據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年12月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有57個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲。雖然部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平已經(jīng)低于上年同期，但三線、四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲動(dòng)向。同時(shí)，伴隨著過(guò)去幾年房?jī)r(jià)較快上漲，我國(guó)城鎮(zhèn)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)已顯著加重。當(dāng)前，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向已經(jīng)成為金融監(jiān)管當(dāng)局共識(shí)，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門(mén)杠桿率。
過(guò)去幾年我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，居民部門(mén)加杠桿是主要?jiǎng)恿?。本輪房?jī)r(jià)上漲始于2015年四季度，進(jìn)入2016年后熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升同時(shí)，居民部門(mén)加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比增長(zhǎng)35%,較同期各項(xiàng)貸款增速高出21.5個(gè)百分點(diǎn)；2016年全年新增4.96億元，約占各項(xiàng)貸款新增額的39.2%,同比多增2.31萬(wàn)億元。經(jīng)過(guò)2017年地方持續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施后，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)26.2%，高出同期各項(xiàng)貸款增速13.1個(gè)百分點(diǎn)。
而個(gè)人購(gòu)房貸款過(guò)快增長(zhǎng)的結(jié)果，必然是居民部門(mén)杠桿率出現(xiàn)了明顯上升。綜合研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，1996年我國(guó)居民宏觀杠桿率（居民部門(mén)債務(wù)占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門(mén)杠桿率增長(zhǎng)整體平穩(wěn)。但2008年后我國(guó)居民部門(mén)杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來(lái)居民部門(mén)加杠桿非?；钴S，各種“首付貸”“過(guò)橋貸”堂皇入市，個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入購(gòu)房領(lǐng)域現(xiàn)象突出，導(dǎo)致居民部門(mén)杠桿率跳升至50%水平。我國(guó)居民部門(mén)的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。?
?從終端金融需求入手，可以在短時(shí)間內(nèi)有效扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，同時(shí)最大程度避免誤傷剛性住房需求，實(shí)現(xiàn)區(qū)域住房市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。這主要是因?yàn)椋?
一是管控終端金融需求可以有效消減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。應(yīng)該看到，終端住房金融需求已經(jīng)構(gòu)成當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。房貸過(guò)快增長(zhǎng)城市房?jī)r(jià)絕對(duì)漲幅也在高位。當(dāng)前北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，與“3.17”新政出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的住房信貸政策密切相關(guān)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付比例等等，既有效堵住差別化住房信貸政策執(zhí)行過(guò)程中可能存在的漏洞，又顯著增加了住房炒作成本，提高了住宅投資變現(xiàn)難度，對(duì)房地產(chǎn)炒作行為形成了空前擠壓。
二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門(mén)杠桿率。說(shuō)到底，抑制居民部門(mén)杠桿率必須要管控住個(gè)人購(gòu)房貸款的非理性增長(zhǎng)。通過(guò)強(qiáng)化商業(yè)銀行在個(gè)人購(gòu)房貸款環(huán)節(jié)的借款人收入真實(shí)性審核，加大對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款用途的監(jiān)管檢查，可以將不符合貸款門(mén)檻的借款人排除出去，進(jìn)而在宏觀上降低居民部門(mén)整體債務(wù)負(fù)擔(dān)。
三是調(diào)控終端金融需求可以有效降低房地產(chǎn)金融運(yùn)行整體風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前若非居民部門(mén)杠桿資金推動(dòng)，房?jī)r(jià)難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那么可以減少杠桿資金對(duì)住房追逐，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。?
?筆者認(rèn)為，堅(jiān)持“房住不炒”，有必要對(duì)居民部門(mén)杠桿率進(jìn)行抑制，并有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。在堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的基礎(chǔ)上，基于對(duì)區(qū)域性住房供求關(guān)系的深入準(zhǔn)確把握，需要及時(shí)對(duì)終端金融需求進(jìn)行相機(jī)調(diào)整，對(duì)住房炒作行為在金融端切實(shí)形成有效擠壓，同時(shí)最大程度避免對(duì)剛性住房需求的誤傷。
