樓市“未來已來”
2017年是房地產(chǎn)“大年”,新建商品住宅銷售面積和銷售額創(chuàng)出新高,但是在這背后,一線城市由于調(diào)控不斷加碼而成交量明顯下滑,其中新房成交量同比下降了40%。不過,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)2018年一線城市將有所回暖。除了市場發(fā)生的變化,建立多主體供給、多渠道保障的住房制度以及長效機(jī)制的建設(shè)等一系列措施,將改變未來樓市的格局,如目前多個(gè)城市加快共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。
導(dǎo)讀
鏈家研究院認(rèn)為,隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,一線城市的二手房市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平,向正常水平恢復(fù)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出,“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?;貧w,不會對價(jià)格形成明顯的壓力,房價(jià)總體將保持平穩(wěn)?!?
“我們這個(gè)區(qū)域的房源,這段時(shí)間的帶看量很少,有時(shí)候我一整天都帶(看)不了一套。”鏈家地產(chǎn)北京朝陽區(qū)褡褳坡門店的業(yè)務(wù)員小徐1月4日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,他所在的區(qū)域二手房交易明顯降溫。他本人已經(jīng)一個(gè)多月沒有“開單”。
就在房地產(chǎn)市場迎來又一個(gè)“大年”時(shí),處于調(diào)控中心的一線城市,2017年的成交量卻大幅下滑。
綜合官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),去年北上廣深四個(gè)一線城市的新房成交量總體下滑四成左右,二手房成交規(guī)模則幾乎減半。其中,降幅較大的北京,新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。
考慮到全國樓市2017年“豐收”,這種變化顯得不尋常。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2017年前11月,全國商品房銷售面積同比增長7.9%。雖然年末市場有所降溫,但全年超過2016年的水平并創(chuàng)歷史新高,已是大概率事件。
這再度體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異特征。由于調(diào)控政策出臺的時(shí)序和力度不同,2017年房地產(chǎn)市場的重心已轉(zhuǎn)移至三四線城市和中西部區(qū)域。作為調(diào)控政策的“發(fā)起點(diǎn)和高地”,一線城市卻趨于冷淡,供應(yīng)和需求都較為低迷。
大部分分析人士認(rèn)為,這種情況并不會持續(xù)太久。市場容量大、需求有待釋放的一線城市,可能在今年的“小年”中有所反彈。
“連環(huán)單”強(qiáng)化二手房降溫
截至目前,各地官方尚未公布匯總后的成交數(shù)據(jù),但民間機(jī)構(gòu)均依據(jù)官方的監(jiān)測信息予以統(tǒng)計(jì)。雖然不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有細(xì)微差別,但均反映出一線城市成交量大幅下降的事實(shí)。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),2017年四個(gè)一線城市合計(jì)成交新房(不含保障房)19.23萬套,成交面積1875萬平方米,兩者同比下滑幅度相當(dāng),約為40%。二手房方面,去年一線城市成交4001萬平方米,同比下滑46.6%。
其中,北京的新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。北京新房成交僅為3萬套左右,創(chuàng)下歷史新低。上海的二手房交易跌幅最大,成交面積為1283萬平方米,跌幅接近六成。
價(jià)格方面,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至2017年11月,北京、上海的新房和二手房價(jià)格均同比下滑,深圳新房價(jià)格下滑,市場動向相對滯后的廣州,房價(jià)則同比上漲。
不過,在2017年,全國大部分城市錄得交易量攀升,上市房企銷售業(yè)績也普遍向好。雖然年末市場有所降溫,但很多城市仍然創(chuàng)下歷史新高。
中信建投認(rèn)為,這種情況并不意外。按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn),市場的熱點(diǎn)已經(jīng)從2015年的一線城市,轉(zhuǎn)移到2016年的二線城市,到2017年,三四線城市已成為新的熱點(diǎn)。這些城市的單城交易規(guī)模雖小,卻因數(shù)量眾多而構(gòu)成“長尾”,并推動去年的整體交易規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。
從某種意義上說,這種變化源自調(diào)控政策出臺的時(shí)序和力度。從2015年末開始,一線城市就率先出臺調(diào)控政策。在2016年和2017年的數(shù)次加碼中,一線城市均“身先士卒”。數(shù)次政策累加之后,一線城市的調(diào)控力度已是全國之最。
“一線城市既是政策的發(fā)起點(diǎn),也是政策高地?!?月4日,北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,作為本輪調(diào)控亮點(diǎn)的“現(xiàn)售令”、土地交易中的限價(jià)、鼓勵(lì)租賃等措施,均源自一線城市,然后向全國推廣開來。
但就一線城市而言,調(diào)控政策在新房和二手房市場的作用機(jī)制并不相同。
新房市場的降溫,主要是由于“限價(jià)令”帶來的供應(yīng)低迷。以北京為例,亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2017年北京僅有126個(gè)項(xiàng)目入市,同比減少154個(gè),月均入市量僅10個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目帶來商品住宅供應(yīng)23495套,供應(yīng)面積342.61萬平方米,同比分別減少了16.9%和18.8%,創(chuàng)下自2006年北京執(zhí)行預(yù)售管理制度以來的新低。
“過去兩年北京誕生了很多高價(jià)地,大都準(zhǔn)備以豪宅的形式入市。但2017年北京的限價(jià)政策十分嚴(yán)格,單價(jià)超過8萬的項(xiàng)目寥寥無幾。”上述房企人士表示,受此影響,很多項(xiàng)目延緩了入市步伐。
二手房的低迷則是由于信貸政策的影響?!?·17新政”出臺后,部分二手房因被認(rèn)定為非普通住宅,首付比例從四成驟增到八成,按照北京的房價(jià)水平,這相當(dāng)于幾十萬至上百萬不等的成本。這也導(dǎo)致很多在途交易中止。
在當(dāng)前一線城市的二手房交易中,六成以上為先賣后買的“連環(huán)單”。該特征也造成一種連帶效應(yīng),即一單交易的中止,往往引發(fā)數(shù)單交易受到影響。
或重新成市場熱點(diǎn)
雖然2018年被普遍認(rèn)為是市場的“小年”,但對于已經(jīng)提前經(jīng)歷了“小年”的一線城市來說,形勢并不悲觀。
大多數(shù)券商認(rèn)為,一線城市的市場規(guī)模龐大,此前的需求已因?yàn)楦鞣N因素而被凍結(jié)。在這部分需求逐漸釋放后,成交量繼續(xù)下滑的空間不大,甚至有可能提升。
中信建投就預(yù)測,“2018年,一線城市在去年低基數(shù)以及預(yù)售證邊際改善的影響下,預(yù)計(jì)銷售面積同比增長5%,銷售均價(jià)同比增長0.5%。”相比之下,該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,今年二線城市的銷售面積同比下降3%,三四線城市銷售面積同比下降10%。
鏈家研究院認(rèn)為,隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,一線城市的二手房市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平,向正常水平恢復(fù)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出,“這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向‘合理交易量’的正?;貧w,不會對價(jià)格形成明顯的壓力,房價(jià)總體將保持平穩(wěn)。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也持有類似的看法,他認(rèn)為,今年北京二手房交易量有望恢復(fù)到15萬套左右的年均水平。這一規(guī)模要比2017年多出一萬多套。
新房市場的邏輯,仍然取決于市場供應(yīng)。
在國土部、住建部于2017年4月發(fā)文督促后,一線城市普遍加大了供地力度,北京、廣州2017年供應(yīng)宅地的規(guī)劃建筑面積均比2016年出現(xiàn)翻倍,北京完成了年度供地計(jì)劃,供地規(guī)模創(chuàng)最近5年來新高。按照正常的開發(fā)周期,這些土地的相當(dāng)一部分,將在2018年轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)。
在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅1月4日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,2017年北京出讓的住宅用地當(dāng)中,超過40宗含有可售純商品住宅,且設(shè)定限售價(jià)格。使得這些地塊項(xiàng)目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式,才能更好地控制財(cái)務(wù)成本,提高利潤水平。因此,未來項(xiàng)目上市速度將有所提升。
她還認(rèn)為,大量限定房價(jià)項(xiàng)目的入市,令2018年的房價(jià)水平總體可控,有了這些產(chǎn)品的價(jià)格對沖,今年北京對于高端項(xiàng)目在價(jià)格及簽約上的管控也可能逐步放松。這也將使一批高端項(xiàng)目得以放行。
此前因規(guī)避“限價(jià)令”而暫緩開盤的項(xiàng)目,也很可能借此機(jī)會入市?!叭绻菃为?dú)操盤的老項(xiàng)目,開發(fā)商大多已經(jīng)投入了數(shù)十億,甚至百億;如果是聯(lián)合開發(fā),開發(fā)商也已投入數(shù)十億?!鄙鲜龇科笕耸空f,資金方面的壓力,促使老項(xiàng)目加快入市步伐。這種邏輯同樣適用于上海、廣州、深圳。