剛到美國不久的留學(xué)生王遇驚訝地發(fā)現(xiàn)：紐約附近的“富人區(qū)”，房價(jià)比北京六環(huán)外還要便宜得多。
在一個(gè)陽光明媚的周末，王遇開著他剛買的二手車從曼哈頓去找長島的朋友金佳梁玩。長島是一個(gè)不折不扣的“富人區(qū)”——美國前總統(tǒng)克林頓、石油大亨洛克菲勒、好萊塢導(dǎo)演斯皮爾伯格都在這里安家。
不到半個(gè)小時(shí)，王遇就到達(dá)了金佳梁的住所。金佳梁家樓上樓下共3層，全部精裝修，6間臥室和5個(gè)衛(wèi)生間，后院里有一座直徑20米的游泳池，旁邊還搭建了兒童游樂設(shè)施。
金佳梁謙虛地?cái)[擺手說：“這沒什么，我這座房子其實(shí)不貴，才50萬美元。”
王遇驚嘆道：“那不就才300多萬人民幣嗎？這在北京只能買個(gè)兩居室。”
金佳梁再次擺擺手說：“非也非也，買房便宜養(yǎng)房難啊，在美國養(yǎng)這么套房子，每年的開銷都在3萬美元以上。”
王遇糾結(jié)地聳聳肩，看來，在美國買房子還真是一門復(fù)雜的學(xué)問。
誰能在美國買房？
和中國人一樣，在美國買房子第一件事就是找中介。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者連線美國紐約的華人地產(chǎn)中介魏曦，他表示：“我們從賣方手里抽取3%~5%的傭金，不向買方收錢。不過，買家在看房前需要去銀行開具一份‘銀行同意貸款證明’，在出示這份證明后中介公司才能開始帶你看房，因?yàn)槲覀冃枰私饽愕馁J款能力。”
外國人可否在美國買房呢？魏曦給出的答案是肯定的。
據(jù)魏曦介紹，在美國絕大部分州，對于在美國長期工作居住的外國公民來說，買房子的程序和本國人無異，只需要提供兩年以上的工資單，證明有能力償還貸款(月供必須在月收入28%以內(nèi))，就可以向銀行貸款買房。
而對于不在美國工作的外國人來說，除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款，否則只能用全款買房。
對于貸款買房的人來說，最關(guān)鍵的莫過于一份良好的信用記錄了。和中國的統(tǒng)一利率不同，在美國，每個(gè)人最終獲得的貸款利率都不盡相同，完全取決于你之前的信用記錄。
一個(gè)信用記錄良好的人買房子，最理想將可以獲得和基準(zhǔn)利率持平的貸款利率。而一個(gè)經(jīng)常拖欠信用卡還款，信用記錄很差的人，利率可以無限上浮，甚至被銀行拒貸。
貸款總期限都為30年，貸款方式分為三種：3年固定(后27年浮動(dòng))，5年固定(后25年浮動(dòng))，30年固定。目前利率分別為：4.75%、5.5%及6.25%(隨時(shí)會(huì)調(diào)整，以貸款申請當(dāng)時(shí)利率為準(zhǔn))。
在次貸危機(jī)發(fā)生之前，美國曾經(jīng)出現(xiàn)過“零首付”買房，然而，隨著危機(jī)的爆發(fā)，政府出于控制金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，將首付最低限額提升至20%。
“美國就是因?yàn)楫?dāng)初有太多人10%首付，甚至零首付買房子，才會(huì)引發(fā)后來的次貸危機(jī)。現(xiàn)在美國貸款買房的首付底線是20%。”魏曦表示。
買房容易養(yǎng)房難
美國的房價(jià)根據(jù)不同地區(qū)和房屋類型，可謂千差萬別。最貴的莫過于紐約、舊金山、西雅圖這些大城市，一間二三十年房齡的開間也要50萬美元。而到了中部的農(nóng)村地區(qū)，房價(jià)就變得出奇的低。如果只是買一座一家三口居住的小木屋的話，十幾萬美元就可以買到。
金佳梁從抽屜里掏出買房時(shí)的“過戶賬單”，王遇看了一眼，就被密密麻麻雜七雜八的收費(fèi)嚇了一跳。近20項(xiàng)各種一次性收費(fèi)加起來居然有7000多美元。
“美國買房子必須請律師，光律師的各項(xiàng)收費(fèi)加起來就有好幾千美元。另外，當(dāng)?shù)卣惨脵C(jī)收一筆錢，什么稅務(wù)服務(wù)費(fèi)、貸款稅加起來，又是兩三千美元。”
但這些一次性的費(fèi)用對于金佳梁來說都不是最恐怖的。真正讓金佳梁喘不過氣的，是后面綿延不斷的“養(yǎng)房”費(fèi)用。
“無限期產(chǎn)權(quán)同時(shí)也意味著無限期的花銷，買房不是一勞永逸的。”金佳梁說。
房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅在美國各個(gè)州和地區(qū)都不同，一般在1%~3%，紐約是3%。因此，以金佳梁的房子為例，每年的房產(chǎn)稅就高達(dá)1.5萬美元。
房屋保險(xiǎn)
在美國購買房產(chǎn)的同時(shí)，也被強(qiáng)制購買房屋保險(xiǎn)。在紐約，一棟50萬美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如加州要加保地震險(xiǎn)，南方城市要加保颶風(fēng)險(xiǎn)等。“如果你不買保險(xiǎn)的話，銀行是不敢貸款給你的。”魏曦告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
庭院維護(hù)
獨(dú)棟房屋維護(hù)成本高昂。例如，雇人剪草每個(gè)月開銷大約100美元，如果任由庭院雜草叢生，那么有一天你回到家就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的院子像是田螺姑娘來過一般煥然一新，只是門上多了一張當(dāng)?shù)卣男牛嬖V你政府已經(jīng)幫你剪草，請及時(shí)付款。
物業(yè)費(fèi)
如果你買的不是獨(dú)棟別墅，而是聯(lián)體別墅，或者公寓，那么就要承擔(dān)每個(gè)月150美元到500美元不等的物業(yè)費(fèi)(或稱社區(qū)管理費(fèi))。對于像曼哈頓有守門人的高級公寓，一間公寓的物業(yè)費(fèi)甚至可能高達(dá)上千美元每月。
美國置業(yè)問答
——對話華美優(yōu)勝(北京)國際投資咨詢有限公司CEO 俞競可
問：怎樣持有所購置的物業(yè)？
答：美國的房產(chǎn)屬于永久產(chǎn)權(quán)，客戶不僅擁有房產(chǎn)，還擁有房產(chǎn)下面的土地。
問：投資回報(bào)一般是多少？
答：目前全美平均房價(jià)為17 萬美金左右。全美20個(gè)都市圈的綜合房價(jià)在2006 年7 月達(dá)到頂峰，至今房價(jià)下跌平均20%～40%。不過，跌幅是一個(gè)逐漸放緩的過程。1926—1996年，美國房地產(chǎn)市場年均漲幅為11%。1996—2006 年，漲幅達(dá)到15%以上。
問：買房后有沒有房產(chǎn)證？
答：這在美國稱為Grand Deed，也就是所謂的地契。這個(gè)文件是被用來證明房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，代表產(chǎn)權(quán)正式轉(zhuǎn)移給買家。購房后，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)寄來地契，證明房屋產(chǎn)權(quán)的正式轉(zhuǎn)移。
問：有否遺產(chǎn)稅？贈(zèng)與稅呢？
答：在美國有遺產(chǎn)稅，贈(zèng)與稅與遺產(chǎn)稅一樣，每年的稅率都在變化。以2011年為例，遺產(chǎn)稅率為35%，且有500萬美元的免稅額度。所以一般在500萬美元以下的房產(chǎn)直接贈(zèng)與子女是不用交稅的。
問：購買房地產(chǎn)就可以移民嗎？
答：目前移民美國需通過特定的移民項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，購買美國房地產(chǎn)不能直接實(shí)現(xiàn)移民。買房對投資移民沒有直接幫助。
問：我沒有移民，買了房怎么??？
答：可以通過辦理赴美商務(wù)旅游簽證B1/B2出入美國，每次入境可以停留長達(dá)180天。簽證有效期一年，可以多次入境美國。簽證過期后一年內(nèi)，可以通過中信銀行進(jìn)行免面試簽證續(xù)簽?？梢哉f，只要簽證辦理成功一次，以后就無后顧之憂。只要購房，在房產(chǎn)所在學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校從小學(xué)到高中減免學(xué)費(fèi)。如子女為18歲以下，可以辦理學(xué)生簽證或者父母辦理全家投資移民幫助子女赴美留學(xué)。
問：如若拖欠銀行貸款，后果會(huì)怎樣？
答：在警告客戶并無效后，銀行有權(quán)收回房產(chǎn)。
20萬美元就能買別墅
地點(diǎn)：賓夕法尼亞州斯特勞茲堡山區(qū)
戶型面積：213平方米，獨(dú)棟別墅，4室2衛(wèi)
價(jià)格：19.5萬美元
地點(diǎn)：田納西州麥克明維爾市
戶型面積：492平方米，獨(dú)棟別墅，5室5衛(wèi)，帶游泳池
價(jià)格：57.5萬美元
地點(diǎn)：威斯康星州科勒市
戶型面積：459平方米，獨(dú)棟別墅，10室6衛(wèi)
價(jià)格：97.5萬美元
地點(diǎn)：夏威夷大島
戶型面積：325平方米，獨(dú)棟別墅，4室4衛(wèi)，帶游泳池
價(jià)格：529萬美元
