部分銀行暫停開發(fā)貸:房企融資渠道窄 有土地流標(biāo)

  • 來(lái)源: 中國(guó)證券報(bào)
  • 2018-01-31 15:46:46
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2018年以來(lái),房企融資通道驟然縮緊。中國(guó)證券報(bào)記者1月30日獲悉,部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信,或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。同時(shí),信托業(yè)人士透露,在嚴(yán)監(jiān)管背景下,信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),房企融資難度越來(lái)越大。

開發(fā)貸現(xiàn)暫停

“剛剛得到銀行通知,將暫停開發(fā)貸的申請(qǐng),具體什么時(shí)候恢復(fù)還不知道?!睎|部某省房企人士陳平(化名)1月30日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。在陳平接到通知的同時(shí),在全國(guó)范圍內(nèi),已有部分銀行下發(fā)相關(guān)文件,或已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù),或暫停開發(fā)貸業(yè)務(wù)。接受記者采訪的建行某省分行房貸業(yè)務(wù)人士表示,目前沒(méi)有接到關(guān)于暫停開發(fā)貸或者暫停新增授信業(yè)務(wù)的通知,不過(guò)從1月開始,已比原來(lái)更為謹(jǐn)慎。

此前,已有部分銀行因開發(fā)貸或房地產(chǎn)貸款違規(guī),被監(jiān)管部門開具罰單。銀監(jiān)會(huì)1月26日公布的浙江監(jiān)管局對(duì)浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示,浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實(shí)。浙江監(jiān)管局依據(jù)相關(guān)規(guī)定,對(duì)浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬(wàn)元。

銀行和房企人士表示,監(jiān)管趨嚴(yán)之下,部分銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)上會(huì)更加小心謹(jǐn)慎?!拔覀兡壳皼](méi)有暫停新項(xiàng)目申報(bào),但也基本沒(méi)有人報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目了?!敝胁磕炽y行房貸人士吳佩(化名)對(duì)記者表示。

銀監(jiān)會(huì)此前明確,2018年將對(duì)直接或變相為房企支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資,向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資等行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。

某信托研究人士李峰對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,2017年信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)做得比較多,從投向來(lái)看,新增業(yè)務(wù)上升比較明顯,而目前房地產(chǎn)是屬于被重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè),監(jiān)管層肯定會(huì)加強(qiáng)對(duì)信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管,因此信托業(yè)地產(chǎn)融資受到的監(jiān)管壓力較大。

土地流標(biāo)凸現(xiàn)資金緊張

“現(xiàn)在資金非常緊張?!蹦撤康禺a(chǎn)資深人士1月30日接受記者采訪時(shí)感嘆。

近日,北京土地市場(chǎng)出讓也頻現(xiàn)流標(biāo)。1月30日,位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地宣告流標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析,本次流拍地塊雖然掛牌樓面地價(jià)與另一宗成交的小瓦窯地塊基本在同一水平,商品住宅銷售限價(jià)也完全相同,但由于總價(jià)較高,并且項(xiàng)目中還建的產(chǎn)業(yè)用房規(guī)模超1萬(wàn)平方米。

“從貨值角度看,還建部分合計(jì)113395平米,建安成本按照規(guī)定為6.23億。拿地成本接近70億。”張大偉表示,對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),銀行授信資金緊張,信托融資難度越來(lái)越大,面對(duì)高成本的地塊,未必能夠吃下來(lái)。

該宗土地流拍,已是1月來(lái)北京土地出讓市場(chǎng)的第3宗流拍。張大偉稱,土地流標(biāo)開始出現(xiàn),顯示房企資金壓力越來(lái)越大。

吳佩表示,在目前開發(fā)貸暫停而地價(jià)上升的形勢(shì)下,對(duì)房企來(lái)說(shuō),找錢更加困難。

李峰稱,整體來(lái)看,2018年房地產(chǎn)信托融資肯定比去年緊得多,從信托公司角度來(lái)看,特別是拿地的項(xiàng)目和“假股真?zhèn)钡捻?xiàng)目比較難通過(guò)備案,現(xiàn)在都想做“真股”的項(xiàng)目,而這種“真股”的項(xiàng)目比較少。

資金向租賃傾斜

“房企今年可以多從租賃著手?!崩罘褰ㄗh。上述多位銀行人士對(duì)記者表示,目前授信對(duì)于租賃類的地產(chǎn)項(xiàng)目較為開放,相關(guān)授信發(fā)放周期也比較短。

對(duì)于從事類REITs業(yè)務(wù)的券商來(lái)說(shuō),涉及長(zhǎng)租公寓、租賃住房等租賃地產(chǎn)類REITs業(yè)務(wù)正成為新興的融資渠道?!敖鼇?lái)我們承接的幾單類REITs項(xiàng)目送到監(jiān)管部門,審批的速度都比較快。”北京某券商負(fù)責(zé)類REITs業(yè)務(wù)人士陳軍(化名)對(duì)記者表示。


易居中國(guó)研究院研總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,由于長(zhǎng)租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價(jià)值上有待進(jìn)一步確立評(píng)估體系,這類資產(chǎn)不易獲得銀行貸款,而類REITs業(yè)務(wù)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化架構(gòu),幫助這類資產(chǎn)獲得融資。據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年國(guó)內(nèi)類REITs發(fā)行規(guī)模逾266億元,相比2016年的104億元增長(zhǎng)超過(guò)1倍。

拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道,正成為相關(guān)部門的工作重點(diǎn)。1月30日,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外表示,針對(duì)租賃房建設(shè)中顯現(xiàn)的資金瓶頸,相關(guān)部門還組織國(guó)家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)行、華夏銀行等專門研究針對(duì)集體土地租賃房的投融資產(chǎn)品,力爭(zhēng)盡快發(fā)布。

 

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