過去三年間,長沙每年人口凈增長均突破20萬人,尤其在2017年,長沙常住人口增量更是排名全國第四,僅次于深廣杭。
究其原因,房價是一個重要因素。一直以來,長沙的房價相比別的同類型城市更低,被稱為省會城市“房價洼地”。
昨天(12月11日),長沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》(簡稱《通知》),進一步加強商品住房價格管理,明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成,規(guī)定平均利潤率為6%-8%。
圖片來源:攝圖網(wǎng)
針對外界對長沙樓市政策“更嚴”或“放松”的說法,據(jù)財聯(lián)社報道,當?shù)匕l(fā)改委相關(guān)人士表示,“長沙市樓市政策并未有新的變化。”昨日通知出臺,是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù),且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。
長沙明確商品住房價格構(gòu)成
12月11日,長沙市發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》,《通知》通知明確,商品住房價格由成本加利潤、加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項,分別是樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金。
而利潤指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤。利潤提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1-4項之和為基數(shù),平均利潤率為6%至8%。
《通知》要求,5類費用不得計入商品房價格,包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用,各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款,按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。
《通知》的發(fā)布被市場認為是長沙市新房市場限價政策的2.0版,限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》顯示,限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成,平均利潤率為6%-8%。
2017年的媒體報道截圖
值得一提的是,上述暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日,也就是說,如果長沙發(fā)改委不在11日出臺通知,長沙商品住房價格6-8%的利潤率規(guī)定將處于“無章可依”的局面。
長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。2012年,《??谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》發(fā)布,規(guī)定限價商品住房具體銷售價格按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤(利潤率不得超過6%)等完全成本因素確定。同年,《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》發(fā)布,對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定,并要求限價商品房利潤率不超過建設(shè)成本的6%。
長沙房價收入比在全國50城中“墊底”
長沙房價可謂穩(wěn)如泰山。這個2018年GDP達到11003.4億元,經(jīng)濟總量在全國34個重點城市(直轄市、副省級城市和省會城市,不含南寧和拉薩)中排名第12的城市,新建商品房平均單價在萬元左右,如果帶有較好的學區(qū),二手房均價近2萬元/平方米。與周圍的武漢、貴陽、廣州、南昌等省會城市房價相比,堪稱價格洼地。
圖片來源:攝圖網(wǎng)
易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,長沙新建商品住宅成交均價為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價為12623元/平方米;近幾年發(fā)展勢頭很足的貴州貴陽這一數(shù)據(jù)為8571元/平方米;一線城市廣東廣州則約26195元/平方米;江西南昌前10月新建商品房成交均價為12768元/平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示,長沙以6.4的房價收入比“吊車尾”,同時在50個城市中也是唯一一個低于7的城市。數(shù)值越小,意味著買房越容易。
圖片來源:上海易居房地產(chǎn)研究院
政策方面,為了遏制房價過快上漲,貫徹”房住不炒“的中央精神,長沙可謂“嚴防死守”,2017年“318”“520”“923”系統(tǒng)調(diào)控政策輪番出臺;2018年長沙出臺“625反炒房”“湘十一條”等措施,從限購、限售、限貸全方位調(diào)控,這也被譽為全國最嚴厲的樓市調(diào)控新政。
“長沙房價較低,在同類城市中處于較低水平,是吸引人才的重要砝碼。”湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華說,“限地價、限房價”等系列措施,雖然從短期來看影響了財政收入,是一種“劣勢”,但從長期來看抑制住了房價的非理性上漲,對實體經(jīng)濟尤其是制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大有裨益。
今年10月,智聯(lián)招聘發(fā)布的《2019年秋季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報告》顯示,長沙秋季求職期平均月薪達8037元。白領(lǐng)一個月工資已接近一平米房價。
前三季度地產(chǎn)板塊利潤率超過10%
中銀國際證券研報顯示,2019年前三季度,地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%,分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面,板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%,分別較2019年上半年下降1.1個百分點和1.5個百分點。
長沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項目平均利潤率為6%-8%,低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,6%-8%的利潤率不算低,如果能保證這個利潤率,對房企而言是可以接受的。2019年以來,長沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價地塊為主,項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤率是上限,不排除不少項目會和北京地區(qū)的限競房一樣陷入微利或虧損境地。
限定利潤率的做法,被一些業(yè)內(nèi)人士認為是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的一招,可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在定價環(huán)節(jié)就趨于理性。但也有人認為,商品房住宅限制利潤,項目建設(shè)情況不一,如何落地執(zhí)行也值得深化?!爸饕獣绊懸郧伴_發(fā)商拿的地,因為此前土地成本低。”張大偉說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,限制利潤的做法,有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等。對于一些類似財務(wù)和營銷等費用過高的企業(yè)而言,利潤自然難以做高。這會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。