昨天,北京市已經(jīng)開始執(zhí)行新的住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,一些區(qū)縣的辦事大廳已經(jīng)貼出了告示,昨起網(wǎng)簽的二手房,不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,滿5年的將免征收營業(yè)稅。此外,記者從北京市相關(guān)部門了解到,北京落實(shí)“國八條”的地方調(diào)控細(xì)則,目前正在研究擬訂中,將在下月15日前出臺(tái)。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),1月27日當(dāng)天北京的二手房網(wǎng)簽量突破2000套,達(dá)到2093套。比“國八條”出臺(tái)前的26日突增了86.2%。業(yè)內(nèi)人士分析,春節(jié)前北京二手房市場的交易量預(yù)計(jì)持續(xù)走高。
【政策·營業(yè)稅】
新稅政以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)
前天,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,明確從28日起,個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售,全額征收營業(yè)稅。
記者昨天從多家房產(chǎn)中介了解到,昨天一早,朝陽、海淀等區(qū)縣的房屋交易大廳,辦理過戶手續(xù)的人相比27日有了明顯的增加,并公示了地稅政策:凡在2011年1月27日之前網(wǎng)簽的,按原政策執(zhí)行,1月28日(含28日)后網(wǎng)簽,個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,滿5年的將免征收營業(yè)稅。
辦理過戶手續(xù)的邢先生表示,他新購置的二手房為不滿5年的普通住房,雖然已經(jīng)錯(cuò)過了可以享受差額繳納營業(yè)稅的時(shí)段,但由于擔(dān)心新“國八條”中,其他規(guī)定細(xì)則的出臺(tái),所以依然決定盡快辦理過戶手續(xù)。
27日二手房網(wǎng)簽2093套
從“國八條”出臺(tái)后的第一天,北京各大房產(chǎn)中介的咨詢電話就沒有停過,其中不少都是因?yàn)榭吹秸{(diào)控新政,為了避免受到新政落地影響而提前購房。1月27日當(dāng)天北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到2093套。
中原地產(chǎn)分析顯示,北京歷史上共出現(xiàn)過9次單日過戶量超過2000套,其中2009年有5次,去年有3次。去年曾出現(xiàn)過的高峰,有部分是因?yàn)榻?jīng)適房集中轉(zhuǎn)商導(dǎo)致的,而此次突破2000套則大部分是正常的交易。
我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,現(xiàn)在距離春節(jié)還有數(shù)天,北京針對(duì)“新國八條”的落地細(xì)則尚未出臺(tái),在這一段空當(dāng)期,不少購房者,尤其是改善型購房者為了能趕上政策末班車,而搶在年前買房。因此在細(xì)則最終出臺(tái)之前,北京二手房單日網(wǎng)簽量或?qū)⒃賱?chuàng)歷史新高。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月來北京已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的二手房交易高峰,其中單日突破千套的交易日達(dá)到了10天。1月來北京二手房交易住宅套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了20993套,預(yù)計(jì)全月很可能突破27000套,創(chuàng)造2010年5月以后的紀(jì)錄。
算賬
轉(zhuǎn)讓200萬住宅多交8萬
以原價(jià)150萬,現(xiàn)價(jià)200萬普通住宅為例,不滿五年轉(zhuǎn)手,按照原政策,需要交納的營業(yè)稅為:(200-150) 5.5%=2.75萬元,但按照28日后的新政策,將需繳納全額稅款,為:200 5.5%=11萬元。兩者相比,執(zhí)行新政需比原政策多繳納8.25萬元。
【政策·房貸】
多銀行落實(shí)“二套房首付六成”
七家銀行公布執(zhí)行日期,分別在26日至31日之間
26日,新“國八條”出臺(tái),個(gè)人購二套房首付提高到60%。鏈家地產(chǎn)通過與其合作的各銀行了解到,目前北京已經(jīng)有7家銀行公布了執(zhí)行二套首付六成的日期。
另據(jù)記者了解,雖然還有一些銀行尚未公布最終方案,但是實(shí)施細(xì)則已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)部報(bào)批流程,近期也將執(zhí)行。
7家銀行確定執(zhí)行時(shí)間
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部、偉嘉安捷等貸款中介機(jī)構(gòu)了解到,目前,北京已經(jīng)有7家銀行確定了開始執(zhí)行新政策的時(shí)間,分別是浦發(fā)銀行、花旗銀行、交通銀行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、華夏銀行以及農(nóng)業(yè)銀行。
各銀行執(zhí)行新政策的時(shí)間不一致,其中最晚的截止到31日,而最早的在26日即開始執(zhí)行,另外5家銀行都選在27日?qǐng)?zhí)行。同時(shí),各銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有不同。從商業(yè)貸款的流程上看,有的銀行是以最初受理業(yè)務(wù)為節(jié)點(diǎn),即遞交證件齊全后,基本處于流程的第一階段;有的銀行是以征信為節(jié)點(diǎn),即在面簽后,基本是截止在流程的第二階段;有的銀行是以初審?fù)ㄟ^為執(zhí)行節(jié)點(diǎn);最為嚴(yán)格的是以批貸為節(jié)點(diǎn)。
據(jù)記者了解,浦發(fā)銀行總行已向各分支下發(fā)了房貸新政,包括第二套首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等。農(nóng)行有計(jì)劃在2月1日實(shí)施新政,但此計(jì)劃并沒有正式向分支行發(fā)布。
二手房首貸利率將上浮
偉嘉安捷介紹,北京各商業(yè)銀行對(duì)二手房首次貸款人群的下浮優(yōu)惠利率亦有所調(diào)整,預(yù)計(jì)春節(jié)過后各商業(yè)銀行可能會(huì)逐漸取消或上浮8.5折的低優(yōu)惠利率折扣,調(diào)整至9折或者基準(zhǔn)利率,借款人應(yīng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
影響
全款購房交易量預(yù)計(jì)有增長
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱,二手房貸人群約占總房貸人數(shù)四成左右
春節(jié)前新“國八條”的重磅出臺(tái),對(duì)購房人造成不小的困擾。偉嘉安捷統(tǒng)計(jì),這兩天購房人咨詢政策的電話“絡(luò)繹不絕”,比平時(shí)翻了一倍。
此次執(zhí)行新“國八條”政策后,部分銀行執(zhí)行二套房首付的動(dòng)作迅速。基本沒有給客戶留有緩沖時(shí)間,而目前沒有執(zhí)行新政的銀行也有可能在近期出臺(tái)執(zhí)行時(shí)間,所以更換銀行貸款也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。目前遇到此類問題的客戶大部分在準(zhǔn)備增加首付款。從二套房首付提高到六成來看,已有一套住房的置業(yè)升級(jí)家庭可能會(huì)產(chǎn)生短時(shí)期的觀望情緒,對(duì)今年一季度的交易量會(huì)有一定程度的影響。
對(duì)于一些尚未明確執(zhí)行時(shí)間的銀行,購房者也趕在節(jié)前搶貸節(jié)省購房成本。
偉嘉安捷統(tǒng)計(jì),二套房貸款人群約占總房貸人群四成左右,受政策影響而暫時(shí)擱置貸款計(jì)劃的可能占20%左右,另外一部分置業(yè)升級(jí)家庭綜合考慮后,可能會(huì)選擇全款購房,造成全款買房交易量的一定增長。
專家分析
“限購令影響兩成購買力”
專家預(yù)計(jì)超60個(gè)城市實(shí)施更嚴(yán)限購令
新“國八條”中還要求,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。
中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,此次的限購令相比之前的北京版的限購政策更嚴(yán)。外地人已有一套不得再買的政策很可能影響目前市場上10%左右的購房人群。另外對(duì)本地人嚴(yán)查存量的約束也將影響10%左右的購房者,中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)市場將最少減少20%的購買力。他認(rèn)為,若完全以信貸記錄來判別是否是一套房,將打擊真正剛性購房者,導(dǎo)致外地人在京不能改善住房。北京市住建委節(jié)后應(yīng)該會(huì)出臺(tái)具體如何界定幾套房的標(biāo)準(zhǔn),避免誤傷剛性需求。
專家預(yù)計(jì)將有超過60個(gè)城市實(shí)施嚴(yán)格的限購令,可能明顯地影響2月份以后的市場交易。