銀保監(jiān)會(huì)、住建部整治融資亂象 預(yù)警漲幅較大城市

  • 來(lái)源: 證券時(shí)報(bào)
  • 2019-05-20 14:22:33
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銀保監(jiān)會(huì)、住建部動(dòng)手“滅火”!整治融資亂象,預(yù)警4個(gè)漲幅較大城市,樓市小陽(yáng)春要涼?

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,有67個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲,上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4年新高。其中,北上廣深4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比全面上漲,并且新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大。另外,二線城市新房?jī)r(jià)格和三線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大。

4月房?jī)r(jià)“小陽(yáng)春”持續(xù),樓市“火”勢(shì)又起。

就在數(shù)據(jù)發(fā)布后兩天內(nèi),銀保監(jiān)會(huì)、住建部相繼出動(dòng)“喊話”房地產(chǎn),為市場(chǎng)“滅火”。

其中,銀保監(jiān)會(huì)整治房地產(chǎn)資金亂象,劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購(gòu)房;住建部在此前預(yù)警6個(gè)城市的基礎(chǔ)上,再次預(yù)警4個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較大城市,并再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治后,有利于抑制房企沖動(dòng)拿地和個(gè)人炒房等行為,房企開(kāi)發(fā)資金將會(huì)被嚴(yán)格審查,資金面或再次收緊。后期,被住建部預(yù)警提示的城市或升級(jí)調(diào)控政策,后期房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大城市仍可能被預(yù)警提示,中央穩(wěn)樓市的決心未變。

銀保監(jiān)會(huì)整治融資亂象

5月17日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》,要求銀行機(jī)構(gòu)從股權(quán)與公司治理、宏觀政策執(zhí)行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置等五個(gè)方面開(kāi)展整治;非銀行領(lǐng)域各類(lèi)機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開(kāi)展整治,突出處罰和問(wèn)責(zé),下大力氣解決違規(guī)成本過(guò)低的問(wèn)題。

值得注意的是,整治內(nèi)容中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象。

其中,對(duì)銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于宏觀政策執(zhí)行的亂象整治中,單獨(dú)提到房地產(chǎn)行業(yè)政策:

1、表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資;

2、未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資;

3、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房;

4、資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);

5、并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

對(duì)非銀行領(lǐng)域亂象整治中,包括信托領(lǐng)域、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行:

1、信托領(lǐng)域:向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資,或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資,直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

2、金融資產(chǎn)管理公司:未執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)政策和監(jiān)管要求。

3、金融租賃公司:違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從中可以看到,銀保監(jiān)會(huì)此次重點(diǎn)整治的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象,包括融資變相用于土地出讓金融資和資金挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)房,與當(dāng)前樓市、地市波動(dòng)較大有關(guān)。

“近期全國(guó)各地土地市場(chǎng)突然升溫,高價(jià)地明顯增加,溢價(jià)率繼續(xù)攀升,和當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合。過(guò)去土地市場(chǎng)拿地需要審核資金來(lái)源,但估計(jì)近期部分房企拿地的資金審核方面,已經(jīng)有所放松?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),此次銀保監(jiān)會(huì)要求整治表內(nèi)外資金和信托貸款直接或變相用于土地出讓金融資,預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會(huì)強(qiáng)化,進(jìn)而抑制沖動(dòng)拿地現(xiàn)象。

另外,近期房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)開(kāi)始升溫,各類(lèi)推銷(xiāo)貸款的廣告也開(kāi)始增多,或存在違規(guī)資金進(jìn)入樓市的情況。嚴(yán)躍進(jìn)表示,銀保監(jiān)會(huì)要求整治個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房,后續(xù)對(duì)于此類(lèi)個(gè)人信貸的管控會(huì)強(qiáng)化,進(jìn)而堵住炒房等行為。

億翰智庫(kù)也認(rèn)為,通知多處強(qiáng)調(diào)明確房地產(chǎn)整治相關(guān)內(nèi)容,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序和防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處,亦是進(jìn)一步堅(jiān)持了“房住不炒”的主基調(diào)。需要關(guān)注得是,此次加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,資金面或再次收緊,部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。

住建部再預(yù)警4個(gè)城市

5月18日,住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上,又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

住建部要求,各地要始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析,及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題,切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是,盡管此前預(yù)警的6個(gè)城市并沒(méi)有公布名單,但4月新房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)23.8%、已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月漲幅全國(guó)第一的西安4月23日已經(jīng)升級(jí)了調(diào)控政策,5月13日開(kāi)始實(shí)施資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)措施,包括暫停異地購(gòu)房提取公積金、降低公積金貸款額度、上調(diào)公積金貸款首付比例等??梢酝茰y(cè)其或在名單之列。

而此次列入預(yù)警城市的蘇州,近期樓市地市成交火爆,也于5月11日升級(jí)了調(diào)控政策,不僅對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的新房、二手房實(shí)施限售政策,而且還調(diào)整了土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則。預(yù)計(jì)其他被住建部預(yù)警提示的城市也可能升級(jí)調(diào)控政策,

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成開(kāi)始常規(guī)性運(yùn)行,未來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo),住建部與中央指導(dǎo)的為主,住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控,包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整,但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

“住建部再次明確要求‘房住不炒’,代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào),但是整體看,中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變,‘房住不炒’也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投資投機(jī),對(duì)真實(shí)居住需求保護(hù),未來(lái)微調(diào)的政策也有利于剛需?!睆埓髠フf(shuō)。

 

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