在商品房預(yù)售制度下,對于購房者而言是先交錢再拿房,存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善,其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”,給購房者帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。因此,現(xiàn)房銷售是大勢所趨。但從短期來看,如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,會帶來供應(yīng)量短期銳減,不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。因此,必須在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售
近日,廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時(shí),中山市國土局網(wǎng)站顯示,在10余起土地拍賣中,城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件。一時(shí)間,對于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制的討論又火了起來。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,現(xiàn)房銷售制度可以有效降低消費(fèi)者購房風(fēng)險(xiǎn)。但也有人認(rèn)為,取消商品房預(yù)售制度會降低住房供給量,增加資金使用成本。有利有弊的商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該繼續(xù)?現(xiàn)房銷售制度是否應(yīng)該全面推廣?對此,經(jīng)濟(jì)日報(bào)·中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家。
多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售
10月19日,合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》,鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。
《通知》指出,為深化商品房預(yù)售管理,探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前,應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù),減輕企業(yè)運(yùn)營成本,鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。
實(shí)際上,探索和鼓勵(lì)取消商品房預(yù)售制度的不止合肥一座城市。今年4月底,福建住建廳就要求,福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件,直至實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。
此外,還有很多城市實(shí)行過住宅封頂銷售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。2016年,杭州、南京、蘇州等城市土拍時(shí)的現(xiàn)房銷售要求被認(rèn)為與抑制樓市過熱有很大關(guān)系。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年8月份至2018年7月份,南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今,累計(jì)出讓了超過130宗住宅用地,其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售,占比超50%。
預(yù)售制度有利有弊
房地產(chǎn)預(yù)售,在過去一二十年中是非常普遍的現(xiàn)象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國80%至90%的商品住宅都是采用預(yù)售方式。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來,預(yù)售制度客觀上對房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。
然而,商品房預(yù)售制度也存在一些弊端。在商品房預(yù)售制度下,對于購房者而言是先交錢再拿房,存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如,如果遇到開發(fā)商偷工減料,建造劣質(zhì)工程,可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是,遇到房地產(chǎn)下行周期,若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善,其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。
“當(dāng)下,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。雖然,預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)數(shù)量,是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一,但對購房者來說,因?yàn)楸U隙忍?,存在各種不確定風(fēng)險(xiǎn),由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價(jià)。”中原地產(chǎn)**分析師張大偉說。
廣東連越律師事務(wù)所合伙人黃羅平表示,與商品房預(yù)售制度相關(guān)的糾紛有四大類,第一類是沒有取得預(yù)售證就開始賣房,有的開發(fā)商為了資金快速回籠,未取證先賣房,很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下;第二類糾紛是面積差距問題,預(yù)售合同與實(shí)際面積不符,特別是公攤面積小于圖紙,購房者可能面臨利益受損;第三類糾紛是逾期交房,由于開發(fā)商資金鏈問題,對工期把握不準(zhǔn)問題等,導(dǎo)致交房時(shí)間沒有按合同約定;第四類糾紛是逾期辦證問題,交樓時(shí)間逾期將直接影響購房者辦理房產(chǎn)證。
此外,在實(shí)踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設(shè)計(jì)變更,但開發(fā)商并未主動通知購房者,導(dǎo)致購房者拿到的房子“貨不對版”。
黃羅平認(rèn)為,商品房預(yù)售制度客觀上還會加大司法部門的工作量,給購房者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。對于按揭買房的購房者而言,如果開發(fā)商資金鏈斷裂,購房者不僅要還銀行貸款,還會面臨拿不到房子的悲慘處境,但現(xiàn)房銷售可以有效地避免這些糾紛,減少消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。
取消預(yù)售影響幾何
對于應(yīng)該預(yù)售還是應(yīng)該現(xiàn)售,尚存很多爭議。如果取消預(yù)售,將會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響?
黃羅平認(rèn)為,預(yù)售制度能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn),提高房地產(chǎn)開發(fā)速度。但是,如果取消預(yù)售制度,會造成開發(fā)商資金鏈緊張,開發(fā)周期變長,進(jìn)而減少住房供給量。
對于消費(fèi)者而言,現(xiàn)房銷售最為安全?!皬姆缮现v,取消預(yù)售對購房者非常有利,能夠避免預(yù)售房屋的不確定性,減少糾紛,保障購房者的資金安全。”黃羅平說。
張大偉認(rèn)為,現(xiàn)房銷售是大勢所趨。但從短期來看,如果取消房地產(chǎn)預(yù)售制度,會帶來供應(yīng)量短期銳減,不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。因此,必須在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。
恒大研究院副院長夏磊認(rèn)為,預(yù)售過渡到現(xiàn)售,與市場環(huán)境息息相關(guān)。市場不好時(shí),即使早早拿到預(yù)售證,房子也不一定賣得出去,有很大可能要等建成現(xiàn)房才能賣出去。市場好的時(shí)候,才能體現(xiàn)出商品房預(yù)售制的資金回籠優(yōu)勢。值得注意的是,市場好的時(shí)候,有些房企會主動實(shí)施現(xiàn)房銷售政策,因?yàn)楝F(xiàn)房定價(jià)會更加合適。所以,預(yù)售還是現(xiàn)售,不能政策打轉(zhuǎn)向盤,一下子猛改,應(yīng)該由企業(yè)根據(jù)市場情況自主選擇。
夏磊表示,在房企資金鏈偏緊的情況下,房地產(chǎn)預(yù)售仍將是主流,這符合行業(yè)慣例和發(fā)展規(guī)律。選擇現(xiàn)房銷售還是預(yù)售應(yīng)視具體情況而定,不應(yīng)該搞一刀切。
相關(guān)專家表示,無論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售,都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí),開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則,按照合同約定及時(shí)交付房屋,應(yīng)趨利避害,維護(hù)市場穩(wěn)定,促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。