房貸利率明年起將提高到7.05%
2011年已走到尾聲,明年1月1日后房貸利率就將按照最新的利率,5年期以上商業(yè)房貸基準利率將達7.05%,為此,不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家,是否現在就要通知銀行準備提前還貸?
對此,分析認為,對于每月月供為7783元的投資者,提高利率后兩者之差超過600元,20年累計利息差為15.679萬元,可提前還貸。但對于此前享受房貸優(yōu)惠利率等4種情況的客戶則不適合還房貸。
四種狀況不宜提前還貸
情況一
享受7折利率房貸
分析認為,首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應該還。以5年以上貸款利率為例,按明年1月1日調整貸款利率后,基準貸款利率為7.05%,如果貸款者此前享受7折利率,則優(yōu)惠利率為4.935%,如果享受85折利率,則優(yōu)惠利率為5.9925%。
以100萬元20年期等額還本息貸款為例。 部分客戶按照今年調息前5.94%的基準利率打7折計算, 每月月供為6463元,明年1月1日后,這部分客戶還能按7.05%基準利率的7折還房貸,則每月月供僅為6563元,利率調整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。
對借款人日常生活不會造成什么影響。理財師尤其強調,在目前首套房貸款利率都比基準利率高的態(tài)勢下,提前還款看似節(jié)省利息,實則得不償失。
情況二
等額本息還款到中期
等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定,其中還款本金遞增,還款利息遞減,也就是說借款人前期還的利息比重較大,本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話,已經償還了大部分的利息,提前還款的部分則更多的是本金,這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。
情況三
等額本金還款已過1/3
對于等額本金還款期已過1/3 的房貸者如提前還貸也不劃算。
據悉, 等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息,隨著還款時間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少。 據測算,使用該還款方式的還款周期,當還款期超過 1/3時,其實借款人已還了一半的利息,此時再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效節(jié)省利息支出。
情況四
投資收益高于貸款利率
投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財師認為,盡管投資時風險迭出,但如果不貪心,一年賺10%還是很有希望的。
對于已經享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言,即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益,但目前半年期、一年期理財產品的收益率就已經高于打折后的房貸利率,足以應付加息后的房貸利息支出。
兩種適合
提前還貸的情況
對于房貸利率按基準利率執(zhí)行的客戶,在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的,此時提前還款較劃算。
例如,對于此前按基準利率還房貸客戶目前執(zhí)行的利率為5.94%,這部分客戶目前每月月供為7129元,執(zhí)行7.05%的貸款基準利率后,這部分客戶每月月供為7783元,兩者之差超過600元,20年累計利息差為15.679萬元。這部分客戶有必要提前還房貸。
分析建議, 提前還貸注意三個問題:首先要問清銀行要求,如是否要收違約金??蛻粢惨獪蕚湎嚓P文件,如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)??蛻粢皶r退保及解抵押。借款人如果結清貸款的話,一定要及時攜帶房產證、結清證明和抵押在銀行的其他權利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說完全是屬于自己的財產。
目前如果是資金實力較好的全款購房者,真要買房的話,問題也不大,畢竟房價的確下降了一點;如果是打算貸款購房的房奴一族,那就必須要謹慎了,雖然房價降了一點,但首付、利率水平等都漲到了歷史高峰,房貸成本已相當高,下降的房價部分能不能沖抵這些增加的成本部分,還是個疑問。