有房企人士認(rèn)為，未來(lái)房企的融資新門檻是50強(qiáng)，而不是百?gòu)?qiáng)。但行業(yè)內(nèi)也有不少人士對(duì)規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)提出反思。盡管行業(yè)集中度還會(huì)提升，但不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)寡頭的情況。單純追求規(guī)模并不可取，企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、穿越經(jīng)濟(jì)周期才是王道。
出于銷售路徑依賴和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)慣性，面臨嚴(yán)厲調(diào)控的房企依然在2018年加速擴(kuò)張，無(wú)論是萬(wàn)科、碧桂園、恒大三巨頭，還是千億級(jí)房企、千億以下房企，都在前5月邊拿地邊融資，奉行高周轉(zhuǎn)策略，以期在行業(yè)梯隊(duì)中進(jìn)階。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，僅統(tǒng)計(jì)招拍掛權(quán)益數(shù)據(jù)，22家房企合計(jì)拿地金額高達(dá)5139.6億，其中拿地超200億的房企多達(dá)10家；投資上升導(dǎo)致資金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融資已近2000億，創(chuàng)歷史新高。
跑步拿地和融資，令所有房企都進(jìn)入了高度“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”的游戲，與此前不同，行業(yè)生存門檻被提到了50強(qiáng)、千億級(jí)，有人甚至斷言，房地產(chǎn)的“寡頭時(shí)代”將要來(lái)臨。
不過(guò)截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)三巨頭的市場(chǎng)占有率仍遠(yuǎn)未達(dá)到“寡頭”的地步。今年銷售過(guò)千億的房企預(yù)計(jì)在30家左右；在這一輪規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中，仍有部分房企有機(jī)會(huì)彎道超車。
拿地融資的游戲
在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，銷售-買地-融資是必不可少的環(huán)節(jié)。2018年前5月，主流房企這三項(xiàng)都有加速的趨勢(shì)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著，TOP100房企銷售金額入榜門檻達(dá)45.3億元，同比提升20%；排名第50位的東原地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額131.8億元，與去年同期的50名卓越集團(tuán)（88.8億元）相比，增長(zhǎng)48.4%。
排名前十位的提升幅度更大，合計(jì)有超過(guò)5家房企4個(gè)月銷售突破千億，碧桂園與恒大更是4個(gè)月銷售就超過(guò)了2000億，排名第三的萬(wàn)科也達(dá)1986.7億，增長(zhǎng)37.9%，紛紛刷新歷史記錄?！胺科笤酱鬂q幅越快，龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，上漲幅度明顯超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅?！敝性赋?。
克而瑞預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著各梯隊(duì)門檻不斷提升，百?gòu)?qiáng)房企分化格局將會(huì)持續(xù)。今年進(jìn)入千億俱樂(lè)部的房企將超過(guò)30家。
這種趨勢(shì)下，盡管調(diào)控持續(xù)加碼，大量大中型標(biāo)桿房企仍在積極搶地，房企處在非常明顯的拿地加速過(guò)程中。特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為搶地的主流。
根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，碧桂園權(quán)益拿地金額最高，達(dá)614億，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)緊隨其后，分別超過(guò)450億；接下來(lái)是龍湖369億，中海地產(chǎn)為318億；綠地、旭輝、華潤(rùn)、恒大、招商蛇口都超過(guò)了200億；新城發(fā)展和祥生地產(chǎn)分別為191億、169億。
這背后的邏輯是，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)加劇。也因此，房企對(duì)資金的需求更加迫切，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4月，房企海外融資數(shù)據(jù)達(dá)233.2億美元，同比上漲107%。4月單月發(fā)行高達(dá)88億美元。
另?yè)?jù)長(zhǎng)江證券數(shù)據(jù)，截至5月上旬，美元債市場(chǎng)的房企融資已達(dá)1860億元人民幣，相當(dāng)于2017年全年的70%，刷新了房企美元債融資歷史新高；但融資成本也水漲船高，美元債息率從2017年的6%上漲到如今8%。
5月21日，雅居樂(lè)就進(jìn)行了一筆巨額海外融資。公告披露，獲授予88.34億港元及2億美元定期貸款信貸，為期48個(gè)月，年利率相等于按3.95%加上于相關(guān)日期的香港銀行同業(yè)拆息或倫敦銀河同業(yè)拆息的總和。
相比之下，朗詩(shī)的融資利率就高出不少。5月23日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司發(fā)布海外監(jiān)管公告，5月18日公司額外發(fā)行5000萬(wàn)美元于2020年到期且票息為9.625 %的優(yōu)先票據(jù)，并與原有票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。
高周轉(zhuǎn)下“寡頭”出現(xiàn)？
將銷售-買地-融資做到極致的，是碧桂園。急速高周轉(zhuǎn)策略，令碧桂園在過(guò)去三年銷售大幅增長(zhǎng)，并問(wèn)鼎2017年冠軍。
進(jìn)入2018年，碧桂園對(duì)高周轉(zhuǎn)提出了更嚴(yán)格的要求。據(jù)其內(nèi)部文件，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)提升高周轉(zhuǎn)力度，在“456”模式即“4個(gè)月開(kāi)盤、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)”基礎(chǔ)上，繼續(xù)提升。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，這主要是針對(duì)三四線市場(chǎng)。碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在三四線城市仍有市場(chǎng)，因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購(gòu)房群體。
其他房企如中海、龍湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周轉(zhuǎn)。在5月23日的“2018中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇”上，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷指出，房企都要去做高周轉(zhuǎn)，快速回收現(xiàn)金流，才能保證可持續(xù)發(fā)展，對(duì)債務(wù)還本付息。
目前相比一二線城市，很多三四線城市銷售節(jié)點(diǎn)可以更快更提前，有的項(xiàng)目可能1/3就可以銷售，有的可能蓋了兩三層就可以銷售，有的甚至“正負(fù)零”就可以銷售，那么三四個(gè)月現(xiàn)金流就可以回正，再去投入新項(xiàng)目。
高周轉(zhuǎn)意味著更高的杠桿。歐陽(yáng)捷說(shuō)，今年120余家上市房企平均負(fù)債率已超80%，去年則不到80%。
這又會(huì)導(dǎo)致，“所有的房企都在加速跑，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步走向一個(gè)寡頭壟斷的時(shí)代。如果不加速奔跑，就叫不進(jìn)則沒(méi)，以后就沒(méi)有機(jī)會(huì)?！?
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)房企的融資新門檻是50強(qiáng)，而不是百?gòu)?qiáng)?！按笃髽I(yè)更容易獲得融資，中小房企很難獲得融資，一般來(lái)講差一點(diǎn)的企業(yè)（融資成本）在7%到8%，再高一點(diǎn)到10%以上，有的信托可能高達(dá)15%?！?
但是，行業(yè)內(nèi)也有不少人士對(duì)規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)提出了反思。一位知名房企高級(jí)副總裁向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，中國(guó)不存在房地產(chǎn)寡頭，未來(lái)也不太可能出現(xiàn)。
他的判斷依據(jù)是，房地產(chǎn)行業(yè)距離所謂的寡頭也還很遠(yuǎn)。目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍然偏低。寡頭的定義是前三名企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到50%以上，而現(xiàn)在中國(guó)房企哪怕是萬(wàn)科市占率也只有不到4%。
香港是全球唯一一個(gè)出現(xiàn)房地產(chǎn)寡頭的市場(chǎng)，因?yàn)橄愀凼菃我怀鞘校绹?guó)單一城市也出現(xiàn)過(guò)這種狀況。
未來(lái)，盡管行業(yè)集中度還會(huì)提升，幾大房企的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不太可能下降，但中國(guó)房地產(chǎn)也不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)寡頭的情況。假設(shè)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，對(duì)行業(yè)的總規(guī)模也會(huì)有個(gè)理性的判斷。
另外一家龍頭房企董事長(zhǎng)則認(rèn)為，單純追求規(guī)模并不可取，房企應(yīng)在規(guī)模和利潤(rùn)中取得平衡；企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、穿越經(jīng)濟(jì)周期才是王道。
