600個(gè)項(xiàng)目被調(diào)控 萬科為活下去或掀全國性大降價(jià)

  • 來源:
  • 2018-10-10 09:48:11
  • 人氣 905

結(jié)束了資本博弈兵戎相見的萬科A(000002.SZ),對(duì)調(diào)控持續(xù)升級(jí)下的中國房地產(chǎn)拐點(diǎn)帶來的巨大沖擊,心知肚明。

8月份,銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下,創(chuàng)下今年除2月以來最低;去化率僅為47%,大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后,是萬科在一二線城市600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。

而向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的多元化轉(zhuǎn)型,也面臨著極大的考驗(yàn)。以至于萬科董事局主席郁亮也不得不沖口而出:以“活下去”為最終目標(biāo)。

前路漫漫,勝算幾何?9月26日,《投資者報(bào)》記者多次撥打郁亮與萬科總裁祝九勝的電話,并以短信詢問,但截至發(fā)稿前均未得到相關(guān)回復(fù)。

去化率的威脅

600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大壓力

8月份,萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額383.4億元,同比增長3.5%,環(huán)比下降15.1%,合同銷售面積257.4萬方,同比下降6.0%,環(huán)比下降16.1%。銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下,創(chuàng)下今年除2月以來最低(2月受春節(jié)影響,銷售金額為356億元)。

西南證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師胡華如在報(bào)告中直言,萬科的推盤力度略低于預(yù)期。

萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會(huì)議上披露,7月份萬科的去化率為51%,而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比,這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。

趙旭翔稱,低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進(jìn)行,最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松,那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大,去化的難度也會(huì)不斷提高。

趙旭翔詳細(xì)解釋,萬科8月份平均認(rèn)購時(shí)間是半個(gè)月,如果半個(gè)月不能賣到30%就已經(jīng)是較差了。同時(shí)個(gè)人按揭貸款的上升幅度在縮小,8月份銷售中29%以上是一次性付款,按揭平均首付成數(shù)為4.6成??蛻糇杂匈Y金比例較高,獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多,執(zhí)行較為嚴(yán)格,這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關(guān)。

萬科的最大風(fēng)險(xiǎn)

“活下去”成第一目標(biāo)

市場(chǎng)環(huán)境逆勢(shì)之下,萬科“船大不好掉頭”的緊迫感與焦慮感已經(jīng)非常明顯。

萬科董事會(huì)主席郁亮近日在南方區(qū)域9月月度例會(huì)上說道,房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的到來了。集團(tuán)要做的第一件事情,就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討,落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計(jì)劃書的檢討,落實(shí)到具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”,以“活下去”為最終目標(biāo)。

郁亮強(qiáng)調(diào):我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要,6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障,如果6300億元回款目標(biāo)沒達(dá)成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停,因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。

春江水暖鴨先知。郁亮今天提出的“活下去”與拐點(diǎn)論,力度甚至要比2008年王石提出的拐點(diǎn)論更嚴(yán)重。當(dāng)時(shí)隨著4萬億元的“救市”,地產(chǎn)商們不僅渡過了一劫,反而還越活越好。

誠如郁亮講話中所透露的那樣,政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為萬科最大的風(fēng)險(xiǎn):因?yàn)槲覀冎写蠖鄶?shù)人未經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控,很多人對(duì)最基本的市場(chǎng)信號(hào)沒有反應(yīng)。

“在政策調(diào)控后,我們失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力,產(chǎn)品力也在不斷削弱,管理動(dòng)作根本沒有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控,比如:不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別,更沒意識(shí)到回款延遲或沒有回款的時(shí)候給我們帶來的損失,因此四個(gè)區(qū)域需要對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理?!庇袅琳f道。

萬科如何應(yīng)對(duì)調(diào)控沖擊波?郁亮提出了四大措施:戰(zhàn)略檢討、業(yè)務(wù)梳理、組織重建、事人匹配。在開發(fā)業(yè)務(wù)上,要重點(diǎn)關(guān)注,新業(yè)務(wù)發(fā)展、現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)股東回報(bào)的有序增長;非開發(fā)業(yè)務(wù)上,投入和產(chǎn)出的匹配問題,嚴(yán)重不匹配的項(xiàng)目必須要調(diào)整;風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整;做了三年還未做成的業(yè)務(wù)不要再做;做了三年仍然靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù),也不要做。

在內(nèi)部管理上,萬科總部新的架構(gòu)中取消原有的部門設(shè)置,成立三大中心,取消部門分管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理,除集團(tuán)合伙人外三大中心由26個(gè)中心合伙人進(jìn)行管理。

業(yè)內(nèi)猜測(cè),為應(yīng)對(duì)6300億回款目標(biāo),萬科或?qū)⒉扇∪珖源蠓祪r(jià)措施,地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格戰(zhàn)即將打響。事實(shí)上,目前大房企的價(jià)格調(diào)整策略已經(jīng)開始,據(jù)媒體報(bào)道稱,恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折,如果全部優(yōu)惠進(jìn)行疊加,最低可至7.4折。此外,碧桂園個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)8折優(yōu)惠。

當(dāng)然,如果把“收斂”和“聚焦”落實(shí)到萬科行為中,很明顯的兩條路徑是:拿地放緩與擴(kuò)大多元化。

8月份,萬科新增項(xiàng)目20個(gè),權(quán)益建面261.2萬平方米,同比下降33.1%,環(huán)比下降40%,支付權(quán)益價(jià)款164.4億元,同比下降45.4%,環(huán)比下降35.4%。

而在多元化方面,自今年萬科宣布要轉(zhuǎn)型城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商后,其在長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的布局不斷加大。

但多元化轉(zhuǎn)型往往說易行難,并非一朝一夕就能實(shí)現(xiàn),這對(duì)當(dāng)下轉(zhuǎn)型中的房企而言,都是極大考驗(yàn)。聯(lián)昌國際證券香港及大陸地產(chǎn)研究主管鄭懷武此前曾對(duì)《投資者報(bào)》記者說:轉(zhuǎn)型需要時(shí)間的,就算萬科也好,利潤的貢獻(xiàn)從住宅地產(chǎn)以外未來兩到三年看不到可以超過10%。

“房地產(chǎn)板塊貢獻(xiàn)目前占開發(fā)商95%,其他板塊貢獻(xiàn),未來五到十年可能會(huì)達(dá)到20%~30%占比,而短期兩三年是無法達(dá)到的。”鄭懷武說。


 

...

舟山丁丁好房微信號(hào)

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時(shí)省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購房者解答購房疑問,快來關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號(hào)