如果說房地產(chǎn)行業(yè)有什么共識的話,那三四線樓市有風(fēng)險,房價上漲沒有可持續(xù)性絕對能得到絕大多數(shù)人的同意。
但是,三四線樓市的房價的確還在漲啊!
2017年12月份的70城市數(shù)據(jù)中,只有6個城市新房價格環(huán)比下跌,它們分別是廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、廈門(樓盤)、北海(樓盤)、贛州(樓盤)、蚌埠。
廣州深圳和廈門其實不用看了,它們的房價數(shù)據(jù)已經(jīng)不能代表市場行情。而在15個一線和熱門二線城市之外,除了北海、贛州和蚌埠之外,其他三線城市房價全部上漲。
即使是北海、贛州和蚌埠,下跌也可能只是暫時的,因為2017年這些城市漲得比較多,這次算是回踩一點罷了。
而20多天前首次提出縣城去庫存的概念,標(biāo)志三四線樓市進(jìn)入第二個階段。三四線樓市在內(nèi)部形成了一個輪動效應(yīng),這些城市的城區(qū)房價已經(jīng)漲了一年多了,接下來要輪到下面縣城的房價上漲了。
對于開發(fā)商來說,這是大大的好事。因為開發(fā)商在三四線城市只會賣房子不用考慮那么多的人口因素、升值潛力等,對他們來說,有利潤就好了。買地蓋房買房,效率快的一年就全搞定了,圈完錢走人即可,未來三四線城市房地產(chǎn)降溫跟他們又有多大關(guān)系呢?留下的只是大量持房待漲的購房者。
而對于大量的購房者來說,這卻不是什么好事,因為他們買了房子就等于為所在城市站隊,他們不可能像開發(fā)商那樣,把手中的房子一賣,輕輕揮一揮衣袖離開。絕大多數(shù)三四線城市都是新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的,而且住房更新?lián)Q代非???,幾年前的房子,現(xiàn)在來看就已經(jīng)明顯不符合年輕人的居住需求了,它們沒有一二線城市類似學(xué)區(qū)那種強力附加值,這些房子只能自住,想轉(zhuǎn)手賣出去賺錢非常難。
所以你看,整個三四線樓市就像是一個明牌開始的斗地主牌局,大家都知道對方的牌型,勝負(fù)從一開始基本上就是已知的。
雖然打不了幾局就要散場,但它有個最大的魔力,房價還在上漲。有了這個兜底,地方可以繼續(xù)賣地收錢,開發(fā)商借著房價上漲還可以賺一波,而作為購房者,雖然也擔(dān)心房子爛在手中,但架不住房價上漲啊,所以還會有人繼續(xù)買漲。這種糾結(jié)的心理,恐怕只有購房者自己清楚。
你有近期需求,可以買房,但從其實用不了多久,三四線樓市就將熄火。
國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年新出生人口為1723萬,比2016年少63萬。這個數(shù)據(jù)的背后是年輕人口比例大幅減少。此外在經(jīng)濟增速從高速向中速甚至低速轉(zhuǎn)換過程中,社會將越來越固化,城市基本定格,人口繼續(xù)向大城市靠攏。
所以在城鎮(zhèn)化、老齡化、經(jīng)濟增速換擋的多重因素下,三四線城市年輕人口減少不僅表現(xiàn)在為人口自然增長率的下滑,更表現(xiàn)在因為人口流動導(dǎo)致的人口機械流失,所以三四線城市年輕人口減少的速度會比一二線快得多。
2006-2016年,僅僅10年,部分省市0-14歲人口減少近40%,目前還處在人口下滑的中場環(huán)節(jié),三四線樓市就已經(jīng)面臨消化庫存的壓力,數(shù)據(jù)顯示,再過3-5年,新增年輕人口跌至低谷的時候,這些城市房地產(chǎn)面臨的壓力是非常沉重的。
上面是從人口層面來判斷的三四線樓市趨勢,即使從政策層面來看,你也會明白,現(xiàn)有刺激三四線城市的措施會很快退出。潮水退后,政策市沒了,年輕人少了,三四線樓市的拐點也就是到了