房企做長(zhǎng)租公寓同樣拿房難 輕、重資產(chǎn)道路各有追捧

  • 來(lái)源: 每經(jīng)網(wǎng)(上海)
  • 2018-01-29 21:49:30
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長(zhǎng)租公寓,一個(gè)規(guī)模號(hào)稱萬(wàn)億級(jí)的藍(lán)海市場(chǎng),一個(gè)備受國(guó)家政策支持的風(fēng)口行業(yè)。場(chǎng)內(nèi)“玩家”已從最初的創(chuàng)業(yè)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)逐步壯大到更多大型房企。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),TOP30中的房企已有三成進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。碧桂園去年12月底在上海落地首個(gè)長(zhǎng)租公寓BIG+國(guó)際社區(qū),融創(chuàng)戰(zhàn)略投資自如,華潤(rùn)、綠地等都宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)域早已形成規(guī)模,還有復(fù)星、世茂、佳兆業(yè)……涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企名單不斷加長(zhǎng)。

房企有著比其他玩家更強(qiáng)大的資金和拿房實(shí)力,被視為攪動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)格局的一股洪流,也被寄托成為長(zhǎng)租公寓多重困境的破局者。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,知名房企入局同樣面臨著房源獲取難、回報(bào)周期長(zhǎng)、“輕重”取舍等問(wèn)題。

找房源房企同樣面臨獲取難題

朗詩(shī)董事長(zhǎng)田明曾說(shuō)過(guò),現(xiàn)在的房企把長(zhǎng)租公寓理解成自己房地產(chǎn)剩余物業(yè)的消耗部門,當(dāng)一些不太好賣的存量物業(yè),把他們改成長(zhǎng)租公寓,讓長(zhǎng)租公寓消化地產(chǎn),這種模式不成立。

事實(shí)上,當(dāng)長(zhǎng)租公寓成為“風(fēng)口”之后,以長(zhǎng)租公寓消化地產(chǎn)房源的現(xiàn)象在市場(chǎng)中十分常見(jiàn)。

萬(wàn)科內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,自他們開(kāi)始在市場(chǎng)中尋找存量物業(yè),準(zhǔn)備做長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”后,已有多家企業(yè)主動(dòng)向他們尋求合作。他指出,“其中有部分資產(chǎn)實(shí)際是不好處理,問(wèn)我們要不要做長(zhǎng)租公寓?!?

在該人士看來(lái),“市場(chǎng)中有企業(yè)把長(zhǎng)租公寓當(dāng)成工具而非業(yè)務(wù),會(huì)用不好賣的資產(chǎn)做長(zhǎng)租公寓,看起來(lái)是個(gè)既能處理低效資產(chǎn)又能做新業(yè)務(wù)的好途徑。但既然資產(chǎn)已不優(yōu)質(zhì),做長(zhǎng)租公寓也是很難實(shí)現(xiàn)盈利的。只要是眼光看得長(zhǎng)遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)商,就不會(huì)去獲取這樣的房源?!?

目前,房企在打造長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目時(shí),房源主要是通過(guò)自建、收購(gòu)或租賃等方式獲取。但除了使用自持物業(yè)外,房企要在一二線城市的核心片區(qū)找到令人滿意的資產(chǎn)做長(zhǎng)租公寓也并非易事。

成都龍湖冠寓相關(guān)人士就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,租金承受能力、運(yùn)營(yíng)支付的收益能力以及資產(chǎn)體量等都會(huì)是外拓房源的困難點(diǎn),尤其在城市核心區(qū)域,冠寓通常希望房間數(shù)量可以在300~500間,但具有這樣體量的商業(yè)資源并不多。

對(duì)于房源的獲取的難題,萬(wàn)科前述內(nèi)部人士指出:一方面,不同的城市拿房成本會(huì)有差異,公司也會(huì)對(duì)回報(bào)周期提出要求;另一方面,長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)外拓同時(shí)需要跟快捷酒店、商業(yè)酒店競(jìng)爭(zhēng)房源,但酒店這樣短租行業(yè)的承租能力比長(zhǎng)租公寓更強(qiáng)。如酒店房間,200元/晚的價(jià)格一個(gè)月出租率50%,很容易實(shí)現(xiàn)3000元/月的租金,但換成3000元/月的長(zhǎng)租公寓就沒(méi)那么容易實(shí)現(xiàn)高出租率了。

看模式重比輕更有利可圖

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員劉策對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道,房企目前做長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式并不通暢,主要是受到融資成本與租金收益倒掛的影響,而只能使用少部分租賃用地和被低估的商業(yè)物業(yè)。

對(duì)房企做長(zhǎng)租公寓的模式中,“輕資產(chǎn)做規(guī)模,重資產(chǎn)做盈利”的觀點(diǎn)似乎已成共識(shí)。目前,房企也多是輕重結(jié)合,并會(huì)逐漸向重資產(chǎn)自持傾斜。

對(duì)于輕重資產(chǎn)兩種模式的盈利差別,在龍湖此前的中期業(yè)績(jī)會(huì)上,其管理層曾透露,冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上,毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右,毛利率達(dá)65%,對(duì)輕重比例的分配上也從早期的8:2調(diào)整為6:4。

與萬(wàn)科將泊寓輕重比例控制在5:5的想法類似,開(kāi)發(fā)商們更看重通過(guò)重資產(chǎn)自持。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目除了較為穩(wěn)定的租金以及其他相關(guān)收入外,還可以在退出時(shí)所獲得的物業(yè)增值收益,也可以通過(guò)資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)盤(pán)活。

但與龍湖、萬(wàn)科不同,已向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的朗詩(shī)發(fā)展長(zhǎng)租公寓看重以輕資產(chǎn)做規(guī)模。朗詩(shī)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在其已獲取的房源中,大部分都是通過(guò)輕資產(chǎn)方式獲得。隨著朗詩(shī)寓在今年一季度新增了9個(gè)項(xiàng)目后,其運(yùn)營(yíng)房間總量將達(dá)到3800間。朗詩(shī)同時(shí)已提出2018年實(shí)現(xiàn)3.5萬(wàn)間的近期目標(biāo)。

龍湖作為長(zhǎng)租公寓的早期玩家,公司對(duì)記者表示,其目前在獲取項(xiàng)目資產(chǎn)已從原有的“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”基礎(chǔ)上,提出了“中資產(chǎn)”的概念。在其看來(lái),輕資產(chǎn)其實(shí)是純品牌運(yùn)營(yíng)的輸出與管理。通過(guò)10年以上租期的租賃經(jīng)營(yíng)、股權(quán)合作、委托管理等方式,但還需要支付租金、裝修資金、運(yùn)營(yíng)資金的,則為中資產(chǎn)。

在龍湖冠寓的大本營(yíng)成都,截至去年底,冠寓已落定14店,共計(jì)房源7500間。這14家店中,有7家店分布在龍湖在成都先后獲得的7宗地塊上,屬于自持物業(yè)。成都冠寓的內(nèi)部人士對(duì)記者表示,后續(xù)冠寓會(huì)以重資產(chǎn)持有為主。

劉策認(rèn)為,由于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)低、回報(bào)周期長(zhǎng),房企做長(zhǎng)租公寓需要先通過(guò)輕資產(chǎn)做大規(guī)模,提升品牌影響力以及運(yùn)營(yíng)能力,然后在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理后,逐步向重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)型。

前述萬(wàn)科內(nèi)部人士認(rèn)為,在盈利結(jié)構(gòu)上,除了租金收入,開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)尾服務(wù)和打通產(chǎn)業(yè)鏈上比其他運(yùn)營(yíng)商更有優(yōu)勢(shì),如加入聯(lián)合辦公、商業(yè)消費(fèi)等使之成為城市資源聚集點(diǎn)后,成為長(zhǎng)租公寓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

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