新年剛過(guò),樓市調(diào)控開(kāi)始分化。作為一線城市的深圳,近期啟動(dòng)新建住宅限售。上海調(diào)控聯(lián)席會(huì)議則明確調(diào)控不動(dòng)搖、不松懈,繼續(xù)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。海南實(shí)施新一輪分稅制財(cái)政體制,非房地產(chǎn)稅收向縣市傾斜,房地產(chǎn)稅收向省里傾斜,引導(dǎo)市縣擺脫樓市過(guò)度依賴。同時(shí),海南祭出嚴(yán)苛的土地管理措施,建設(shè)用地實(shí)施總量和強(qiáng)度雙控,禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)。蘭州則“敢為人先”地松綁限購(gòu)政策,非**區(qū)取消限購(gòu),**區(qū)非戶籍仍限購(gòu)一套,但取消社保、納稅要求,取而代之的是三年限售。武漢、長(zhǎng)沙、合肥、固安等地或降低落戶門檻,或松綁人才限購(gòu),或調(diào)整限價(jià)政策。
??年關(guān)前后,監(jiān)管部門屢次強(qiáng)調(diào),保持調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定,調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。同時(shí),近期結(jié)束的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),實(shí)施“差異化調(diào)控”,支持改善型需求。調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定與差異化,這兩個(gè)原則并不沖突。所謂政策連續(xù)穩(wěn)定,即是控制**需求、靠樓市“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“加杠桿”購(gòu)房的調(diào)控基調(diào)和已有的政策架構(gòu)不變。但是,樓市區(qū)域空前分化的情況下,除一線和少數(shù)熱點(diǎn)城市以外,由于行政干預(yù)色彩濃厚,作為短期調(diào)控措施的限購(gòu),只有在樓市情緒高昂甚至失控的情況下才會(huì)祭出,通過(guò)在市場(chǎng)和**投機(jī)需求之間搭起防火墻,讓市場(chǎng)迅速降溫。當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始降溫,或資金面控制等強(qiáng)力措施跟進(jìn)并明顯奏效后,限購(gòu)則可以適時(shí)退出。
??因?yàn)?,?duì)于正在大力吸引人才、強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和回流農(nóng)民工,推進(jìn)城鎮(zhèn)化的二線城市來(lái)說(shuō),限購(gòu)最大的問(wèn)題,就是“一刀切”的行政干預(yù),將改善型需求錯(cuò)殺,并極易造成樓市需求萎縮。目前來(lái)看,無(wú)論是松綁限購(gòu)、“限售換限購(gòu)”的蘭州,還是微調(diào)人才政策、降低落戶門檻的其他城市,無(wú)一例外土地出讓收入及房地產(chǎn)稅收達(dá)到地方財(cái)政收入的70%左右。
??目前,不管是財(cái)稅改革,“開(kāi)正道、堵旁門”的地方舉債規(guī)范,還是房產(chǎn)稅改革,都還在推進(jìn)過(guò)程中,而新興產(chǎn)業(yè)尚弱小,難以為地方提供新財(cái)源。因此,能一次性提供巨額資金(或以土地作價(jià)入股、土地?fù)Q配套等)、契合基建投融資模式的土地出讓,不啻為地方財(cái)政的巨大補(bǔ)充,彌合了地方政府債務(wù)緊縮后的空檔。2017年1-11月,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金超過(guò)4萬(wàn)億元,相當(dāng)于地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入的50%,同比去年增長(zhǎng)35.3%。土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴是兩回事,過(guò)去詬病土地財(cái)政,關(guān)鍵在于地方過(guò)分依賴房地產(chǎn),甚至托底房?jī)r(jià)、炒作地價(jià),土地出讓收入也沒(méi)有用好等。但形勢(shì)在改變,寬口徑財(cái)政預(yù)算監(jiān)管已到位,國(guó)家更強(qiáng)調(diào)地方事權(quán)和支出責(zé)任匹配。
??熱點(diǎn)區(qū)域以限售代替限購(gòu),可避免限購(gòu)介入影響需求穩(wěn)定性,挫傷改善型需求,落實(shí)差異化調(diào)控。另一方面,限售降低再交易頻率、流動(dòng)性溢價(jià),避免短期大規(guī)模買入和賣出,真正落實(shí)“房住不炒”。未來(lái),庫(kù)存大、需求基礎(chǔ)不扎實(shí)、樓市舉足輕重的城市,或?qū)⑾裉m州一樣,啟動(dòng)以限售代替限購(gòu)。當(dāng)然,要用好土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講得很清楚,分清中央地方事權(quán)。未來(lái)調(diào)控中,中央負(fù)責(zé)“定調(diào)子、管宏觀”,地方做好“落地”。土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收的財(cái)權(quán)給到地方,控制房?jī)r(jià)上漲、跟進(jìn)公共服務(wù)的事權(quán)也要對(duì)等承擔(dān)。處理好樓市和財(cái)政、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,不能靠“加杠桿”穩(wěn)增長(zhǎng)、不能靠托底房?jī)r(jià)攫取土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收。
??目前,預(yù)警式調(diào)控的機(jī)制已建立,這是未來(lái)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。地方調(diào)整甚至松綁政策,除了基于差異化調(diào)控、厘清事權(quán)等考慮外,管理層的信心在于,推動(dòng)本輪樓市**的動(dòng)力源——杠桿也被控制住了。即便2018年釋放出新額度,但銀行控制房貸投放額度、占比(不超過(guò)新增貸款的30%)并未放松。以深圳為例,目前按揭投放周期延長(zhǎng)至4-6個(gè)月,而去年初僅為2個(gè)月左右,且每月僅投放80億元(2016年月均投放近200億元)。作為今年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”之首的金融“去杠桿”,推進(jìn)力度很大,因此房貸利率持續(xù)走高。只要杠桿控制住了,樓市就不會(huì)脫韁失控。
??該放松的放松,該收緊的收緊,這就是差異化和精細(xì)化調(diào)控。規(guī)范限價(jià)政策的合肥、降低落戶門檻的南京、松綁人才限購(gòu)的武漢,其政策基調(diào)與蘭州類似(新房去化周期在20個(gè)月左右),只是輕重程度不同。不過(guò),海南革新分稅制,祭出嚴(yán)格的供地制度,是最嚴(yán)厲的調(diào)控,也是觸及財(cái)稅體制的長(zhǎng)效機(jī)制。本地居民年可支配收入剛過(guò)2萬(wàn)元的海南,80%的購(gòu)房者是**客,千萬(wàn)元級(jí)別的房屋銷量在全國(guó)排前五,環(huán)境壓力和樓市風(fēng)險(xiǎn)更大。因此,像海南這樣特殊的地方,一定要強(qiáng)化調(diào)控,切斷樓市依賴的臍帶。
??一線城市也一樣。以深圳為例,將新房、二手住房、商務(wù)公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內(nèi),2017年深圳居民各類住房購(gòu)買量高達(dá)13萬(wàn)套左右。這其中,商品住房購(gòu)買不到9萬(wàn)套,滿足不了的需求轉(zhuǎn)向了其他類型住房、其他區(qū)域,顯示深圳樓市需求是何等旺盛。未來(lái)5年,北京和上海土地供應(yīng)減量,但常住居民的住房需求仍未得到有效滿足。租賃全面發(fā)力,外來(lái)人口、無(wú)房戶有了“落腳”的地方。問(wèn)題是,租房3-5年以后,很多人都會(huì)想方設(shè)法買房,這就是“租購(gòu)并舉”,未來(lái)這些城市的住房需求還將保持旺盛態(tài)勢(shì)。因此,從控制**需求,引導(dǎo)預(yù)期的角度看,像京滬深這樣的熱點(diǎn)城市,2018年樓市調(diào)控政策仍要保持高壓態(tài)勢(shì)。