時(shí)代周報(bào):房企業(yè)績放緩 下半年謹(jǐn)慎

  • 來源: 時(shí)代周報(bào)
  • 2019-09-05 16:45:25
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謹(jǐn)慎拿地,是不少房企對于下半年的態(tài)度。在融創(chuàng)的業(yè)績會上,孫宏斌稱,公司下半年基本暫停拿地,“除非有特別好的機(jī)會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的?!?

一身黑色的西裝配上粉色襯衫和領(lǐng)帶,8月27日下午業(yè)績發(fā)布會上的世茂集團(tuán)董事局(00813.HK)副主席、總裁許世壇,顯得格外自信。

延續(xù)三年高增長的態(tài)勢,今年上半年世茂多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高,公司盈利能力暴漲。按照許世壇的預(yù)計(jì),到了3季度公司就可以達(dá)到去年的銷售額,下半年3000億元的可售貨值只要完成37%就可以完成全年目標(biāo)。

不過,許世壇并不對公司的規(guī)模和重回前十名有明顯的訴求。在回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí),他稱,“以前有段時(shí)間,世茂拖累了前20強(qiáng)房企的平均增速?,F(xiàn)在世茂自我要求為在銷售增速上超過行業(yè)平均水平即可?!?

許世壇甚至?xí)簳r(shí)不會上調(diào)公司今年2100億元的銷售目標(biāo)?!耙?yàn)楣緦ο掳肽赀€是比較謹(jǐn)慎的。房地產(chǎn)行業(yè)本身會進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段,不要想著賺很多的錢。太高的利潤,已經(jīng)不可持續(xù)?!彼J(rèn)為。

事實(shí)上,不僅僅是世茂,越來越多的房企在今年半年度業(yè)績會上釋放了謹(jǐn)慎乃至收縮的信號。

萬科(000002.SZ)將自身發(fā)展定義為“勻速運(yùn)動”、避免大起大落;碧桂園(02007)(02007.HK)則稱,未來要看機(jī)會均衡布局、分散風(fēng)險(xiǎn);一貫比較高調(diào)的融創(chuàng)中國(01918)(01918.HK)則聲稱,除非特別好的機(jī)會,不然下半年基本停止拿地。

高速增長或?qū)⒉辉?/span>

當(dāng)下,排在世茂前面的前十強(qiáng)房企,正在普遍出現(xiàn)銷售增速的放緩。

下滑指向前五強(qiáng)里的碧桂園和中國恒大(03333)(03333.HK)。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),碧桂園2019年上半年的全口徑銷售金額為3895.4億元,比2018年上半年的4124.8億元下降了近30%,總額達(dá)1229.4億元。恒大方面則比去年同期下降了7.4%,與2018年上半年24.6%的增幅形成對比,2019年上半年為2818億元。

排在行業(yè)第三位的萬科,增速上也在放緩。2019年上半年3340億元的銷售金額,同比只增9.6%,比去年同期的9.9%略有下降。

第二梯隊(duì)的保利(600048.SH)和融創(chuàng),沒有逃過“有增量少增速”的情況。前者上半年銷售金額達(dá)2526.24億元,同比增長17.33%,遠(yuǎn)低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年實(shí)現(xiàn)2141.6億元,同比增長11.8%,也低于同期的76%的增幅。

值得一提的是,前十強(qiáng)的房企里,今年上半年28%左右的銷售增幅已經(jīng)可以位居增幅前兩位。中海(00688.HK)和新城(601155.SH),增幅分別為28.7%和28.4%。華潤置地(01109)(01109.HK)26%的增幅居于第三位。

不過,新城和華潤這兩家公司,2019年上半年銷售增幅與同期比出現(xiàn)了放緩。

同萬科一樣,龍湖(00960.HK)和綠地(600606.SH)這兩家前十強(qiáng)公司今年上半年的銷售增長,也為個(gè)位數(shù)。龍湖的增幅為8.8%,綠地更少為3.1%。

頭部房企如此,中小型房企則更為明顯。例如朗詩綠色地產(chǎn)(00106.HK),今年上半年的合約銷售僅為114.8億元,同比下降29.8%,只完成全年400億元目標(biāo)的三成不到。

不過,綠地香港(00337)(00337.HK)董事局主席陳軍則認(rèn)為,“在當(dāng)下的環(huán)境下,不能用銷售規(guī)模增速去評價(jià)一個(gè)企業(yè),以往爆發(fā)式的增速將不再是常態(tài)。”8月22日,他回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí)表示,保持穩(wěn)健的發(fā)展才夠安全。

不光是銷售的增幅放緩,也有房企出現(xiàn)了凈利潤增幅的放緩。

融創(chuàng)是其中的一家,上半年凈利潤為112.9億元,增幅雖然達(dá)66.59%,但已經(jīng)比去年全年的250.96%明顯下降。遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377)則出現(xiàn)了連續(xù)下滑的情況,今年上半年僅為25.3億元,同比下滑6.86%,去年則同比下滑9.21%。

從融資驅(qū)動到經(jīng)營驅(qū)動

如何穩(wěn)健?越來越多的房企認(rèn)識到,手握充沛的現(xiàn)金流以及具備內(nèi)驅(qū)型生長力,是穿越周期的保證。

至于原因,融創(chuàng)中國主席孫宏斌在業(yè)績會上的聲音可以作為注解。他稱,“按照現(xiàn)在的政策,融資端的嚴(yán)控可能是一個(gè)常態(tài)化的過程,下半年無論是商品房市場還是土地市場,房企的壓力還是比較大的?!?

因此對回款的強(qiáng)調(diào),成為房企自我造血的方法之一。這也是今年房企業(yè)績會上的高頻詞匯。

按照2019年上半年的回款率來看,碧桂園、保利等頭部房企均出現(xiàn)了不同程度的增長,前者為94.3%較去年上升了3%;后者為86%上漲了8%。

“今年碧桂園都是用權(quán)益回款來進(jìn)行考核的?!北坦饒@總裁莫斌在業(yè)績會上表示。

而萬科在考核回款時(shí)已經(jīng)不設(shè)定具體數(shù)字,取而代之的是細(xì)化到了各項(xiàng)指標(biāo)。在執(zhí)行時(shí)間上保持動態(tài),每個(gè)季度調(diào)整一次,為的就是促進(jìn)銷售和回款?!懊刻於际琴u樓的好日子?!比f科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭稱。

頭部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭輝控股(00884.HK),根據(jù)旭輝控股總裁林峰對時(shí)代周報(bào)記者的介紹,為了回款,公司專門成立了回款小組,“以銷定產(chǎn)、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝集團(tuán)下半年的發(fā)展策略?!?

不過,從公布的回款數(shù)據(jù)來看,分化仍然存在。數(shù)值高的,比如萬科、碧桂園、旭輝等回款率在90%以上;中上的有綠城中國(03900)、陽光城等中型房企,在80%90%之間;而華夏幸福則為62%,盡管比去年同期上升16%,但數(shù)值并不高。

“地產(chǎn)企業(yè)的造血能力比融資能力更重要,現(xiàn)金為王最核心的是企業(yè)自身的造血能力?!绷址逯赋?。

事實(shí)上,房企在今年更為強(qiáng)調(diào)銷售結(jié)轉(zhuǎn)。在綠地控股方面看來,“結(jié)算利潤相應(yīng)大幅增長,為公司整體業(yè)績增長發(fā)揮了基石性作用?!?

而銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳,業(yè)績相應(yīng)會出現(xiàn)下滑。比如招商蛇口,上半年166.87億元的營收同比減少20.49%;歸母凈利潤48.98億元,同比減少31.17%。公司稱,“營收與業(yè)績下滑主要是當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)同比減少所致?!?

目前過千億營收的房企共計(jì)有4家,為恒大、碧桂園、綠地控股和萬科,達(dá)2270億元、2020億元、2015億元和1393億元。

再降杠桿謹(jǐn)慎應(yīng)對

手中有糧,相應(yīng)心中不慌。不過,不少房企則希望自身能夠更加安全。

繼續(xù)降負(fù)債會是主要工作之一。

去年上市的中型房企正榮地產(chǎn)(06158)(06158.HK)的主要經(jīng)營目標(biāo)之一就是降杠桿。公司的凈負(fù)債率已經(jīng)從2017年的183.2%降至2018年的74%,直到2019年上半年的70.8%。

正榮地產(chǎn)副總裁兼CFO陳偉健8月26日對時(shí)代周報(bào)記者表示,目前公司內(nèi)部的控線是美元債融資成本控制在8%左右,銀行借款成本盡量控制在8%,總體財(cái)務(wù)成本要控制在7%7.5%之間。拿地上,凈利率要求是達(dá)到兩位數(shù)。

不僅僅是正榮,頭部房企如萬科也對降杠桿提出了要求。在萬科看來,融資收緊對房地產(chǎn)行業(yè)肯定有影響,公司需要根據(jù)外部情況來調(diào)整經(jīng)營節(jié)奏,控制好負(fù)債率。

謹(jǐn)慎拿地,是不少房企對于下半年的態(tài)度。融創(chuàng)為典型。在業(yè)績會上,孫宏斌稱,公司下半年基本暫停拿地,“除非有特別好的機(jī)會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的?!?

“下半年對小房企來說壓力較大;對大房企來說,如果負(fù)債率較高,壓力也較大,世茂會謹(jǐn)慎投資。”在8月27日的發(fā)布會上,許世壇表示。

萬科則對地塊的利潤等提出了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)要求。比如凈負(fù)債率要低于40%以下,IRR達(dá)到20%,凈利率達(dá)到12%,此外還要根據(jù)每個(gè)城市的限價(jià)來做地塊后期價(jià)格的測算。

在這些房企看來,手握現(xiàn)金流不能再重要了。從2019年的數(shù)據(jù)來看,萬科在手現(xiàn)金為1438.7億元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債;碧桂園為2228.4億元,對于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到2倍。

部分房企對多元化的態(tài)度,也開始謹(jǐn)慎。萬科強(qiáng)調(diào)的是收斂聚焦,提升鞏固基本盤。恒大則是以地產(chǎn)為基礎(chǔ),旅游和健康為兩翼,新能源汽車為產(chǎn)業(yè)布局,但是近五年內(nèi)不會有其他多元化業(yè)務(wù)的布局。融創(chuàng)專注于地產(chǎn)主業(yè),文化和文旅處在培育期。

究其原因,一方面是多元化業(yè)務(wù)本身需要的戰(zhàn)略性投入高。此外多元化業(yè)務(wù)需要時(shí)間的沉淀,未必能成為收入的重要來源。萬科2019年上半年,95.5%的營收來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù),除了物業(yè)板塊盈利,物流板塊與成本持平外,其他板塊基本虧損。

 

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