2018年剛剛開年，一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的攻防戰(zhàn)便悄然打響。
日前，蘭州、合肥等地被曝取消部分區(qū)域住房限購或限價(jià)的政策，立即引發(fā)了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，甚至被解讀為樓市調(diào)控松綁的“第一槍”。然而幾天后，事情發(fā)生戲劇性“反轉(zhuǎn)”，兩地均發(fā)文解釋并未放松調(diào)控，依然會(huì)堅(jiān)持抑制投機(jī)。
不過，對(duì)一些人來說，這一契機(jī)他們已經(jīng)等了許久。2017年，房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)整體回落，“北京樓市的晴雨表”環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)更以近25%的跌幅領(lǐng)跌全國，“樓市冰封”、“房地產(chǎn)寒冬”等詞匯也因此時(shí)常見諸報(bào)端。
久旱盼甘霖。無論是捂緊棉被過冬的房企、中介等市場(chǎng)部門，還是部分持觀望態(tài)度的投資者，都期盼調(diào)控政策的缺口能在2018年盡快打開，地方政府、銀行、國企等參與或配合抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的內(nèi)在動(dòng)力也已不足。
然而，“大幅調(diào)控松綁”的想象與當(dāng)前政策指向明顯相悖。2017年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這被視為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)。住建部部長王蒙徽在全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上也指出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體，地方政府的作為更關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)的成敗。
松綁信號(hào)反轉(zhuǎn)
這一次，樓市調(diào)控松綁的消息首先從蘭州、合肥和南京三地傳出。
1月5日，蘭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對(duì)西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域等地部分取消限購，同時(shí)部分增加限售。并且，在較核心的城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)實(shí)行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不需再提供社保證明和納稅證明。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，蘭州此次松綁限購的地方是去庫存效果不好的郊區(qū)市場(chǎng)，此前政策較為嚴(yán)厲，也帶來了很多市場(chǎng)壓力。而且附加了限售的政策，顯示松綁也是有條件的。然而，政策中另一條取消社保證明和納稅證明被輿論認(rèn)定為大幅松綁的信號(hào)，畢竟，不對(duì)社保和納稅作嚴(yán)格要求的限購政策并無太大意義。
3天后，在該政策實(shí)施的第一天，蘭州又發(fā)布了對(duì)前述政策的說明，表示不再提交社保和納稅證明并非取消限制，而是改進(jìn)審核方式，將原由購房人提供相關(guān)證明改為由房產(chǎn)部門通過社保及稅務(wù)部門系統(tǒng)進(jìn)行核查。并且，新增的限售區(qū)域涵蓋了主城區(qū)等限購區(qū)域，在3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華對(duì)媒體記者指出，從解釋后的政策看，蘭州主城區(qū)還要比以前調(diào)控更嚴(yán)了，不僅限購沒有取消，還加入了限售。
與此同時(shí)，同樣傳出限購解綁的合肥也在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，此前媒體將其在12345政府服務(wù)直通車上回復(fù)的“政府價(jià)格部門不得核定商品房?jī)r(jià)格”解讀為放開限價(jià)的說法均系誤讀，合肥仍將按照相關(guān)文件執(zhí)行商品房?jī)r(jià)格備案。
唯一沒有“反轉(zhuǎn)”的是南京，其樓市松綁是通過寬松的人才政策來“曲線救國”。1月7日，南京市政府提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，政府將在商品住房項(xiàng)目中籌集部分房源進(jìn)行定向供應(yīng)，且公積金最多可貸120萬元，高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼年限可延長至5年。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月以來短短3個(gè)月時(shí)間，包括南京、蘭州、合肥、鄭州在內(nèi)，全國有近20個(gè)城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市天津和青島最近也加入了“搶人大戰(zhàn)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，對(duì)于市場(chǎng)來說，容易引起非理性的判斷。
土地財(cái)政陰影
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向媒體記者表示，地方政府調(diào)控一松一緊之間，存在著與中央政府博弈的過程。十九大報(bào)告中“房住不炒”和長效機(jī)制，其重要的措施就是要限購。無論是在郊區(qū)還是核心區(qū)，第一套或第二套房子基本上是用來滿足剛需的，買三套及以上的都不是剛需，都是投資或投機(jī)性的需求，與此前定位有沖突。
鄒琳華也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他表示，調(diào)控政策時(shí)松時(shí)緊是造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性是很有必要的，當(dāng)然也需要根據(jù)市場(chǎng)變化做些微調(diào)。
個(gè)中矛盾不言而喻，根源仍存在于土地財(cái)政這一住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度之中。
中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛曾指出，地方政府的作為是決定住房調(diào)控是否有效或失效，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫是否擴(kuò)大的一個(gè)重要的關(guān)鍵。它既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，承擔(dān)著維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的責(zé)任；另外一方面，它又是市場(chǎng)的參與者，是土地供應(yīng)的主體，并且其收入來源過度依賴于土地出讓收入及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)。因此，從利益出發(fā)，地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)決性是值得考慮的。
在各地的調(diào)控中，具體采取什么政策是由地方政府決定的，這也是住建部從去年下半年開始連續(xù)在重頭會(huì)議上強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不能“喘口氣、歇歇腳”的原因。2017年11月21日，住建部、國土資源部和央行在武漢召開座談會(huì)，要求堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。
況偉大表示，目前可以放松調(diào)控的宏觀環(huán)境還沒有出現(xiàn)，希望中央政府、執(zhí)行部門和房管部門加大執(zhí)法力度，一旦調(diào)控放松出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展，包括政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性就很難保障。
防范金融風(fēng)險(xiǎn)
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是今后3年要重點(diǎn)抓好決勝全面建成小康社會(huì)的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，其重點(diǎn)就是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)更是當(dāng)中要義。
中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2017-2018)》指出，雖然2017年的金融監(jiān)管政策關(guān)閉資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的灰色渠道，但是銀行等金融機(jī)構(gòu)依然加大以土地為抵押的開發(fā)商和住房為抵押的購房者的貸款投放，支持樓市尤其是三四線樓市的投資投機(jī)需求。
而住房投機(jī)和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的炒作，是近年來居民部門杠桿率過快增長的主要原因。據(jù)測(cè)算，我國居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年的35%提升至當(dāng)前的90%，參考其他老牌經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展路徑，這一數(shù)值已經(jīng)接近比較危險(xiǎn)的區(qū)間。
對(duì)此，況偉大的觀點(diǎn)是，只有堅(jiān)持長期調(diào)控不放松，才能實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，資金脫虛向?qū)?，這對(duì)加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是最根本的措施。
張大偉則認(rèn)為，由于信貸政策依然緊張，樓市并不存在全面爆發(fā)的可能性。房地產(chǎn)的發(fā)展要平穩(wěn)健康而不是市場(chǎng)崩盤，平穩(wěn)是主基調(diào)，托底蓋帽也是分城市調(diào)控的主要內(nèi)容。未來不僅僅是一城一策，而是一城多策。
住建部部長王蒙徽此前指出，2018年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
城市與房地產(chǎn)研究專家孟祥遠(yuǎn)對(duì)此指出，差別化調(diào)控實(shí)質(zhì)上就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景，大起大落的市場(chǎng)行情不是調(diào)控政策的目標(biāo)與目的。
