樓市調(diào)控進(jìn)入博弈平衡期 多方政策平滑市場(chǎng)過度波動(dòng)

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2018-10-10 10:36:01
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  剛剛過去的國(guó)慶長(zhǎng)假,房地產(chǎn)市場(chǎng)一片冷清,降價(jià)現(xiàn)象在多個(gè)城市蔓延。

另一方面,在不到一個(gè)月內(nèi),廣州、廈門、杭州三個(gè)極具代表性的城市,依次釋放出“放寬落戶門檻”、“加大人才引進(jìn)力度”的信號(hào)。

這并非偶然。自三季度以來,這三個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),已率先下跌,尤其是廈門,房?jī)r(jià)和地價(jià)都出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。

房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)紛紛裁員、降價(jià),以備過冬。業(yè)內(nèi)人士表示,部分城市的這一系列動(dòng)作,意在刺激日益下滑的樓市,避免樓市過冷。

整體上看,自去年3·17調(diào)控以來持續(xù)收緊的限制性政策,已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果,在房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的基調(diào)下,部分城市有平滑市場(chǎng)過度波動(dòng)的政策沖動(dòng)。

樓市開始下行

10月8日,杭州官方發(fā)布新落戶政策,通過投靠遷移方式落戶將被放寬。

此前,廣州落戶政策也悄悄松動(dòng),繳納社保時(shí)間縮短,入戶申報(bào)簡(jiǎn)化;廈門將居住證年限從8年降至5年,8年來首次放寬落戶島內(nèi)的條件。

政策調(diào)整背后,是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看,前述三個(gè)城市的共同特點(diǎn)是:近期樓市偏冷,甚至出現(xiàn)較大幅度下跌。

通過放寬落戶政策,增加人口的方式,可以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),尤其是穩(wěn)定樓市。廈門是今年以來降溫最快最猛的二線城市。9月,在緩慢下行了幾個(gè)月后,廈門一手房的價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。萬科位于廈門翔安新圩鎮(zhèn)的首開萬科白鷺郡,最新推出107套特價(jià)別墅,原來精裝500萬,現(xiàn)毛坯中間套一口價(jià)278萬,降幅在30%以上。

融創(chuàng)中國(guó)廈門大同府近期開盤,預(yù)售信息顯示價(jià)格在28913-42449元/㎡之間,而開盤最低價(jià)在25000多元/㎡。

杭州是另一個(gè)明顯降溫的準(zhǔn)一線城市。9月二手房成交量環(huán)比8月大跌32%,創(chuàng)六個(gè)月來新低;二手房均價(jià)為33804元/平方米,環(huán)比微升0.04%。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示,9月廣州二手房均價(jià)33651元/平方米,環(huán)比下跌1.06%;二手房成交量5310套,環(huán)比下跌28.42%,實(shí)現(xiàn)進(jìn)入5月以來的4連跌。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶期間,廣州有4成左右的樓盤出現(xiàn)價(jià)格讓利,讓利幅度在4-7%左右,項(xiàng)目大多采取“特價(jià)房”、“一口價(jià)”的形式進(jìn)行讓利。

此外,即使是深圳這個(gè)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市也不例外,出現(xiàn)了較為明顯的價(jià)量齊跌。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,9月單月深圳全市網(wǎng)簽2248套一手住宅,環(huán)比下跌近4成。一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)三連跌,9月跌至近6月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低谷,網(wǎng)簽均價(jià)54080元/㎡,環(huán)比下跌0.02%。

9月單月深圳二手住宅過戶量也大幅下降,創(chuàng)近6月新低。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,9月深圳二手住宅過戶4952套,環(huán)比下跌31.3%,成交均價(jià)54937元/㎡,環(huán)比下跌0.01%。

整體來看,中金公司數(shù)據(jù)顯示,9月,其監(jiān)測(cè)的60個(gè)城市新房銷售面積環(huán)比僅增長(zhǎng)1%,顯著低于歷史環(huán)比增長(zhǎng)8%的水平;同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

并且,這份“涼”度持續(xù)到十月仍沒有回升的跡象,樓市“金九銀十”落空。

華創(chuàng)證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,9月29日至10月5日,49個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交322.8萬平米,環(huán)比下降 38.9%;10月截至上周一手房合計(jì)成交102.2萬平米,較9月同期環(huán)比下降75.4%。

華創(chuàng)證券分析師袁豪認(rèn)為,綜合考慮上個(gè)月樓市成交成色不足,以及三四線城市草根調(diào)研反饋,總體反映近期樓市成交正逐步走弱,其中一二線城市仍相對(duì)好于三四線。

悲觀的氛圍開始彌漫。國(guó)慶長(zhǎng)假前,萬科內(nèi)部會(huì)議主題為“活下去”,引發(fā)行業(yè)極大關(guān)注和討論。在此前,部分房企如華夏幸福、綠地、泰禾等已紛紛進(jìn)行裁員瘦身。

防止大漲大跌

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一定程度上,市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈,一旦預(yù)期心態(tài)崩了,市場(chǎng)的變化速度可能非???;過去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資型市場(chǎng),一旦出現(xiàn)拐點(diǎn),便很難控速。未來市場(chǎng)有失速的風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入10月,多重因素正影響房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),調(diào)控政策在防止上漲和大跌之間,尋找著平衡。

從2016年的930新政至今,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的調(diào)控,在今年的8月份開始進(jìn)入下行通道,房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)伴隨出現(xiàn),發(fā)出了明確的調(diào)整信號(hào)。

國(guó)慶前,恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤8.9折,若將全部?jī)?yōu)惠疊加,最低可至7.4折,促銷力度更勝于今年2月份的8.8折。此外,泰禾的合肥院子每平方米降價(jià)數(shù)千元促銷,碧桂園部分項(xiàng)目也優(yōu)惠8折。

去庫(kù)存的刺激政策也在逐漸退出。10月8日,國(guó)務(wù)院提出對(duì)商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

與此同時(shí),對(duì)樓市有利的政策和措施也在相繼推出,與上述政策形成了對(duì)沖。

10月7日,央行宣布降準(zhǔn)。長(zhǎng)江證券分析師申思聰認(rèn)為,降準(zhǔn)有助于改善市場(chǎng)流動(dòng)性現(xiàn)狀,對(duì)于房地產(chǎn)板塊預(yù)期及基本面或產(chǎn)生積極作用。

而廣州、廈門、杭州三個(gè)熱點(diǎn)城市相繼放寬落戶政策,有業(yè)內(nèi)人士也將其視作是對(duì)過往嚴(yán)厲調(diào)控政策的平衡。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,各地對(duì)落戶政策細(xì)節(jié)的修正后,起到變相打開限購(gòu)缺口的效應(yīng),市場(chǎng)交易會(huì)有所反彈。

多位業(yè)內(nèi)人士表示,從中央到地方,政策正從多維度平衡市場(chǎng),與持續(xù)嚴(yán)厲的措施相比,調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)博弈平衡期,防止房?jī)r(jià)過快上漲,也防止房?jī)r(jià)大幅下跌。

東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為,以往降準(zhǔn)與樓市有較為明顯的正相關(guān)性,但本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的影響不宜過分期待。原因是,以往貨幣放松多數(shù)有調(diào)控政策放松的影響,而本次貨幣放松的同時(shí)調(diào)控政策持續(xù)高壓,對(duì)于地產(chǎn)的影響仍然有待觀察。

從現(xiàn)階段來看,業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金端管控較為嚴(yán)格,土地市場(chǎng)降溫明顯,銷售層面的去化率開始回落,短期內(nèi)基本面或仍將趨于下行。

 

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