樓市調(diào)控不放松!抑制居民部門(mén)杠桿率須從樓市調(diào)控入手!

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  • 2018-02-24 10:38:10
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由于居民杠桿率上升的主因是房貸增長(zhǎng),所以抑制居民部門(mén)杠桿率、防范金融風(fēng)險(xiǎn),首先要從樓市調(diào)控、住房制度改革、建立長(zhǎng)效機(jī)制入手。一方面,應(yīng)繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,并使一二線城市房?jī)r(jià)能合理回落;另一方面,要加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè),盡早形成租購(gòu)并舉的住房制度。

一段時(shí)間以來(lái),多位職能部門(mén)負(fù)責(zé)人在不同場(chǎng)合分別就防范金融風(fēng)險(xiǎn)特別是有效控制和降低杠桿率問(wèn)題發(fā)表了看法,指出要著力降低企業(yè)負(fù)債率,抑制居民部門(mén)杠桿率,爭(zhēng)取用3年左右時(shí)間使宏觀杠桿率得到有效控制。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年末,我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為55.5%,比上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。但是,在企業(yè)負(fù)債率降低的同時(shí),居民杠桿率卻繼續(xù)上升。2017年末,我國(guó)人民幣住戶貸款余額40.5萬(wàn)億元,其中中長(zhǎng)期貸款29.1萬(wàn)億元,中長(zhǎng)期中的消費(fèi)貸款24.7萬(wàn)億元,分別占當(dāng)年GDP總額82.7萬(wàn)億元的50%、35.2%和29.9%;比上一年分別提高6.8個(gè)、4.5個(gè)和3.9個(gè)百分點(diǎn),絕對(duì)水平創(chuàng)歷史新高,提升速度之快也超過(guò)以往。

為什么在連續(xù)兩年將“去杠桿”作為經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一的情況下,居民杠桿率不降反升呢?一個(gè)重要原因在于,我國(guó)居民負(fù)債主要以房貸為主,而且最近一年多的樓市調(diào)控僅是在整體上抑制了價(jià)格上漲的勢(shì)頭。盡管各地均把限貸作為調(diào)控的一個(gè)主要措施,但剛需、改善性需求和尚未完全得到抑制的投資投機(jī)性需求,導(dǎo)致銷(xiāo)售增加和價(jià)格繼續(xù)上行,同時(shí)也使住房貸款持續(xù)增加。由于償還房貸的時(shí)間較長(zhǎng),且房貸的規(guī)模隨著銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增加而增加,加之三四線城市擴(kuò)大房貸規(guī)模以去庫(kù)存,導(dǎo)致“杠桿”減得不如增得多。另外,過(guò)去一年,各地對(duì)首套房貸款不同程度上浮了貸款利率,使剛需購(gòu)房者房貸成本上升。這些因素的綜合作用,使居民杠桿率居高不下。

雖說(shuō)發(fā)達(dá)國(guó)家居民杠桿率的風(fēng)險(xiǎn)線在60%左右,比我國(guó)居民要高,但我國(guó)人均GDP水平只有世界平均水平的80%左右,更大大低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這決定了我國(guó)居民人均收入、支出水平理應(yīng)與人均GDP處在相仿的水平。而且,由于居民負(fù)債中絕大多數(shù)是以房貸為主要內(nèi)容的中長(zhǎng)期貸款,加之社保、醫(yī)保的覆蓋范圍和保障能力仍有較大提升空間,再考慮收入水平的不平衡狀態(tài),我國(guó)50%的居民杠桿率水平已經(jīng)較高。

如果不能管控好居民杠桿率,將產(chǎn)生兩個(gè)明顯影響。一是使相當(dāng)一部分負(fù)債家庭特別是年輕人的生活壓力加大。在房?jī)r(jià)高企的一二線城市,在價(jià)格持續(xù)看漲、“晚買(mǎi)不如早買(mǎi)”的預(yù)期下,很多家庭背負(fù)巨額房貸,這無(wú)疑會(huì)制約消費(fèi)水平與生活質(zhì)量的提升。二是使發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的概率上升。一方面,很多家庭因剛需和看漲預(yù)期甘愿承擔(dān)較高房貸壓力,導(dǎo)致債務(wù)收入比上升,其穩(wěn)定收入一旦出現(xiàn)波動(dòng),必然影響償貸能力;另一方面,一些三四線城市即使出于去庫(kù)存考量繼續(xù)加杠桿,其結(jié)果也必然導(dǎo)致泡沫繼續(xù)積累和增加,一旦泡沫破滅,后果不堪設(shè)想。

由于居民杠桿率上升的主因是房貸增長(zhǎng),所以抑制居民部門(mén)杠桿率、防范金融風(fēng)險(xiǎn),首先要從樓市調(diào)控、住房制度改革、建立長(zhǎng)效機(jī)制入手。一方面,應(yīng)繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,并使一二線城市房?jī)r(jià)能合理回落,以降低居民的購(gòu)房和房貸成本。要在滿足剛需和支持改善性需求的基礎(chǔ)上實(shí)施限貸限購(gòu)措施,適當(dāng)放松首套利率上浮,對(duì)二套及以上的限制則可累進(jìn)遞增,以便既保障基本需求,又防止炒房資金流入樓市。同時(shí),可考慮實(shí)施差異化限售政策,對(duì)出售唯一住房的改善性需求,和出售二套及以上住房區(qū)別對(duì)待。另一方面,要加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè),盡早形成租購(gòu)并舉的住房制度。這兩個(gè)方面是相輔相成的,如果房?jī)r(jià)上漲得到遏制,乃至價(jià)格向符合價(jià)值的方向逐步回歸,逐漸改變?nèi)藗兊目礉q預(yù)期,就會(huì)有越來(lái)越多的人選擇租房,居民杠桿率持續(xù)上升的局面就會(huì)有所緩解

 

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