三四線城市還能不能深耕？不少房企拓展重心由一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市，業(yè)界認(rèn)為部分區(qū)域存在泡沫，進(jìn)哪里、怎樣進(jìn)是關(guān)鍵
2017年樓市形成“冰與火”兩極分化，一二線市場在史上最嚴(yán)調(diào)控影響下，已出現(xiàn)全面降溫，而三四線城市卻較為火熱。但對于三四線城市，不同企業(yè)有不同的看法。有房企認(rèn)為，三四線不能進(jìn)，但也有房企在三四線獲利頗多，碧桂園就是一個典型。那么，三四線樓市，到底是蜜罐，還是砒霜？房企選擇三四線城市有何標(biāo)準(zhǔn)？進(jìn)入的方式跟此前相比，又有何不同？
房企拿地重心轉(zhuǎn)向三四線
“瘋了！咱們這城市，房價才過萬元，剛開年，地價就又拍出過萬元?！敝袑W(xué)教師王萍(化名)在同學(xué)群里說。1月2日，汕頭東海岸新城迎來新年首宗土拍。本次出讓的住宅用地宗地面積1.3萬平方米，臨一線河景，起拍價3.55億元，吸引了龍光、雅居樂、中交、中海等多家實力房企參與，經(jīng)過數(shù)十輪激烈競價，最終由龍光地產(chǎn)以5.53億元摘得，成交樓面價10641元/平方米，溢價率55.77%。而再往前幾天，龍光地產(chǎn)剛以14.01億元拿下同一區(qū)域的一宗居住用地，樓面價突破1.1萬元/平方米。
在調(diào)控政策不會放松的大背景下，在一二線城市加大布局難以獲得業(yè)績增長，還會沉淀資金、拖累發(fā)展速度的情況下，不少房企拿地重心由一二線城市向三四線城市下沉。
在2017年度銷售額破千億的品牌房企，在三四線城市拿地面積占比也在逐步擴大。其中，一直以來深耕三四線城市的碧桂園，去年銷售5508億元，由2016年的第三位躍居第一位。截至2017年12月底，碧桂園累計進(jìn)駐中國超600個城鎮(zhèn)，擁有超過1000個項目。在王萍所在的廣東汕頭，碧桂園僅去年底就陸續(xù)拿下兩宗居住用地。
不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市需求釋放的機遇，實現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的等企業(yè)。其中，祥生地產(chǎn)就是聚焦三四線城市的典型。據(jù)悉，祥生地產(chǎn)主要布局上海、杭州、南京等一二線大城市周邊高鐵30分鐘可到衛(wèi)星城市群，享受大城市外溢的客群。2017年1-11月，祥生在諸暨、泰興、南陵的城市銷售市場份額占比分別達(dá)到45%、25%、26%，截至11月三四線城市銷售占到了祥生業(yè)績總額的90%。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷指出，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高周轉(zhuǎn)的市場機會，房企需要結(jié)合自身實際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。
政策相對寬松去庫存明顯
回顧2017年，在一線及重點二線城市受嚴(yán)控之時，弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動式上漲，支撐著全國樓市總體“余溫”尚存，致全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標(biāo)保持正增長。
上海易居研究院報告顯示，按城市層級來看，2017年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購房需求。此外，二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。
在此背景下，很多三四線城市的去庫存周期已明顯收窄。上海易居研究院報告顯示，截至2017年10月，包括滁州、柳州、清遠(yuǎn)、茂名、常德、九江、宜昌、金華、莆田、溫州、馬鞍山、景德鎮(zhèn)、岳陽、嘉興、日照和惠州等16個三線城市存銷比明顯偏低，即低于8個月的水平，類似城市也是2017年房價上漲相對較快的城市。
不過，值得注意的是，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。其中，一線及重點二線城市樓市調(diào)控使需求外溢到部分有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市，這些城市2017年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)亮眼，比如：無錫、泉州、汕頭、佛山等。而仍有部分三四線城市面臨去庫存問題，如威海、呼和浩特、運城等。
今年或?qū)⒂瓉砹績r回調(diào)
由于限購的實施以及大城市房價高企，很多購房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購房者，已獲得一二線城市的購房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。
不過，不少購房者表示擔(dān)憂，三四線這輪樓市上漲，是否具有可持續(xù)性？中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、中原集團主席施永青在公開場合表示，當(dāng)前三四線城市，跟人口比、跟未來的經(jīng)濟發(fā)展比，已經(jīng)建設(shè)過度。
實際上，自去年6月后，重點三四線城市新房成交步入下行階段，從價格來看，三四線城市近幾個月開始也趨于平穩(wěn)，熱度下降。外地去三四線**的**客并不多，主要靠本地人口消化為主，但當(dāng)?shù)厝速彿恐挥腥齻€去處，婚房、學(xué)區(qū)房、改善型住房。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，三四線樓市大部分是自住需求占主導(dǎo)，2011-2015年期間房價沒怎么漲，積蓄了部分購房需求，這次是隨著全國樓市政策相對寬松后的一次釋放。但東部少數(shù)大都市圈，比如環(huán)京、環(huán)滬，環(huán)深，因為**投機者較多，價格漲幅較大，存在一定的泡沫，未來調(diào)整時間會較長。
值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已逐步向三四線城市深入。在此基礎(chǔ)上，房企布局三四線，有何判斷標(biāo)準(zhǔn)？需要注意哪些問題？對此，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，三四線城市不是進(jìn)不進(jìn)的問題，而是怎么進(jìn)，進(jìn)哪里的問題。房企優(yōu)先進(jìn)入經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)、銷售比較強的城市，是明確的方向。房企進(jìn)入三四線的方式，可以更多地采取收購的方式，即與當(dāng)?shù)胤科蠛献?，各自發(fā)揮優(yōu)勢。
“不管是不是三四線城市，每家房企都有自己的一套拿地模型，只要符合指標(biāo)就可以選擇性進(jìn)入?！痹诋?dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事、總裁張鵬看來，三四線城市在拿地方式上，會有一些收并購的可能性。
