無論是從數(shù)據(jù)來看,還是從全國各大城市土地市場的實(shí)際情況來看,“入冬”已經(jīng)成為不爭的事實(shí),但一些房企近期在土地市場還是掀起了些許波瀾。日前,招商地產(chǎn)斥資34億元在武漢連取3地塊,而此前在內(nèi)地拿地兇猛的“長和系”更是盛傳意欲豪擲數(shù)百億在成都“抄底”。與其他房企相對保守的策略相比,這些舉動顯得頗為激進(jìn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來,在目前形勢下,土地市場冷清確實(shí)提供了一些抄底的機(jī)會,但各種信號都表明,中央對樓市調(diào)控的決心十分堅(jiān)定,一旦抄底“過火”,或許會面臨資金上的較大壓力,房企逆勢擴(kuò)張更需采取對應(yīng)的措施規(guī)避政策風(fēng)險。
多家房企逆市拿地
土地市場一片哀鳴,開發(fā)商年底拿地?zé)崆榉炊粶p。
12月21日,招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱,已斥資34億元購得武漢的三幅地塊。
公告顯示,招商地產(chǎn)此次競得位于武漢市的編號為P(2011)127號的墨水湖南岸B地塊、編號為P(2011)128號的墨水湖南岸C地塊和編號為P(2011)129號的墨水湖南岸A地塊的土地使用權(quán),數(shù)據(jù)顯示,3幅地塊的土地使用面積分別為142800平方米、177200平方米和199700平方米,為此,招商地產(chǎn)共支付土地款34億元。
這已是今年內(nèi)招商地產(chǎn)第二次在武漢拿地。
4月30日的公告顯示,招商地產(chǎn)以4.1億元購得武漢市洪山區(qū)的另一地塊,該地塊用地面積43920平方米。
與其他開發(fā)商的“靜默”相比,招商地產(chǎn)今年在土地市場頗為活躍。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)其發(fā)布的公告統(tǒng)計(jì),從今年1月份在佛山順德拿地開始,招商地產(chǎn)共4次出手,分別在佛山、武漢和鎮(zhèn)江拿地,4次共購得7幅地塊土地面積共計(jì)91.2萬平方米,而4次拿地的土地款共計(jì)74.25億元。
招商地產(chǎn)的“活躍”代表了在市場低潮期的這樣一類開發(fā)商——他們似乎并不畏懼調(diào)控風(fēng)險和市場的低迷,而是逆市出手,動輒豪擲數(shù)十億購入大體量地塊。
“長和系”逆市抄底的聲音不絕于耳。近日,業(yè)內(nèi)盛傳和黃欲拿出數(shù)百億元抄底成都,且有意收購成都的某開發(fā)商,此消息尚未得到其確認(rèn),但其近期在內(nèi)地樓市和土地市場的動作確是有目共睹。
與“財大氣粗”的港商相比,內(nèi)地房企也絲毫不落下風(fēng),據(jù)悉,融創(chuàng)近日已與方興地產(chǎn)聯(lián)手,以30億元的大手筆在北京拿地,樓面地價過萬。
看準(zhǔn)二、三線抄底良機(jī)
開發(fā)商拿地之“熱”,與土地市場之“冷”,對比鮮明。
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),今年11月份,全國133個城市共推出土地2371宗,已較去年同期大幅減少10%,其中尤以住宅用地下降幅度最為明顯。成交方面,全國133個城市僅成交土地1537宗,環(huán)比、同比均出現(xiàn)減少,而住宅用地成交量則較去年同期減少了55%。
地方政府的土地出讓收入也在縮水,公開數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,北京市各類用地出讓金總額為921億元,同比減少14%,其中住宅類用地出讓金為373億元,同比減少52%,而廣州今年的土地收入恐怕也將縮水36%。
土地市場之冷與相當(dāng)一部分開發(fā)商的保守態(tài)度相呼應(yīng)。
此前,恒大和雅居樂就已經(jīng)公開表示近期不會再拿地,此外,例如萬科,目前的注意力主要集中在賣房上面,在土地市場則保持相對謹(jǐn)慎。
由此不難看出,在應(yīng)對調(diào)控的策略上,房企已經(jīng)開始了“保守”與“激進(jìn)”的角力,雖然樓市前景依然不樂觀,但不少房企則采取了“積極過冬”的策略,一方面積極賣房迅速回款,同時減緩拿地,增加資金儲備以應(yīng)對來年的調(diào)控;另一部分則嗅到了在二、三線城市開始顯現(xiàn)的抄底機(jī)遇。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉指出,可以將現(xiàn)階段房企的開發(fā)模式分為保守型與擴(kuò)張型;如萬科和恒大,在銷售業(yè)績已經(jīng)完成且開發(fā)模式逐漸成形的情況下,一味追求規(guī)模將導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險增加,這也決定了企業(yè)在近期的戰(zhàn)略模式較為保守。至于擴(kuò)張型房企,其根本原因在于企業(yè)資金鏈相對充裕,且融資渠道非常廣闊,希望在市場競爭低迷階段進(jìn)行擴(kuò)張,以此獲得后期市場利好。
亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓則認(rèn)為,從擴(kuò)張性房企的擴(kuò)張路線來看,一般都集中在二、三線城市的中心區(qū)域,且拿地價格均偏低,由此不難看出,在土地市場低潮期給這些房企帶來的抄底良機(jī),一方面可以減少開發(fā)成本,另外一方面,目前二、三線城市沒有完全限購,這里集中了大量的購買需求,具備一定程度的利潤空間。
需警惕政策風(fēng)險
在謝逸楓看來,由于一線城市的開發(fā)成本過高,且市場需求減弱,所以在這些區(qū)域進(jìn)行開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢,從而導(dǎo)致一些擴(kuò)張型房企紛紛選擇二、三線城市。
不過,也有分析指出,房企在二、三線城市布局,看中的不僅是短期內(nèi)聚集的大量購買需求,更是房企的一種長遠(yuǎn)計(jì)劃,二、三線城市仍然需要進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè),從長期來看,這些城市的房價仍然具備上漲的空間。
但針對一線城市的調(diào)控政策未必就不會降臨周邊地區(qū),以廣東為例,除廣州和深圳兩大一線城市之外,佛山、中山、珠海等城市均選擇了“主動”調(diào)控,有城市甚至祭出了“雙限令”,此外,從近期中央釋放出的信號來看,對樓市的調(diào)控顯然是一項(xiàng)長期和堅(jiān)定的決策。
一旦二、三線城市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控,開發(fā)商在此投入的大量資金將面臨“欠收”的風(fēng)險。
但謝逸楓認(rèn)為,從決策層傳遞出的信息來看,調(diào)控“不放松”未必就意味著政策會收緊,所以從目前來看,二、三線城市還是相對的“安全地帶”。
但韓長吉則不以為然,他指出,從房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用以及反噬影響來看,調(diào)控政策會發(fā)生兩極化,即限購、房產(chǎn)稅等措施依舊進(jìn)行,但是融資渠道將逐漸暢通,以此維持房地產(chǎn)行業(yè)生存。按照這樣的趨勢來看,逆市拿地的房企也將長期面臨調(diào)控壓力,其中長期利潤率也將有一定量下降。