住建部的新提法，被有些評論人士調(diào)侃為“住建部要掌銀行的權(quán)”，并且，具體貸款需求如何激發(fā)，還有待各方協(xié)調(diào)。但這次會議所透露出的信息，在中國房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來，正是明年樓市調(diào)控的一大新方向：首套房貸款和相關(guān)政策將定向放松。
但總體宏調(diào)推進(jìn)的底色仍不變： 12月25日，繼深圳、北京、上海之后，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購。
在調(diào)控嚴(yán)厲趨勢不減之下，聶稱，首套房貸松動對樓市影響有限。
雖然目前市場上，有部分銀行開始調(diào)回基準(zhǔn)利率，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠；但聶認(rèn)為，在當(dāng)前房價下行趨勢下，商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能，首付重回二成更不可能。
更關(guān)鍵的因素則是房價下行空間，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房價下跌才剛剛開始，“從08年經(jīng)驗看，這輪調(diào)控的冬天會很長，至少有10個月。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱。
高利息成本
最新數(shù)據(jù)顯示，11月份樓市成交跌到冰點。
11月萬科銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11月銷售42.1億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。
背后的原因，除了本輪限購、限貸政策的持續(xù)外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強（微博）說。
萬科董秘譚華杰告訴本報，三季度以來，商業(yè)銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購房商業(yè)貸款。
“特別是9月份之后，首次置業(yè)購房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”。
另一重表述是，購房的高利息成本，抵消了房企近期的降價舉動。
“當(dāng)前的利率成本抵消了房價下跌。即使降價，人們也不出手。”北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬房產(chǎn)計算，貸款100萬，在去年10月貸款，按照當(dāng)時的利率，20年需要支付的利息款為47.5萬左右；而之后存準(zhǔn)金率的接連上調(diào)以及加息，令購房者按基準(zhǔn)利率貸款100萬，需要支付接近87萬利息。
從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬，接近房價20%左右。這也就是說，即使房價降20%，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少，從這個意義上講，房價也并沒有降。
“銀行是調(diào)控的主要受益者”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強（微博）稱：調(diào)控“誤傷”了剛需、自住群體。樓市調(diào)控后相關(guān)主體幾乎都受損，唯獨銀行例外，首付上調(diào)、利率上浮等等確保了銀行利益。
陳國強稱，此前過于剛性和一刀切的地產(chǎn)宏調(diào)政策需糾偏，向合理住房需求傾斜，也就是在嚴(yán)厲調(diào)控房價的整體趨勢下，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。
房貸利率下調(diào)？
限購政策的支持者、央行貨幣政策委員會委員李稻葵（微博）提出，對于首套房貸應(yīng)該按照優(yōu)惠利率發(fā)放。
“如果說未來要有利率優(yōu)惠，也只能是在資源上，即貸款額度上有傾斜，”光大銀行廣州分行個貸中心人士稱，如果有額度，要優(yōu)先傾斜給首套房貸款客戶，并且具體到執(zhí)行還要看總行通知，這需要住建部等部門和各家商業(yè)銀行去溝通；而商業(yè)銀行屬市場化運作，利率各家自己制定，銀監(jiān)會不可能在具體貸款業(yè)務(wù)方面做指導(dǎo)。
從光大銀行廣州區(qū)域來說，目前仍執(zhí)行首套房利率上浮5%。不過，該人士也表示，存準(zhǔn)金率下調(diào)后，現(xiàn)在各家銀行的貸款額度都不緊張了，“總行會派人到各區(qū)域公司做調(diào)研，也不排除如果發(fā)現(xiàn)哪個區(qū)域有需要，就會下調(diào)”。
據(jù)本報記者調(diào)查，廣州交行、工行等6家銀行的首套房貸12月6日起即可享基準(zhǔn)利率，原上浮至10%以上如今回調(diào)至上浮5%的銀行亦有所增加。
“一般情況下，首套房以基準(zhǔn)利率就能貸到款。”12月26日，北京建行工作人員稱。10月份，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍，不過現(xiàn)在已下調(diào)至基準(zhǔn)利率。工行、中行、郵儲銀行、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準(zhǔn)利率貸款。
此外，北京、廣州兩地中介機構(gòu)人士告訴本報，部分外資銀行和中資銀行可以對其優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項目給出9折利率的優(yōu)惠。
12月24、25日，記者在廣州保利公園九里、萬科東薈城、以及招商金山谷社區(qū)等樓盤的調(diào)查顯示，商業(yè)銀行對于首套房個貸明顯放寬，“建行這個月回歸基準(zhǔn)利率了，放貸的時間也比三季度縮短了。”金山谷社區(qū)銷售人員告訴記者。
房價仍下行
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，首套按揭出現(xiàn)了優(yōu)惠，只是讓開發(fā)商降價能走量的招，絕不是政策轉(zhuǎn)向。從現(xiàn)在起，任何促使成交反彈的時機，都不是漲價的時機，反而是降價出貨走量的時機。
“銀行下調(diào)利率當(dāng)然好，畢竟現(xiàn)在商業(yè)貸款利率超過7%，太高了，但具體到是否出手還是要看房價。”意向購房者王然的看法很典型。
各方的行動源于對房價趨勢的判斷。
莫尼塔宏觀組研究員認(rèn)為，“70大中城市環(huán)比增速的低點可能會超過08年，并且調(diào)整的時間更長”。
西南證券分析師肖劍也認(rèn)為，目前信貸投放確實在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，如側(cè)重鐵路等基礎(chǔ)建設(shè)、地方債、中小企業(yè)等，盡管可能有部分信貸流入房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌（微博）最近也公開表態(tài)，中國經(jīng)濟發(fā)展正在走下臺階的過程，在未來幾年，都仍然是穩(wěn)定的貨幣政策，微調(diào)絕不是大調(diào)，不意味著放松對房地產(chǎn)調(diào)控。
除貨幣政策外，明年限購仍將繼續(xù)；而房產(chǎn)稅也提上日程，上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭稱，明年第二批房產(chǎn)稅的城市就將登場，基本鎖定一、二線城市。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，目前市場上，下調(diào)3成的項目銷售比較好，這部分項目的深度下調(diào)，使得購房者的實際支出下滑，部分購房者選擇入市。這也說明，如果想賣得好就必須降價至少20%以上。但目前房價顯然還未調(diào)整到位。他預(yù)計，明年上半年仍將是下行通道，將會出現(xiàn)明顯、普遍性的下跌。
廣州一家大型房企人士也透露，公司預(yù)期明年上半年市場仍將不會恢復(fù)，目前其主力項目首期開盤雖已較預(yù)期降價，但明年開第二期仍可能平價甚至更低價。
