新快報(bào)11月10日訊 近期,北京、上海、杭州等大城市出現(xiàn)樓市降價(jià),而廣州樓市調(diào)控最直接的表現(xiàn)則是土地市場(chǎng)遇冷。樓市拐點(diǎn)來臨?昨天上午,市房協(xié)舉行了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析研討會(huì),與會(huì)的13家房地產(chǎn)企業(yè)代表和專家學(xué)者都認(rèn)為,目前樓市正進(jìn)入冬天,樓價(jià)未來有下行的機(jī)會(huì),但對(duì)于如何定義拐點(diǎn),拐點(diǎn)是否來臨,專家、學(xué)者的意見則不一致。
冬天來臨注重開發(fā)剛需產(chǎn)品
一進(jìn)入立冬,廣州的天氣就驟冷,近期的樓市也似乎已經(jīng)開始有變天的跡象。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總理經(jīng)趙卓文表示,進(jìn)入9月份特別是國(guó)慶節(jié)之后市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化,傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”褪色,廣州10月份的成交同比降六成,佛山九、十月兩個(gè)月共成交5800套,同比下降了逾40%。
保利地產(chǎn)、中國(guó)鐵建等房企的與會(huì)代表都表示,感覺到樓市冬天的來臨,會(huì)更加注重剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)。越秀地產(chǎn)代表則表示,其實(shí)從五六月份開始,新盤的售價(jià)都定得比較合理,但買家的心理在近兩個(gè)月發(fā)生了微妙的變化,他們?cè)诳紤],現(xiàn)在的價(jià)格是否還有下行的空間,至少在年底前不會(huì)積極入市。
樓市拐點(diǎn)尚未到來
雖然廣州樓市目前還比較平穩(wěn),但上海、北京等一線大城市樓市出現(xiàn)大幅降價(jià),是否意味著類似2007年的樓市拐點(diǎn)又再次到來?
廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為,拐點(diǎn)到來將表現(xiàn)為均價(jià)停漲,并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價(jià)格下降了20%-30%,但這不是均價(jià),不能由此判斷拐點(diǎn)到來,但樓市的這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)卻越來越清晰。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則表示,樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關(guān)。目前GDP繼續(xù)增長(zhǎng),樓價(jià)就會(huì)跟著漲,但同時(shí),銀行利率與2008年的低位相比實(shí)際上已經(jīng)上浮了約40%,樓價(jià)會(huì)下跌。綜合而言,樓價(jià)還在僵持,還處于博弈階段,這不是拐點(diǎn)。他舉例說,2007年房貸利率(5-30年期)高達(dá)7.8%,而2008年最低則下調(diào)到了5.5%,從而也導(dǎo)致了2009年樓價(jià)的回升。2010年,央行一共加了5次息,加上取消了首套房?jī)?yōu)惠利率,二套房利率上浮10%等,等于利率又上調(diào)了40%左右,因此房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí),2008年第四季度GDP增長(zhǎng)下降到7%,2009年第一季度是6%,因此在2009年4月廣州樓價(jià)出現(xiàn)了均價(jià)7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房?jī)r(jià)成正比,跟利率則成反比。
廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州新城市投資董事長(zhǎng)曹志偉則提出,樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷售和價(jià)格發(fā)生50%的變化并呈長(zhǎng)期趨勢(shì),才能稱之為拐點(diǎn)出現(xiàn)。
限購(gòu)令料將維持兩三年
雖然專家學(xué)者對(duì)樓市拐點(diǎn)的看法有所不同,但都認(rèn)同目前國(guó)家的宏觀調(diào)控已經(jīng)從單純地調(diào)控樓價(jià),變?yōu)橹贫鹊慕ㄔO(shè)。彭澎表示:“房地產(chǎn)的泡沫已得到中央層面的認(rèn)可,原來說把房?jī)r(jià)控制到合理的價(jià)位,現(xiàn)在終于說了下調(diào)了,為什么下調(diào),就是認(rèn)定是一個(gè)泡沫,否則不會(huì)下調(diào),我想這種認(rèn)識(shí)和這種制度性的建設(shè)應(yīng)該具有一定的剛性和長(zhǎng)期性。”他還表示,限購(gòu)令會(huì)維持兩三年一直等到房產(chǎn)稅的出臺(tái)。
世聯(lián)地產(chǎn)的代表也表示,簡(jiǎn)單地調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)變成行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。房產(chǎn)稅會(huì)接上限購(gòu)政策的棒,中央現(xiàn)在已經(jīng)允許地方政府發(fā)債,解決土地財(cái)政問題,這些都是政策層面上的調(diào)控變化。
大型房企談怎么過冬?
越秀地產(chǎn):
從市場(chǎng)的反應(yīng)來看,中小戶型還是能經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的,所以未來我們主要考慮滿足剛性的需求。
保利地產(chǎn):
樓市冬天已經(jīng)來臨,企業(yè)將更好地把握剛需買家的需求,并且希望價(jià)格更加貼近市場(chǎng)。降價(jià)可能會(huì)有兩種形式:一種是一步到位的降價(jià),但是龍湖地產(chǎn)直接降到了消費(fèi)者心里的一個(gè)底線,這樣雖然有老顧客砸售樓部,但達(dá)到了促進(jìn)銷售的目的。另一種是不一步到位,反而會(huì)增進(jìn)消費(fèi)者觀望的態(tài)度。
中國(guó)鐵建:
冬天來臨,所有的房企都要有一個(gè)理性的收縮政策,也要求來年的發(fā)展,要考慮未來80%的市場(chǎng)放在三四線城市。另外,要積極參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中,獲得一些融資上的幫助。