,萬科在各大城市頻頻發(fā)布降價(jià)信息。其中,萬科在廣州的柏悅灣項(xiàng)目,價(jià)格下跌超過20%。
在萬科降價(jià)之前,廣州一個(gè)名為“淘金。”的項(xiàng)目,每平方米均價(jià)一次性下跌了1萬元,跌幅近30%。
這在廣州,已經(jīng)不算什么轟動(dòng)性的新聞。眼下,位于花都區(qū)和番禺區(qū)的御湖天下和珊瑚天峰,最大降幅均達(dá)到30%。其他降幅在10%以上的樓盤更多。
在上海,萬科于2011年11月在上海推出的萬科尚源(資料、淘房、論壇)項(xiàng)目精裝修公寓最低備案價(jià)為11200元/平方米,比該樓盤7月份的最低備案價(jià)下跌了31.7%。
2011年11月,上海一手商品住宅成交量為48.96萬平方米,為7年來同期最低。由于多個(gè)樓盤降價(jià)或低開,平均成交價(jià)只有21140元/平方米,同比下跌9%,環(huán)比下跌0.5%。
在杭州,市中心的房?jī)r(jià)幾乎回到了2010年時(shí)的水平,個(gè)別樓盤降價(jià)1萬元,降幅接近25%。
另一些數(shù)據(jù)則顯示,在上海,降價(jià)幅度達(dá)20%甚至30%以上的案例依然只是個(gè)案。
以上海為例,雖然龍湖酈城和綠地米蘭公寓此前降價(jià)。但在這兩個(gè)樓盤所屬的嘉定新城板塊,其他大部分樓盤并沒有跟風(fēng)降價(jià),價(jià)格堅(jiān)挺,且態(tài)度堅(jiān)決地表示未來沒有優(yōu)惠的計(jì)劃。上海的唐鎮(zhèn)、九亭、上大、大寧板塊等新盤密集區(qū)域的情況,跟嘉定新城則如出一轍。
許多受訪對(duì)象對(duì)本刊記者表示,大多數(shù)宣稱降價(jià)“30%”的樓盤,只是將降價(jià)作為宣傳策略。通過抬高原先報(bào)價(jià)或備案價(jià)可以輕易得出巨大的降幅。
業(yè)界聲音:
住建部政策研究中心主任秦虹:
“促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平”,并非就是降價(jià)。
全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗:
未來三年內(nèi),房?jī)r(jià)每年跌個(gè)10%的幅度,經(jīng)濟(jì)還是可以承受的,有的人想得更樂觀,銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康說房?jī)r(jià)跌50%也沒事,但我相信一下跌這么多,誰都會(huì)受不了。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生:
房?jī)r(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該低于GDP與人均收入的增長(zhǎng),高于CPI與PPI的增幅,只要在這個(gè)區(qū)間內(nèi)增長(zhǎng),房?jī)r(jià)便屬于合理價(jià)位。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),2011年許多城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)低于CPI的漲幅,說明房?jī)r(jià)正在回歸合理價(jià)位。
北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波:
樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨,房?jī)r(jià)進(jìn)入下行區(qū)間,正在回歸正常價(jià)格,2012年房?jī)r(jià)最高將跌30%,將是入市的大好時(shí)機(jī)。
招商房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)林少斌:
從庫存量來看,樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭:
預(yù)計(jì)2012-2013年商品住宅新增供應(yīng)量將明顯減少,大約到2012年年中的時(shí)候,房?jī)r(jià)可以止住下跌。