近日，多家媒體報(bào)道杭州、蘇州、南京等二線城市房貸利率收緊。據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述城市部分銀行確實(shí)存在首套、二套房貸利率收緊的情況，上調(diào)幅度多為5%，上調(diào)后，多個(gè)城市首套房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮20%。
蘇州、南京、鄭州在8月初上調(diào)房貸利率
事實(shí)上，從今年5月份開(kāi)始，已經(jīng)有城市上調(diào)了房貸利率，而8月初，多個(gè)城市集中調(diào)整，引起輿論關(guān)注。
以杭州為例，房貸利率從5月份開(kāi)始回升。杭州某位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，杭州首套房貸利率今年年初有過(guò)下調(diào)，最低可以做到基準(zhǔn)利率上浮5%左右，但是從5月份開(kāi)始回升，目前是上浮8%到10%，8%居多，二套房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%-15%，15%居多。
作為今年的熱點(diǎn)二線城市，蘇州由于樓市、地市較熱，已經(jīng)出臺(tái)了多輪調(diào)控收緊政策，其房貸利率也在7月、8月經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。蘇州當(dāng)?shù)啬澄环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，7月，蘇州部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。
南京和鄭州也是在8月初進(jìn)行了房貸利率調(diào)整。
據(jù)了解，在8月份之前，南京首套房貸利率多是基準(zhǔn)利率上浮15%，8月份之后，有四五家銀行上浮至20%，其中就包括招商銀行。南京河西招商銀行某支行的一位業(yè)務(wù)人員告訴新京報(bào)記者，剛剛調(diào)整了首套房貸利率，新房、二手房均是基準(zhǔn)利率上浮20%。
還有鄭州，房貸利率從8月初開(kāi)始調(diào)整，上調(diào)了5%，達(dá)到基準(zhǔn)利率上浮15%、20%，當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介工作人員表示，目前鄭州首套房貸利率多是基準(zhǔn)利率上浮20%。?
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，近三個(gè)月來(lái)，南寧、武漢、西安、南京、成都、大連、合肥、青島等多地的房貸利率出現(xiàn)上調(diào)，不只是二套房利率，甚至杭州等地的首套房貸利率也出現(xiàn)上調(diào)。
不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)主要的一二線城市來(lái)看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動(dòng)，但是相比2018年四季度，都沒(méi)有上行。
正常調(diào)整還是調(diào)控政策收緊？
部分城市房貸利率上調(diào)是銀行對(duì)于自身業(yè)務(wù)的正常調(diào)整，還是調(diào)控政策收緊？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)比2018年下半年，2019年上半年房貸利率明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動(dòng)屬于正常，因?yàn)榧幢闵闲?，房貸利率也都沒(méi)有超過(guò)2018年四季度。諸如杭州首套房貸利率從上浮5%到8%，去年執(zhí)行的基本都是上浮10%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前的房貸利率上調(diào)更多是銀行的自主行為，從國(guó)家政策層面來(lái)看，針對(duì)房企的融資的確在收緊，但融資層面的收緊并不針對(duì)于房貸。換言之，在“房住不炒”的大背景下，正常的首套購(gòu)房需求并不會(huì)受到政策打壓，尤其不會(huì)通過(guò)房貸利率的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)。
張波認(rèn)為，今年上半年“小陽(yáng)春”行情對(duì)于房貸利率提升起到了較大的推動(dòng)作用，由于短期內(nèi)房貸規(guī)模的快速提升帶動(dòng)了銀行提升利率意愿度，因此目前房貸利率提升明顯的城市多集中在市場(chǎng)熱度較高的城市。
諸葛找房分析師國(guó)仕英也表示，今年上半年多數(shù)城市在春節(jié)后迎來(lái)“小陽(yáng)春”，成交量上漲明顯，上半年市場(chǎng)的短期火熱提前透支了銀行部分貸款額度，銀行開(kāi)始暫時(shí)收緊銀根。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的第二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率研究報(bào)告顯示，2019年第二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.8%，環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額方面，2019年二季度末個(gè)人住房貸款余額27.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%，增速比一季度末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低1.3個(gè)百分點(diǎn)。
除了銀行根據(jù)自身的房貸情況調(diào)整房貸利率外，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為此輪房貸利率上調(diào)與當(dāng)前樓市調(diào)控政策收緊有關(guān)。
國(guó)仕英認(rèn)為，2019年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加碼，房貸利率的上調(diào)也是市場(chǎng)收緊的信號(hào)，一定程度上緩解了供需關(guān)系。
對(duì)于樓市交易將產(chǎn)生哪些影響呢？國(guó)仕英表示，會(huì)增加購(gòu)房者的還貸壓力，減少部分購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)成交量影響較大。但是張波認(rèn)為，此次上調(diào)對(duì)于樓市的影響相對(duì)有限，相比于利率的高低，放貸的容易程度、放貸的時(shí)間周期對(duì)于市場(chǎng)的影響面會(huì)更大。
業(yè)內(nèi)：下半年樓市金融政策不會(huì)放松
今年上半年，部分城市樓市、地市出現(xiàn)回暖狀況，甚至有城市房?jī)r(jià)、地價(jià)大漲，引起監(jiān)管層關(guān)注，這導(dǎo)致相關(guān)樓市政策收緊。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年5月、6月、7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)3個(gè)月單月超過(guò)40次。7月份，是房地產(chǎn)調(diào)控再次升級(jí)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，這個(gè)月各地頻繁發(fā)布調(diào)控政策，高達(dá)56次，中央也首次明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的工具。
7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上提出，“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！?
這是政治局會(huì)議上首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。這也表明了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策的決心。
中央定調(diào)，地方調(diào)控收緊，或許將成為下半年樓市調(diào)控的主流趨勢(shì)。
張波認(rèn)為，從利率變化來(lái)看，通過(guò)金融調(diào)控樓市的政策并不會(huì)放松，針對(duì)二套及以上購(gòu)房的利率依然會(huì)維持嚴(yán)格的上調(diào)措施，并會(huì)和限購(gòu)等措施一起構(gòu)成樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的有力“護(hù)城河”。
張大偉表示，從全國(guó)來(lái)看，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房上浮10％-20%，二套房上浮20％-30%，對(duì)于低于基準(zhǔn)利率上浮10%的房貸利率，產(chǎn)生原因是2019年上半年相對(duì)寬松的資金環(huán)境，因此，這些最近都有上行的可能性。
不過(guò)張波表示，目前從市場(chǎng)整體流動(dòng)性較為充裕以及房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年銷(xiāo)售壓力增大的現(xiàn)狀來(lái)看，房貸利率在下半年持續(xù)提升的動(dòng)力較弱，同時(shí)不排除部分降溫明顯城市房貸利率重新轉(zhuǎn)升為降。
